楼市危险了！恒大地产降价，房价要开跌？

2017年3月17日以来，北京市在35天时间内密集出台了13项楼市调控政策。多数一二线城市都启动或升级了楼市调控。

这就完了？大招还在后面，可能很快就要来了。

中央政治局会议释放重磅信号

4月25日夜间10点多，媒体发布了一篇关于中央政治局会议的新闻通稿。

在谈及房地产市场时，会议指出，要加快形成促进房地产市场稳定发展的长效机制。

请注意，这里用的是“加快形成”四个字。那么，之前是怎么表述的呢？

去年12月中央经济工作会议：“加快研究建立”

今年3月政府工作报告：“加快建立和完善”

很显然，中央对房地产市场稳定发展的长效机制表述出现了微妙变化。

长效机制较快下半年将出台

从“加快研究建立”，到“加快建立和完善”，再到本次中央政治局会议的“加快形成”，这是什么节奏？

高层会议今年两个月内第二次提到房地产的长效机制问题，说明中央非常着急。

至于长效机制的内容，分析多认为可能包括房地产税、70年产权、购租并举、土地供应以及金融领域等多个方面。

我们必须看到中国房地产市场到了今天为止四大变局：

一、供求关系逆转，在人均居住面积已经超过30平，户均拥有住房超过1.5套的情况下，以北上广深为代表的大城市已经进入真正的存量房市场。

二、经济和货币周期逆转，过去18年中国房地产的周期和中国经济高增长的周期重叠发挥效应。中国处在一个少有的货币化加速的过程中，货币化导致的一个结果就是房价的快速上涨和泡沫的累积，这在很多国家都是如此，但是，这个周期在终结。

三、人口周期的逆转，中国已经基本告别了过去的人口红利，不久的将来，中国人口特别下降的转折点会到来，未来中国的住房需求远低于开发商炒作的数量；

四、国际资本流入的逆转，随着中国经济高增长周期的终结，国际资本减缓流入中国。

这四大变局也意味着，思考中国的房地产市场，更应该关注的不是房价本身，而是市场这种历史性的变化带来的政策的变局和这个行业新的动态。

比如在房地产已经到了历史高位的情况下，如何面对一个存量房的市场。

再比如，房地产调控政策今天中国的房地产市场和过去比，无论是基本面，还是市场的特别值，都已经站在了一个历史的高点。

在这种情况下，政策也好，制度建设也好，甚至房地产这个产业的“初心”都和过去完全不同。如果简单拿过去的思维去研判政策和市场，势必得到非常荒谬的结论。

市场在变，我们对房地产市场的认识也要有新的思维，千万不用用过去的逻辑思考政策和研判市场。

大型房企似乎早已察觉到了市场的异样，2017年4月以来，诸如恒大这样有风向标作用的房企，已经开始打折卖房了——恒大滨河左岸二期享84折、恒大盛京印象高层均价约8600元，购房享94折！

今年一季度，是房企历史上卖得较好的一个春天。靓丽的数据下，一些开发商又开始信心爆棚——今年将超越去年，创造新的历史高峰！

相比之下，绿城、万科、融创等的谨慎似乎有点畏畏缩缩。保持必要的谨慎是完全必要的。

一个企业能走多远，不仅要跑得快，而且要保证不摔大跟头。预测太长远，多数时候意义确实不大，因为从长远来看，大家都得死。

一个购房者踩错了买房的时间点，最多去售楼处闹闹事发泄发泄，熬几年就过去了。但是，一个企业做了错误的判断，很可能就要死掉。

在本轮调控前数月，恒大就开始在全国85折大促销，正是这一战略判断，让恒大在2016年成为宇宙排名前列大房企。

现在，恒大一些项目又开始94折卖房了，其意图不言而喻。

春江冷暖鸭先知，高房价时代极有可能走到了尾声。

2017年4月28日