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什么是楼盘均价?楼盘均价是怎样计算的?

2017-01-16 09:18:56 来源: 搜狐焦点网

什么是楼盘均价?

“均价”,顾名思义当然是楼盘的平均价格,它代表一个项目的整体价位水平。但购房者会发现,用标着的“均价”来买房,往往想买的房子与打出的“均价”有很大差距。

“均价”到底是什么样的一个价格?

“均价”不是简单的算术平均值,而是发展商根据当前的市场情况专门制定的,以收回成本并获得利润的价格。一个楼盘在推向市场时,先有“均价”,通过它来计算出每栋楼中的每个单元户型的价位,它是整个楼盘销售价格控制的一个重要标准,是这个楼盘售价的平均值。根据这个平均值,在给每一户定价前,先定出要销售的小区中每一栋楼的均价,在这里就要应用到价差系数,它是根据每栋楼在总平面中的位臵不同、朝向不同、景观不同等定出来的。用拟定的均价乘以每栋楼的系数,得出这栋楼的销售平均价。而每一个单元户型的价格,则是根据各个户型的垂直位臵(楼层)和水平位臵(在一层楼中的位臵)差以及每个户型的朝向、采光、通风等的不同定出系数(好朝向、好位臵的户型当然系数就高),再用这栋楼拟定的均价与系数相乘,得出每户每平方米的价格,再与每户的面积相乘,便得出一户的总价。

均价到底是个什么价儿?

以前,发展商无论是参加展会,还是打广告时,使用的价格多数都是起价。自从有些房地产发展商为吸引客户在起价上“做秀”后,越来越多的买房人便不再对一个项目打出的低“起价”动心了,于是,许多精明的发展商在项目推广时多采用了“均价”这个词。“均价”顾名思义当然是这个项目的平均价格,它代表一个项目的整体价位水平。但近来有人发现,用标着的“均价”来买房,也买不到合适的,往往想买的房子与打出的“均价”也有很大差距。

这到底是怎么回事儿?均价到底是怎么样的一个价格?

“均价”不是简单的算术平均值,即(较高价+较低价)÷2得出的,而是发展商根据当前的市场情况制定的,以收回成本并获得合理利润的价格。一个项目在推向市场时,先有“均价”,通过它来计算出每栋楼中的每个单元户型的价位,它是整个项目销售价格控制的一个重要标准,是这个项目售价的加权平均值。根据这个平均值,在给每一户定价前,先要定出要销售的小区中每一栋楼的均价,在这里就要应用到价差系数,它是根据每栋楼在总平面中的位臵不同、朝向不同、景观不同等定出来的。用拟定的均价乘以每栋楼的系数,得出这栋楼的销售平均价。而每一个单元户型的价格,则是根据各个户型的垂直位臵(楼层)和水平位臵(在一层楼中的位臵)差以及每个户型的朝向、采光、通风等的不同定出系数(好朝向、好位臵的户型当然系数就会高),再用这栋楼拟定的均价与系数相乘,得出每户每平方米的价格,再与每户的面积相乘,便得出一户的总价。

怎样看“均价”?

一些细心的买房人发现,自己看重的房子,户型朝向比较一般的,往往也与均价相差较远,这是怎么回事儿?是不是发展商在“均价”上也做了手脚?其实,发展商在均价上大做文章是没有必要的,计算两套价格,费时又费力,不划算。但由于现在市场上项目太多,竞争得太激烈,为了吸引“眼球”,一些发展商在项目推广时,打出的均价并不是这个项目现在推出的几栋楼的整体均价,而是其中“均价”较低的那栋楼的价格。

因此,你在挑房时就会产生与均价相差较远的感觉。有人会说,这与原来打出的低“起价”不是一样吗?当然不一样。发展商打出的“起价”的套型,在整个社区中只有几套这样价格的房子,且是所有单元当中无论是楼层位臵还是朝向、通风、采光最最差的,要么购房人不愿买,要么根本买不着;更有甚者,有项目原本就没有这样价格的户型,仅仅为吸引客户的光顾。

而低“均价”则不同,这样价格的楼,社区中至少有一栋,而且这些楼中的户型与社区中其他楼中的户型没有什么两样,只是可能没有景观,或者由于楼体的朝向而影响到户型朝向而已。因此,买房人如果是价格当先者,大可以考虑它。一般来说,多层的楼盘接近均价的户型位于4层或5层;高层塔楼在6层~8层,户型位臵多为东、西向;一层二户的多层楼盘单位面积较高价与均价相差5%~8%,塔楼是在15%~20%之间。

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