张家口
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买不起房的，不仅仅是低收入家庭，即便是中等收入的家庭，也要辛辛苦苦攒够20多年的积蓄，才能买一套房，前提是不吃不喝。
大家都在讨论高房价，对政府颇有怨言，更骂开发商。但真正知道高房价是怎么构成的，却是少数。
现在解剖一下房价，看看房价是怎么构成的，都有哪些部分，开发商到底赚了多少钱，合理不合理？
一个简单的公式：3+3+3+1。可以对此作出解释。这就是“30%的土地成本+30%的建设安装成本+30%的报建、行政费用和税费等+10%的开发商利润”。当然每一个数字都不是特别的，都带左右。下面解剖一下。
一、30%的土地成本，占比25-30%，也称土地出让金。房价里的土地成本指楼面地价，简单地讲，就是单位建筑面积平均分摊的土地价格。也可以理解为土地上盖出房子后，每平米售价中所包含的土地成本。楼面地价能最真实地反映建筑单价中所包含的单位土地成本价格。
二、建筑安装成本，占比约30%。
建安成本是房价中相对稳定的部分，它是房屋建筑成本和房屋设施设备安装成本的简称。
房屋建筑成本是建设房屋的投入，主要可以分为三个部分：
排名前列部分是前期费用。
主要包括三通一平费用和专项费用。三通一平费用是指使建筑地段的土地平整，达到通上下水、通电、通路等投入的资金，大面积或不成熟的小区建设在此项费用上的投入是可观的。专项费用指支付给设计公司的总体规划、房型设计等费用，开发商若重视此方面的投入，将为其本身和消费者带来利益。
第二部分是土建费用。
很多房子外表看起来差不多，但实际质量却有很大的差别。这主要就表现在土建费用上，框架结构，多层打桩，现浇楼板虽然使得成本比较高，但是房屋质量也更能保证。俗话说一分价钱一分货就是这个意思。
第三部分是配套设施费用。
这部分主要包括开发商在水、电、煤气、绿化、卫生、教育等方面花费的资金。在现在的大环境下，绿化率也成了一个衡量的重要标准。
房屋设备安装成本是安装房屋设施设备的投入，两者都包括材料成本投入和人工成本。可能相对精装房而言，这部分费用的占比会高一些，但是跟整体的建安费用相比，也高不到哪里去。
三是开发地产的管理费用，占比约5%。
包括经营管理、销售费用。指用于房地产出售到交付使用过程中，开发商管理人员所发生的一切费用等。销售中诸如广告宣传、售楼处搭建、中介代理等费用，也是房地产价格的组成部分。
另外，因为开发商多数会选择银行贷款来解决项目的资金投入问题，这就产生了利息。如银行向下调息，对于开发商负担就会减轻，虽然对于房价影响不大，但相对而言可降低成本。
四是税费，大约占比25%。
主要产生在规划、报建、预售等环节。直接与房地产相关的税种有13个，主要包括企业所得税、营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、印花税等。
据机构测算：假设房子市值是100万元（单价8000元/平方米，面积125平米），这套房负担的税收为这样几种。除此之外，还有城镇土地使用税、契税、房产税或城市房地产税。这里不再赘述。简单地说，一套总价100万元的房子，相关税费全部算下来可能接近房价的25%。
五是利润，占比约10%。
房地产开发商得到的收益，这是开发商追逐的根本动力。利润还获得多少，对于每一家企业来说都是巨大的争夺点。
开发商为获取尽可能多的利润，即高利润率，他就要在想尽一切办法降低成本上下功夫，同时还要在质量、美观、安全等方面考虑，以求在降成本与有利于销售两方面找平衡。一味的降低成本，不考虑楼房质量，房子是卖不出去的。只考虑质量不顾及成本，开发商忙了半天弄个赔钱赚吆喝也是不可能的。所以，他要在确保质量等因素的基础上，尽一切可能降低成本，以谋求较大利益。如何使得企业的融资开发等成本更低，这要看开发商的本事。
以上构成了房价的基本内容。
需要说明的是，房价是波动的，当三四线城市中的楼市已经积压到卖不动时，这就是政府急于“去库存”那一块。如果仍以3+3+3+1去看，形成基本的价格是售不出去的，他只能降价，而土地价和建筑安装成本是基本一定的。降价首先损失的是他的利润和国家地方政府要收的税，价格低税就少。如果售价再低于保本点，那他就要损失本金，这就是赔钱。为什么有的开发商会跑路呢？
反过来说，价格还是这个构成，但房价飙升，超过基本价格之外的那一部分，除了应缴水涨船高的税金外，基本上是利润，开发商会多赚大赚，超过10%利润率成为暴利。
好好解剖解剖这个价格构成及利益归属，你就知道的。
2017年2月4日星期六
