国务院刘世锦谈房地产 2014年投资即达到峰值

今天下午，站长特别荣幸的去参加了中国房地产报主办，中房智库、居理新房联合承办的《房地产调控之下的破局之道》主题创新营销沙龙。

多位房地产专家及企业高层出席本次沙龙，就调控之下的房地产市场讨论其破局之道。

其中有一位重量级嘉宾，中国发展研究基金会副理事长、国务院发展研究中心原副主任刘世锦。在会上，大佬分享了他关于中国宏观经济，房地产走势的看法。站长认为含金量十足，特意全部收录，以下为刘世锦发言。

刘世锦：各位大家下午好！我想20分钟的时间，谈两个题目很仓促。一个就是我要讲一讲目前的经济走势，第二，关于房地产的供给侧改革。

目前经济走势：

中国经济基本上在中速增长，至少十年的稳定增长期

首先是势，中国经济我讲一个大的判断，经过七年多的规范以后，目前应该说以后非常接近底部，或者开始说已经触底。过去六七年的时间，经济一直下行压力很大，原因是各个地方没有找到底，过去七年的时间中国经济的变化，我有一个分析框架，就是转型再平衡，也就是由过去10%左右的高速增长转向中速增长。过去七年为什么一直跌跌不休呢，是因为没有找见这个新的平台，而不是说触底。现在讲已经非常接近触底了，应该从两个方面来看。

增速回落是”转型再平衡“过程

从需求侧来看，主要是高投资触底。过去至少十几年，带着我们高增长的主要是三大需求来源，就是出口、基础设施和房地产，这三只靴子基本上都落地了，出口大家知道我就不说了。基础设施占整个投资比重较高的时候很高，

下面说一说房地产，

2014年已经达到了房地产投资峰值，为什么这么讲呢？因为构成房地产投资70%的城镇居民住宅的历史是1200-1300多万套住房，这个峰值2014年就达到了，达到了以后总体来讲，增量就不增加了，整个房地产投资是持平甚至逐步下降。

2015年9月份房地产投资，当月同比已经出现负增长。

2016年一季度房地产投资起来了，原因是什么呢？，因为中国城市房地产出现分化，一线房价大幅度调升，带动房地产投资，我认为这样一个变化并没有改变房地产投资大的趋势，目前对于房地产投资的回升态势不会时间太长，应该在年内会逐步恢复常态，所谓常态就是低速增长，比如说2-3%，零增长甚至负增长都是正常的。这样三只靴子都落地了，从需求来看。

供给侧来看，这是较新的数据。房地产行业投资数据我就不说了，商品房的销售额在往下走的，新开工的还往上走，但是投资基本持平。

从供给侧来看，过去两年的时间需求在大幅度下降，供给侧也在调整，但是调整相较慢，于是出现了严重的产能过剩，两年多的时间我们在去产能，应该说还是取得很大的成绩，主要的表现就是PPI，经历了54个月负增长的时候去年9月份由负转正，工业企业盈利水平经历一年多负增长也恢复正增长。这两个指标说明已经触底了，这里面最需要关注还是一个大宗商品，还有现在石油、煤炭、钢铁等等这些大宗商品，前一段时间价格是大幅度的反弹，最近开始回调。

大宗商品价格走出底部，尽管还会有反复

但是我们的判断，这一轮较低点，大宗商品的价格已经连跌数年，这个什么意思呢？他也是供给侧触底的标志。从需求和供给两个方面来看，中国经济需求侧差一点，就是房地产供给侧处于转折时期，需求、供给两方面来看是触底期，我有一个大的判断，2017年是中国经济触底的一个验证期，但是这个触底的过程不会一帆风顺，中间可能会有波动，需要多次验证。关于这个问题有一些同志说触底，一听到触底马上反弹，他不大幅度的反弹，因为他并不是在同样一个平台上，先下去了然后起来，不是这样的，他是由10%左右高速增长，将来进入中速增长，触底的确切含义是稳住了，不再继续下降了。

当然也有一些人，你说稳住了，能稳住吗？他也表示怀疑，但是我是想说是可以稳住。我们现在讲到稳住了，触底是经济学的概念，这个点如果找到了以后，中国经济新的中速增长平台上，大概能够保持十年左右，至少十年。像日本将近20年的时间，我们感觉中国过去已经下行了七年，但是我想十年是没有问题的。

2017年将是触底验证期

我们今年通过下半年，如果站稳中速增长平台，中国经济有一个稳定的中速增长期。

刚才讲了判断，中国经济一种是终端需求，比如说房地产，基础设施，还有我们的消费者，还有汽车等等这些东西。这是一个长周期的变量，这个变量现在基本上走稳了，我们说中国经济由高速增长变成中速增长，这已经验明了。还有中周期增长，就是社会投资，社会投资前一段时间下滑的幅度很大，这就是大家说的民间投资下的幅度比较大，有各种各样的分析，有一些忧虑等等，这实际上现在已经开始回升了，回升到什么幅度很难说。

短周期的因素就是存货，前一段时间是大幅度的上行，从去年下半年以后到目前为止经济形势不错，很多都是上升的概念。但是存货已经出现高点开始回调了，今年下半年社会投资能不能起来还要看，估计会有一定幅度回声，但是幅度也不会很大，我们希望终端需求，就是长周期的因素能够稳下来，稳下来以后基本上，即使刚才讲存货下行，社会投资不是很稳定，经济的基本面会下来，这种情况下今年中国经济下半年经济增长是一个减速，但是还不至于说让经济明显下滑。

我为什么说下半年还要看中速增长能不能稳住有一个验证期是这个意思，要验证一下。如果稳住了，中国经济基本上在中速增长，至少十年的稳定增长期。

这对我们搞房地产各个方面都很重要，比如说关心房地产很重要的是汇率问题，股票问题，这些影响都很大。中国经济逐步进入中速增长期以后和过去七年的时间里面很大的区别，过去七年是整个经济是下行的态势，预期往往容易比较悲观。现在我们基本上是进入中速增长期以后预期会逐步的下来，你像人民币汇率问题，我们感觉到汇率主要是人民币和美元比较，美国经济已经到了高点，美国经济好也好不到哪去了，中国经济我们这几年下行下去了，但是现在稳住了，差也差不到哪去。所以人民币汇率贬值可能是压力较大的一段时间，可能很快就过去了。包括金融市场的其他一些，和经济的基本面是高度相关的。

房地产长效机制建设：

关键是要推动供给侧改革

房地产刚刚讲了发展的态势，讲的是规律。这个领域现在问题比较多，房地产现在正在进行调控，但是我想关键要加快房地产长效机制的建设，这个建设的关键是要推动这个领域中间的供给侧改革。

大都市圈成为下一步经济增长新制高点

刚才讲到说一线城市房价暴涨，大家都知道。背景是什么呢？背景是中国在过去几年的时间城市化进程出现了分化。中国改革开放道路是就是农民进城，城市化发展，最近出现了分化，珠三角，长三角，京津冀内地几个经济圈加快成长，为什么会加快成长呢？各种资源，包括人口和其他资源，包括资金，特别是年轻人都朝这几个圈去。很多人说为什么去北京、上海、深圳呢？直观的感觉说能挣钱，从城市经济学的角度来讲，城市的聚集效应，从经济学的角度来讲是整个生产力。

当经济发展到一定程度，中国目前发展，大都是圈的加快发展是符合规律的。你看日本、东京和大阪，都说日本30%靠经济圈。美国东西海岸都是如此，人朝着大都是圈里面来，这就造成刚需。中国房价飙升，甚至超过大概十年前，我们较大胆的设想，房价涨到这种程度，我们有一些深层次的因素。首先我们的住宅用地占建筑用地比重偏低，中国一线城市住宅比重占建设用地比重长期低于25%，到目前为止也是低于30%，发达国家一般这个比重在40%以上。韩国的首尔60%。

我们的城市建设用地由地区政府垄断，农村集体土地十八届三中全会提出农村宅基地也要逐步进入流转，这提出来，但是仍然进不来。房地产可以说是城市化进程基础性建设，到目前还没有形成。

非大城市圈的二三线房价不乐观

当然更重要的我们既有的城市化发展理念、规划和战略和城市化发展规律是有距离的，或者说有相背离的，这个差距太大。我们还是采取了很多限制人口的一些方法，更重要的限制这个是合理的吗？中国会进入十年中速增长期，这个会发展转型创新驱动，包括规模已经很大了，增长潜力很大了，大部分将会发生在大的都市圈。我们政策发展趋势都不适应，有的还在驱赶低端人口，我觉得低端人口都走了今天会开不成了，谁给你倒水呀，谁打扫卫生，谁给你做饭，一个城市发展一定是包容性的发展，包括咱们房地产，我说你造出来房地产低端人口没有地方住，这有很大缺陷，这个城市不可能繁荣的。

我们讲到小城镇，这些年讲到小城镇发展，但是你看一看小城镇在什么地方发展。小城镇关键在大都市圈里面发展很快，不在这个圈子里面小城镇也呆不住，中国房价不要说二三线房价，关键看在不在大都市圈，不在这个圈里面也会往出走。

房地产泡沫或高位扭曲

高房价好不好呢？有房子都希望高房价好，但是一个地方，一个城市房价过高以后，现在已经有了产业优势要下降。将来有可能发展不起来的，比如说最近一线城市，有一些城市著名企业往出走，有一些城市应该服务业大发展，现在服务业都是负增长。特别是香港那个地方，这几年经济发展是有一些困难，这是经济缺少竞争力，转型特点有直接关系。原因是什么呢？很大程度是房价过高，高房价对整个经济下一步发展，转型升级、创新驱动，中国经济有美好的发展前景，这一点要有主观认识。下一步房地产领域要加快供给侧的改革，要增加住宅用地占建设用地比重，应该提到40%以上。

城市结构要变，由各种资源高度集中在主城区结构，转移到城市核心区加大批小城镇，八成里面一些产业今后疏散出去，形成产业支撑。比如说交通搞起来，公共服务搞上去，形成这样新的城市核心区加上大批小城镇构成的新的城市网络。

小产权房问题敏感但不难解决

集体建设用地要加快，包括小产权房问题，这个问题很敏感，但是不难，该交税费要交上，给他一个适当的身份进入市场。要积极发展长期公共租赁住房，我们现在租售比拉的很大了，租是租的价格，售是炒出来的价格，一般的年轻人现在为什么在北京没有信心，他买不起房，他很想在城市里面居住。你让他租个房子过两天房东让他走，他心里没有底，很难把租来的房子当成家来经营，我们能不能学一下大力发展公共租赁，可以长期租赁，比如说十年二十年，三十年，这个房子不愿意往出搬，别人不能给你往出赶，房租随行就市，这样可以把租来房子作为家。包括现在开发商长期持有可以搞租赁。

房地产税至今未起步

最后是房地产税，这个事也不能拖。有人说房地产税提出来对房价什么影响。因为房价问题很复杂，有很多种因素在影响，这可能是影响因素之一。但是房地产税对地方政府收入，包括对整个地价房价的调控工具方面的作用，没有房地产税不行，这是一项基本制度建设。这个里面涉及到很复杂的利益关系，我想经过精心的设计应该能够拿出合情合理合规的解决办法。现在房地产市场的调控，现在讲的地方政府要拿目标，现在基本上需求为主，下一步应该转成供给侧。我就讲这些，谢谢大家。