通俗理解央行加息对房地产市场的影响

      先从央行加息看：2017年2月3日，中国人民银行将7天期逆回购利率从2.25%上调至2.35%，14天从2.4%上调至2.5%，28天从2.55%调至2.65%。

      同时，根据媒体报道，将隔夜SLF（常备借贷便利）利率从2.75%上调至3.1%，7天SLF利率从3.25%上调至3.35%，1个月SLF利率从3.6%上调至3.7%。

      所谓逆回购，通俗的理解是，央行对商业银行的交易行为，央行通过资金买入银行的有价证券，在约定日期再将有价证券卖给商行，收回资金。似乎一个很简单的来回操作。但是，银行手中多了流动性资金，随之，在约定日期商行不仅要用资金买加原有的有价证券，因为央行提高了利率，所以银行在返回资金时得多付利息。常备借贷便利（SLF）基本也是这个道理。这些专业的金融术语经常让人云里雾里，所以大致明白即可。

      逆回购和SLF的简单操作，中间加了上调利息，这就不一般了。银行在还回本金时需多付利息，需要明白的是，银行不会白白向央行支付这笔利息。商业银行的贷款利率由自己决定，手中有了流动性资金，他会在发放贷款时也加息，将利息转移到贷款人身上，而且只会调高利率，他是盈利性商业银行，也要赚钱。

      央行在春节期间很低调的将利率调高了，人们往往容易忽略。但却是个重磅炸弹。

      加息肯定不仅仅针对房地产。这是对于国际国内经济金融形势经过通盘考虑后采取的行动。

      去年底美联储加息，美元升值，相对人民币贬值，资金出现外流。这是一种情况，资金外流不是好现象，需要稳定汇率。

      国内，经济要发展，经济有下行压力，实体经济迫切需要流动性资金。而去年社会融资18万亿中，仅有15%流向企业。银行面对企业，银行增加了流动性资金，企业也就有了融资的可能性，这是对实体经济的一个有力支持。

      按说贷款加息对所有企业都是一致的，对房地产也应当同样，却为何对房地产产生重大影响呢？

      这的说房贷一般都是10年期以上的，贷款时间长，央行不只一次地提高利率，似乎每次都不多，但累计下来，就不是一个小数目了。

      10年期国开债的利率上行幅度较大约180bp（BP-基点，100基点相当于1%利率），从季度均值来看，13年2季度到14年2季度之间上行了100bp，期间银行贷款平均利率大约上行25bp，但是房贷利率却累计大约上行了60bp。也就是利率上调了0.6%，100元加了6毛钱。

      截止16年9月末，银行住房贷款平均利率为4.52%。而从历史数据来看，比较合理的房贷利率应该在5.5%左右，房贷利率还有1%上升空间。既然这样，去年房贷折扣就将不存在，而且还有上调利率的可能。考虑到以10年期国债和国开债为标志的债券利率上行幅度已经接近80-100bp，10年期AAA级企债利率也从低点上行了100bp左右的情况比较。如果不上调，银行不如去买债。

      纵观2016年房地产市场的异常繁荣，其实全靠天量的房贷支撑，如果未来房贷利率持续上行，政府对部分一二线城市投机购房限购限贷轮番上演。银行与政府双向压力，利率上升比政府调控还厉害，因为它一般是长期的，实实在在的。政府的政策有时难免还有转寰的余地。

      那还有谁敢大笔举债去买房？除非有钱不贷款，除非不买房没处住，除非贷款仍有能力偿还，却还觉得合算。

以上仅为个人见解，难免有误。

                                                        2017年2月6日星期一