央行变相加息：对房地产市场又一重击

      房子是用来住的，不是用来炒的。要把中央这句看似简单的话落到实处，央行也出手了，这就是最近连续上调利率。

      2017年2月3日，中国人民银行将7天期逆回购利率从2.25%上调至2.35%， 28天从2.55%调至2.65%；同时，根据媒体报道，将隔夜SLF利率从2.75%上调至3.1%， 1个月SLF利率从3.6%上调至3.7%。

　    2016年经济增长稳定的代价是房价大涨、杠杆骤升、汇率承压。中央经济工作会议定调，抑制地产泡沫、防范金融风险和推进改革将是17年首要目标。

　    本次利率上调，主要是央行对于商业银行大幅扩张和天量信贷做出的去杠杆举措，因此可以确认货币政策已中性转紧。类似于变相加息，谁贷款谁将加大利息成本。是既要抑制地产泡沫，又要防范金融风险的同一举措。

      而2016年社会融资总额为18万亿，其中70%是贷款，即在12.6万亿至13万亿。以万亿计，0.1%利率就是个天量数字。商业银行再放贷，应当不会还是这个数值，必然大于它。　

　　  截止2016年9月末，银行住房贷款平均利率为4.52%，银行房贷的平均期限应该在10年以上，当时10年期国开债利率只有3.13%，但是目前10年期国开债利率已经接近4.1%，而国开债是完完全全的政府信用，对银行而言不用占用任何风险资本，但是发放房贷要计提50%的资本占用，而银行是高利润率高杠杆行业，其资本金有限，因而资本占用的成本极高，所以按照目前4.1%的国开债利率，从历史数据比较来看合理的房贷利率应该在5.5%左右，比目前的水平高出100bp。（BP是基点，100BP即1%利率基点。）

　　  所以，央行确认货币市场加息的结果，其实意味着房贷利率存在着大幅上调的空间，目前5年期以上贷款基准利率为4.9%，这意味着按照5.5%的合理水平，所有的折扣房贷将全部绝迹，所谓折扣房贷即打9折或8.5折之意。否则银行不如去买债。

      而2016年房地产市场的异常繁荣，本来就没有人口结构的支撑，全靠天量的房贷支撑。

      未来房贷利率如果持续上行，再加政府对部分一二线城市投机购房限购限贷政策的铺开，双重重击之下，地产销量或将持续下行，而房地产市场的好日子恐将结束。

注：1、逆回购：央行逆回购为中国人民银行向一级交易商购买有价证券，并约定在未来特定日期将有价证券卖给一级交易商的交易行为，逆回购为央行向市场上投放流动性的操作，逆回购到期则为央行从市场收回流动性的操作。 简单解释就是主动借出资金，获取债券质押的交易就称为逆回购交易，此时央行扮演投资者，是接受债券质押、借出资金的融出方。

2、SLF：常备借贷便利（SLF），货币政策工具。中国人民银行正常的流动性供给渠道，主要功能是满足金融机构期限较长的大额流动性需求。对象主要为政策性银行和全国性商业银行。期限为1-3个月。利率水平根据货币政策调控、引导市场利率的需要等综合确定。常备借贷便利以抵押方式发放，合格抵押品包括高信用评级的债券类资产及优质信贷资产等。中国央行于2013年初创设了常备借贷便利，自2013年6月开始实施操作。自此，央行的货币政策工具又增加了一项。

                                                         2017年2月5日星期日