北京楼市调控升级“认房又认贷” 最受打击是刚需

这一次，北京的限购下手很重，认房又认贷。但这次受打击沉重的，是要换房的刚需，因为许多刚需购买前边住房的时候，往往有贷款。这次认房又认贷的政策，会直接将他们排除在购房圈子之外。下一次买房，也许需要等到价格下跌20%到30%之后，政府再次放宽购房限制，市场才又回暖起来，但那样的机会，应当在一年半甚至两年以后，所以现在起，未来的一年半到两年的时间里，将是北京房地产市场的冬天。

北京调控下了重手

据北京市住建委网站3月17日消息，北京市住建委、北京市规划国土委、北京市住房公积金中心、北京市银监局、人民银行营业管理部联合发布关于完善商品住房销售和差别化信贷政策的通知，北京楼市调控进一步升级。

为促进本市房地产市场平稳健康发展，自本通知发布次日起，商品住房销售和居民家庭申请商业性个人住房贷款执行以下规定：

一、企业购买的商品住房再次上市交易，需满3年及以上，若其交易对象为个人，按照本市限购政策执行。

二、居民家庭名下在本市无住房且无商业性住房贷款记录、公积金住房贷款记录的，购买普通自住房的执行现行首套房政策，即首付款比例不低于35%，购买非普通自住房的首付款比例不低于40%（自住型商品住房、两限房等政策性住房除外）。

居民家庭名下在本市已拥有1套住房，以及在本市无住房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的，购买普通自住房的首付款比例不低于60%，购买非普通自住房的首付款比例不低于80%。

三、暂停发放贷款期限25年（不含25年）以上的个人住房贷款（含住房公积金贷款）。

北京住建委称，北京将加快、加大商品住房土地供应，确保新建商品住房成交价环比不增长，在预售审批、现房销售备案环节，严控商品住房申报价格。力整顿、规范房地产市场秩序。严肃查处房地产开发企业捂盘惜售以及中介机构哄抬房价、发布不实房源信息等违法违规行为，并给予公开曝光。全年商品住宅用地供应计划260公顷，是去年实际2.5倍。同时，加大土地储备力度，适当增加计划外年度土地供应量。

还明确规定企业购买的住房需满3年以上才能交易，交易对象为个人的必须执行限购政策。这一措施旨在打击企图以企业名义购房钻限购政策空子、投机炒房等。

新一轮限购潮开启

3月14日，统计局发布的数据显示，1-2月商品房销售面积同比增长25%，较去年4季度14%的平均增速出现回升。房地产投资同比增长8.9%，较去年全年投资增速有所回升，但低于去年4季度的平均增速11%。

民生宏观、华创证券研究报告指出，从1-2月全国地产销售来看，主因非样本三四线城市销售火爆，更多我们视线之外的城市销售高增。其中，尤其以大都市圈及部分核心二线城市周边的三四线城市为代表，如京津附近的廊坊、厦门附近的漳州、深圳附近的珠海中山等。

截止3月15日，共有11个城市热点城市及热点周边城市开启限购或者升级限购政策。其中环北京、环长三角城市居多。

兴业证券报告指出，为了化解金融风险等，政府将会不惜一切代价去库存。但政府并不希望三四线楼市呈现一二线楼市的超级繁荣状态，因此政府会出台各种限购限贷措施。

本次调控打击的是刚需

这一次调控，北京市下了重手。全国一共有12个城市紧急出台政策，让奔驰的房产刹车，大有一番不到楼兰誓不还的气势。

回顾过去的几年，今天的房地产市场就和2014年一样，当时的北京房价从2013年七八月份开始启动，到2014年3月份的时候，已经比2013年初涨了大约30%左右，但到了五月份，北京的房价悄然下跌，甚至许多地方比房价较高时期下降了15%到20%。

2014年，一些城市在大规模限购之后，房地产接近冰点，930政策的实施，一些城市开始取消限购，房地产市场逐渐放活，北京在2015年底市场开始回暖，到2016年下半年，房价恢复到2014年3月份的水平，随后到10月份继续上行，目前的价格和2014年3月份相比，超出当时价格20%左右。

在此轮限购政策出台之前，房地产市场已经到了十分疯狂的程度，触发了新的房地产调控，也只是时间问题。而这次的认房又认贷的政策，打击面相当大，尤其是大批改善型的刚需，认房又认贷的政策会让其买不起新房，因为其原来购买房子的时候，很大可能有贷款。同时，这样的政策会让许多人在国内投资受限，从而转战海外。

有网友认为，这次北京3.17限购升级，认房又认贷，尤其是认贷这一块，在全国不管你是否还清贷款，只要有贷款记录均受限。将有可能发生的后期影响：可能触发离婚潮；未网签的退房率高；北京及周边地产观望情绪扩大；北京房价不敢预测，但以2014年的认房又认贷的数据，三个月后北京房价进入拐点，当时跌15%左右；利好海外地产。

由此我们认为，2017年4月份以后，住房交易会进入第二次俯卧撑的阶段，这次能够降多少，目前还很难说。但相信在2017年的7月房价抬头的传统月份，北京的房价是无法抬头了，甚至可能会因此跌落到2014年3月的水平，北京三环以里动辄十万加的房价会回落到6到8万之间，但也少有人问津。

在房价下跌之后，还会出现一种现象，就是一些企业用房屋抵押贷款得不到银行的认可，企业遇到困难找不到资金解决，只有求助于民间高利贷，而求助于高利贷的结果是，企业一旦经营不善，会造成企业和房产的同时丧失。总之，这一次，三个月之后，一年半之内，对北京的许多企业来说，将是一次难熬的冬天。

下一次住房限购放开，应当在一年半之后，那时也许还会有一些人有钱购房，房价还会比现在暴涨更严重，同时有一批精英人士，通过移民等方式，远离政策阴晴不定的城市，甚至祖国。

来源：2017年03月17日  观点

                                                        2017年3月20日