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通俗理解央行加息对房地产市场的影响

2017/02/06 12:58 来源: 搜狐焦点网 评论
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再谈央行变相加息对房地产的影响

      先从央行加息看:2017年2月3日,中国人民银行将7天期逆回购利率从2.25%上调至2.35%,14天从2.4%上调至2.5%,28天从2.55%调至2.65%。

      同时,根据媒体报道,将隔夜SLF(常备借贷便利)利率从2.75%上调至3.1%,7天SLF利率从3.25%上调至3.35%,1个月SLF利率从3.6%上调至3.7%。

      所谓逆回购,通俗的理解是,央行对商业银行的交易行为,央行通过资金买入银行的有价证券,在约定日期再将有价证券卖给商行,收回资金。似乎一个很简单的来回操作。但是,银行手中多了流动性资金,随之,在约定日期商行不仅要用资金买加原有的有价证券,因为央行提高了利率,所以银行在返回资金时得多付利息。常备借贷便利(SLF)基本也是这个道理。这些专业的金融术语经常让人云里雾里,所以大致明白即可。

      逆回购和SLF的简单操作,中间加了上调利息,这就不一般了。银行在还回本金时需多付利息,需要明白的是,银行不会白白向央行支付这笔利息。商业银行的贷款利率由自己决定,手中有了流动性资金,他会在发放贷款时也加息,将利息转移到贷款人身上,而且只会调高利率,他是盈利性商业银行,也要赚钱。

      央行在春节期间很低调的将利率调高了,人们往往容易忽略。但却是个重磅炸弹。

      加息肯定不仅仅针对房地产。这是对于国际国内经济金融形势经过通盘考虑后采取的行动。

      去年底美联储加息,美元升值,相对人民币贬值,资金出现外流。这是一种情况,资金外流不是好现象,需要稳定汇率。

      国内,经济要发展,经济有下行压力,实体经济迫切需要流动性资金。而去年社会融资18万亿中,仅有15%流向企业。银行面对企业,银行增加了流动性资金,企业也就有了融资的可能性,这是对实体经济的一个有力支持。

      按说贷款加息对所有企业都是一致的,对房地产也应当同样,却为何对房地产产生重大影响呢?

      这的说房贷一般都是10年期以上的,贷款时间长,央行不只一次地提高利率,似乎每次都不多,但累计下来,就不是一个小数目了。

      10年期国开债的利率上行幅度最大约180bp(BP-基点,100基点相当于1%利率),从季度均值来看,13年2季度到14年2季度之间上行了100bp,期间银行贷款平均利率大约上行25bp,但是房贷利率却累计大约上行了60bp。也就是利率上调了0.6%,100元加了6毛钱。

      截止16年9月末,银行住房贷款平均利率为4.52%。而从历史数据来看,比较合理的房贷利率应该在5.5%左右,房贷利率还有1%上升空间。既然这样,去年房贷折扣就将不存在,而且还有上调利率的可能。考虑到以10年期国债和国开债为标志的债券利率上行幅度已经接近80-100bp,10年期AAA级企债利率也从低点上行了100bp左右的情况比较。如果不上调,银行不如去买债。

      纵观2016年房地产市场的异常繁荣,其实全靠天量的房贷支撑,如果未来房贷利率持续上行,政府对部分一二线城市投机购房限购限贷轮番上演。银行与政府双向压力,利率上升比政府调控还厉害,因为它一般是长期的,实实在在的。政府的政策有时难免还有转寰的余地。

      那还有谁敢大笔举债去买房?除非有钱不贷款,除非不买房没处住,除非贷款仍有能力偿还,却还觉得合算。

以上仅为个人见解,难免有误。

                                                        2017年2月6日星期一

 


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责任编辑:章彦林  JN1702
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