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张家口市区房价上万成定局?会降么

2016-09-06 09:14:35 来源: 搜狐焦点网 作者:山中老虎

张家口每一次房价的变化,都牵动着老百姓的心弦!

说句实话,山中老虎从2013年11月预测张家口房价将从5000元/平米上涨到7000元/平米,但实际的上涨速度,比当时预想的还快了一些。2015年底,当张家口中心城区(仅包含桥东区、桥西区、经开区)的平均房价稳稳站上7000元/平米的关口之后,受市场的影响,仅仅用了半年多的时间,市区平均房价再次突破了8000元/平米的关口。部分楼盘在2016年甚至出现了月月涨,周周涨的情况。

面对如此火爆的张家口房地产市场,让山中老虎不禁产生一个疑问,张家口中心城区平均房价上万还远吗?张家口房价上万已成为定局了吗?接下来山中老虎带着大家一起来分析。

首先来分析一下今年以来促进张家口这波房价上涨的主要动力。

一、宏观金融政策

商品房价格的上涨与货币供应量、贷款投放量密切相关。近十年来,中国广义货币M2增长了近117万亿,增幅达到362%。去年下半年以来的房价反弹,跟同期内中长期贷款利率的下行有显著联系,也跟去年下半年以来M2增速的快速反弹有显著联系。

去年下半年以来,中国楼市降首付、降息降准等宽松信贷政策频出,释放了大量的真实购房需求,促进了房价的快速上涨,反过来又吸引来更多投资资金的进入,更进一步推动了房价的上涨。

央行发布的信贷数据,有力地证明了这一观点:中长期贷款基本为房贷。

二、张家口土地供应情况

随着国家政策的逐渐严格,国有土地出让原则上执行招拍挂制度,简单讲也就是引入充分的竞争机制。由于土地的稀缺属性,为了获取位置较好的土地,各家开发商定会纷纷倾其全力砸钱拿地,而最终的结果就是带来拿地成本的提高,并进而导致房价的提高。

根据2016年张家口市区住房用地供应计划,2016年张家口中心城区(桥东区、桥西区和经开区)的住宅用地供应量将比前两年呈现缩减的趋势,比前两年的供应量减少了大约一半。

在不考虑政策等因素的影响,市场环境中商品的价格在很大程度上由供需关系决定,需求不变,供应减少,商品价格必然上涨。考虑到商品房的开发周期,这一影响尚不会在今年体现,但也会在今后一两年内得到体现。

截止到目前,张家口中心城区2016年的住宅用地出让尚未开始,预计会在接下来的9、10月份集中进行出让。

三、京津冀一体化房价溢出效应

在京津冀一体化的浪潮中,作为环北京周边城市中,以生态涵养功能定位为主的张家口市,并没有承接太多的北京工商业和人口的转移,因而房价的上涨也就不那么明显。但是只要处在环北京这个城市圈中,就不可能被开发商忽视,也不可能被购房人忽视。2016年,似乎整个京津冀区域的房价都在疯涨,目前北京六环以内住宅均价的起步价都在4万元/平米以上,紧邻张家口的延庆区房价也都在3万元/平米以上,天津市区目前均价3万元/平米以上,廊坊市区均价13000元/平米以上,保定市区均价15000元/平米以上,而张家口中心城区均价8200元/平米。。。虽然每个城市的房地产市场有其自己的特点,但绝不能否定这种区域化市场价格的带动作用。

通过对比上边的房价后我们可以发现,张家口虽然离北京较远,跟环北京周边城市比,张家口房价存在较大的差距,但正是这种差距,使张家口房价成为了一种事实上价值洼地,当然更是价格洼地。张家口450万人口在外地工作的有多少并没有详细数据,但由于地缘上的关系,大部分外出工作的张家口儿女会选择在京津冀区域,而上述罗列的几个城市的高房价,尤其是北京几倍于张家口的房价,使得回乡置业成为了较为现实的选择。天蓝地绿的环境,日新月异的城市建设,申冬奥的口号,舒缓的生活节奏,让每个上下班奔跑在拥挤的地铁里的张家口儿女很难不想念家乡。

四、张家口房地产市场的供需情况

张家口中心城区房价在2016年飞速上涨的一个最最最最最最最重要的原因就是市场供给与需求的极度不平衡,并且这种不平衡的程度稍显严重。

在供给方面,张家口桥东桥西经开区三个区市场上在售楼盘加起来仅有十余个,2016年截止到8月底全年实际新开楼盘就一个,该楼盘入市时定价一万,并且房源不是很多,其对市场的影响除了价格上的带动作用外其他就微乎其微了。

而在需求方面,张家口以往的购房人群主要分为三大类:本地刚需+改善客户,区县客户,北漂及外地的张家口儿女。而在今年,在这三大主力购房人群之外,又新加入了一股重要的购房主力军,那就是人们常称为“拆迁户”的棚改居民。

年初的时候,山中老虎写文就已经说过今后几年张家口房地产市场较大的事情就是棚户区改造了。如今,张家口各县区都如火如荼的开始了棚户区改造的工作,在上半年基本摸清底数后,下半年真正的拆迁就开始了。并且从市场上的反应看,张家口中心城区的棚改居民们也正是基本从7月开始入市的。

这次棚户区改造,按市里规划三年基本完成(2016年-2018年),货币化安置比例不低于80%。如此大规模的棚户区改造,将会给张家口房地产市场带来多大的购房需求?相信这是众多张家口房地产从业者想知道的结果。山中老虎综合各种公开资料统计,张家口中心城区(桥东区、桥西区、经开区)三年棚户区计划改造的总户数约为56000多户,其中2016年计划改造的总户数约为25000多户,约占三年总任务的45%,看到这个数据,坐在电脑前或者是拿着手机的你有没有感到惊讶,如果能顺利改造完成,这真是一个多么庞大的数字。

如果按棚改任务目标,货币化安置比例较低为80%,假设有20%选择了回迁房,剩下80%选择要拆迁补偿款,那么2016年将至少有20000户棚改居民会拿到拆迁补偿款,再假设其中有一半的棚改居民会将拆迁补偿款用于各种投资,那么剩下的还有一半,也就是10000户棚户居民会选择向市场上购房,再假设10000户里有一半说房价太高,我不买了,我存起来,那还有一半,也就是5000户棚改居民会选择购房来当做保值增值的方式。看到这个数字,山中老虎也不得不再次惊讶,这将是一股多大的购房主力军。当然,以上假设的情况全是建立在政府棚改任务能顺利完成的情况下,如果实际拆迁进度和货币化安置比例发生变化,那么导致入市的棚改居民数量也就不同了。


以上山中老虎从宏观金融政策、张家口土地供应情况、京津冀一体化房价溢出效应、张家口房地产市场的供需情况四方面分析了张家口房价上涨的动力,那么张家口中心城区的房价就会一直涨上去吗?还有没有制约房价上涨的可能性?答案是肯定的。

房地产解决的是人的居住问题,而房地产的发展也是依靠的人的发展,房地产作为商品,最终也是靠人来消费购买的。除了上述提到棚改居民这部分需求以外,张家口实际还有多少的购房需求,尤其是在去年申冬奥成功之后已经提前透支了一部分人购买力,虽然在2016年的7、8月陷入了越买越涨和越涨越买的死循环,但这种购买需求,总得有个尽头吧。

本次掀起的三年棚户区改造运动,将在张家口中心城区造就56000多户棚改居民,但同时也将产生出众多棚改地块,而我们也相信,今后几年,这些棚改地块中的绝大部分将会作为住宅用地入市,到时对房地产需求的释放,将起到不小的作用。

在今年年初的张家口行政区域改革后,崇礼县和万全县分别撤县改区,宣化县和宣化区合并,张家口市区的概念包含了桥东区、桥西区、经开区、崇礼区、万全区、宣化区、下花园区共七个区,随着城乡一体化的发展,这几个区之间的交通将越来越便捷,而中心城区周边5公里距离内的房地产项目的优势逐渐体现,同时由于中心城区目前单价高、总价高、首付高的“三高”情况确实已经让好多人望而却步了,使得购买中心城区周边的低价项目成为了不少人较为现实的选择。而这样的结果,就是对张家口中心城区的购房需求形成一定程度的分流。而周边的项目开发建设,在今后几年也将会越来越多。

房价,是老百姓心中永远的痛。山中老虎写此文无意要表达张家口房价必将上万的概念,只是希望尽可能多的对有购房需求的人提供帮助。山中老虎以前总是在提醒各位买房人,买房要趁早,今天,我不说了,希望各位买房人根据自身情况选择。最后,山中老虎希望张家口房地产业在房价上涨的同时,能带给购房人更多高品质的楼盘,别成了郑州某位仁兄的感慨“房价瞎求涨,品质未提升”。

如果你对张家口房地产有更好的看法,或者想了解其他情况,欢迎与山中老虎沟通交流。扫下面二维码加山中老虎微信,或者添加微信:147252174,记得标明身份哦。

----山中老虎

码字于2016年8月31日

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