给中小房企的忠告：若想生存 加速转型吧！

在地价飞涨、房价抑制、利润进入微薄时期后，再继续投资房地产，房企经营的艰难日子便开始了。更严峻的是，龙头房企摧城拔寨式的拿地，大举投资，则大有席卷天下之势，中小房企难以抗衡，面临着少有的压力。

中小房企获利能力大幅减弱，在大房企面前，竞争处于特别劣势，该如何生存，向哪个方向突围，是亟待破解的一个难题！

眼下似乎还能生存，大房企完全垄断之势尚未形成，房价仍有部分利润可赚，但未雨绸缪，应及早为自己的未来寻找出路。

据统计，2016年商品房销售面积已达157349万平方米，比上年增长22.5%，刷新历史成交新高。用专家的话讲，叫做上到“天花板”，已是顶峰，疯狂楼市后恐不再现这种局面。中国的土地是有限的，可用于盖房的土地更是有限，惜土如金，争抢土地将更为激烈，地价上涨更是谁也拦不住的事，这是大趋势。中小房企拿地就是个难题。不拿地不能开发，拿地因地价高拿不动，拿动的房价受限制，利润多少、有无利润是个问号。处于进退两难境地。

2016年恒大、万科、碧桂园销售均突破3000亿大关。到2020年，三家均要成为万亿级房企，市场份额约占中国住宅市场的30%。2017年还有3家房企将冲击3000亿元大关，今年或有6家企业成为3000亿房企；另外至少还有3家企业冲击千亿大关，排名前20的规模房企将要瓜分至少60%的市场份额，其他开发商如果还是原有商业模式，那将怎么生存？也就是说，从今年开始，这些大房企垄断房地产市场的进程在迅速加快。

中小房企实力不济，在各地限购令抑制面前，仅有的资金链条极有可能断裂；三四线去不了库存的楼盘，一般多是中小房企所为，更是雪上加霜，甚至跑路。大房企却恰好利用限购令造成的冷峻态势，在一大拨房企进退失据当口，凭借自身强大的实力，摧城拔寨，四处拿地，加速垄断未来市场的进程。中小房企未来的命运，现在就出现了端倪——日子将越来越难过！

再从热点城市来看，目前20个热点城市的楼市成交份额约占全国的48%，中小房企在此份额中微乎其微，几乎都被规模房企把持。未来规模房企将继续深耕这些城市，并将对一二线城市楼市形成垄断之势，同时向这些城市的近郊及周边扩张；对三四线极具发展潜力的城市，规模房企也不失时机地漫延到了那里。这是规模房企扩张的基本路径！他们走到哪里，一旦出手，哪里的中小房企便会感受到少有的压力。简单一句话：你竞争不过他！

黑云压城城欲摧，阵阵寒气已经逼近中小房企。仍然小富即安，得过且过，没有危机感的中小房企到头来将会束手无策。

机会不是没有。

需要思考的是，传统的房地产“拿地-盖房-卖房”的商业模式正在发生改变，以房地产为基础的商业模式创新跟以往的重资产运作模式完全不同！

试点房地产的创新领域、掘金未来存量市场，这将成为房地产行业的趋势。

一是房地产延伸业务。即便是首屈一指的大房企，目前也都在以房地产为基业的基础上加速转型，涉足城市更新、特色小镇、共享空间、长租公寓等房地产延伸业务。

二是涉足房地产外领域。开发商们不仅积极参与房地产产业链的各个环节，从前期到后期到物业管理、开发建设直至家装等，还大跨度地进军金融、医疗、健康、教育等板块。

万科已参与商业和城市更新，三年内要做15万套长租公寓。此外，万科还涉足医养健康、教育和智能家装，以及金融和文化旅游等领域。

绿地控股也将“特色小镇”模式纳入发展战略。绿地重点选择有大城市购买力溢出效应、有产业导入支撑的一二线重点城市的远郊及周边，投资启动特色小镇大盘项目，重点围绕智慧健康城、文化旅游城两个题材，形成开发模型和产品系列。此外，绿地还计划全面铺开长租公寓、服务式公寓等运营型产品。

长租公寓将成为未来“不可忽视”的一股力量。目前，不少规模房企已开始以两种模式进入该领域：一是打造自有长租公寓的品牌，如万科“泊寓”、龙湖“冠寓”和旭辉“领寓”等已在市场兴起；二是通过与专业化租赁机构合作进入长租公寓市场。

2016年共享空间领域中的联合办公发展速度也“十分惊人”。双创政策催生了很多创新、创业企业的出现，整个办公趋势也正向小型化、移动化和交互化演进。

2016年以来，国务院陆续出台相关政策以构建购租并举的住房制度，中国公寓租赁市场已迎来“黄金发展期”。旭辉领寓国际社区将涵盖服务式公寓、白领公寓和青年公寓等产品，从而覆盖不同的客群需求。

开发商将成为专业化租赁机构未来重要的竞争合作对象。目前部分热点城市在土地出让的时候，要求须有15%以上住宅的自持，这就意味着越来越多的开发商将自持物业。

三是房地产行业的细分领域。

“地新”板块是传统房企在深耕主营业务之后，转型进入其他创新领域；而“引力”板块则更多的是在房地产下游产业链中的创业创新。2017年房地产“引力”亮点将有哪些？

超过60%的主要投资人均看好房地产创新领域的投资，这种观点与当前资本市场的资金流向趋势和方向是相一致的。

华平在中国地产业的投资重点和布局与中国经济发展和居民消费升级密切相关。十年前，想要在中国房地产市场上获得高额收益，就要投资住宅开发公司。但近年来，由于中国土地拍卖价格飞涨，甚至超过住宅销售均价，投资住宅市场的利润开始微薄，因此该市场的较佳投资时机几乎已经消失。

此后，华平将目光投向了商业地产零售和服务业，并相继投资了红星美凯龙、西安大唐商业等商业地产公司，以及银泰百货和国美等零售连锁品牌。

从目前标杆房企的转型路径来看，医疗、养老、健康和休闲体育等是开发商的重点涉足领域。如恒大集团和泰禾集团均开发医药业务领域，鲁能集团亦在集团整体战略中提出发展泛健康产业。助推了鲁能集团从2015年房企排名40多位直接跃升到2016年的20余位。

教育领域也是不少开发商不惜重金打造的市场。除了万科、碧桂园等“巨无霸”房企之外，世茂集团和海亮集团等中等规模房企也一直在致力于教育行业投资，海亮集团的教育板块甚至已在美国上市。

智能家居、物流仓储、数字地产等板块也成为不少开发商关注的“新蓝海”。以物流仓储行业为例，随着电子商务行业迅速崛起，中国物流行业进入快速发展期。现代化仓储却持续短缺，物流行业成为许多资本青睐的资产类型。数据中心也日益成为资本投资房地产重点关注的资产类型。由于云计算和大数据技术的广泛采用，催生了“数字地产”的需求，目前该领域也已被精明的投资者纳入考虑范围。

以上提供的是一种思路。中小房企资金实力弱、竞争能力不足，在已经到来的房地产大洗牌定型之前，应及早拿出对策，转变思路，另辟蹊径，加速转型！

如果不变，不出几年，一些中小房企将会等死消失。永恒不变的定律就是变，解放思想，时不我待，在变中求生存求发展，应是中小房企必须要走的路。

借鉴成功房企的转型之路，根据企业所处主客观条件，开阔思路，因地制宜，相信这条路能走出危机，迈向成功。

                                                         2017年3月20日