2016，张家口该买房吗？（深度分析）

又涨价了！尽管山中老虎有一万个不愿意，但该来的还是会来，该涨的还是会涨。只不过，2016年的排名前列波涨，比往年来的晚了一些。

熟悉张家口房地产市场的朋友可能都知道，张家口房价从2000多元/平米涨到7000元/平米的几年间，张家口房价基本上都呈现了一年至少涨两次的节奏，上半年一次，下半年一次，另外会根据销售情况再临时调整。上半年那次一般都会在农历春节前后，一般从元旦开始陆续涨价。但这种情况到了2016年稍显不同，由于受到了2015年7月31日申冬奥成功消息的刺激，张家口房地产市场在2015年8月迎来了量价齐升的爆发，使张家口的房地产开发企业享受到了申冬奥成功后带来的排名前列波红利。但在这次爆发的同时，其实也提前透支了一部分购买力，加上7000元/平米左右的高房价，以至于在刚过去的这个冬天，张家口房地产市场也经历了一个像1月22日那天的天气一样的寒冬。（相信大部分人对那天创下张家口市区历史较低温度的天气仍记忆犹新）

但房终究是要买，丈母娘肯定会催，所以在农历猴年春节过后，随着天气的回暖，张家口房地产市场也逐渐回暖，并不约而同的在3月1日前后调整了价格。

面对仍在上涨的房价，2016，张家口，该买房吗？

去年开始可能有不少购房者提出了张家口目前房价太高，脱离实际购买力，要崩盘，要掉价之类的观点。亦有不少人在年前就问山中老虎对2016年张家口房价的看法，山中老虎当时的观点是温和放量为主，炒股的朋友应该会明白温和放量的意思。说实话，房价这个东西很难预测，虽然山中老虎预测了张家口房价从5000涨到7000，实际比预测来的还快了一些，但7000之后能走多远，这真不好说，但或许你看了今天山中老虎说的，也许能明白一些，也许能对您2016张家口是否买房作出一些判断。山中老虎今天写到的关系2016年张家口房地产市场的分析，希望能对准备在张家口买房的你，从事房地产工作的你，提供些有用的东西。

一、房价在很大程度上是由市场供求之间关系所决定的，而由需求转化为的购买力，又在很大程度上由政策所决定，最近一段时间以来，关乎张家口房地产市场的政策形势有哪些呢？

1、棚户区和城中村改造依然是张家口今后几年房地产市场发展的主线之一

2016年2月初召开的河北省住房和城乡建设工作会议指出，2016年全省将开工建设18万套保障性安居工程，保障性安居工程以棚户区改造为主。到2020年基本完成现有的城镇棚户区、城中村和城市危房改造。棚改安置和公租房保障都要大力推行货币化，保障方式由实物配租为主向货币补贴为主、实物配租为辅转变，今年要全面推行公租房货币化，棚改货币化安置比例原则上达到50%以上。

2016年2月张家口市第十三届人民代表大会第五次会议上的政府工作报告中指出了2016年的主要工作中包含推进“城中村”、棚户区改造，利用3年时间基本完成改造任务，今年棚户区改造1.4万套、90万平方米。

通过梳理以上这些国家、省、市政策我们不难发现，作为城镇化发展的要点，棚户区和城中村改造依然是张家口今后几年房地产市场发展的主线之一，并且有三个明确特点：一是大力推进城镇棚户区和城中村改造；二是国家和河北省要求在2020年基本完成现有的城镇棚户区、城中村和危房改造，张家口市自己的目标是三年时间基本完成改造任务；三是实行棚户区改造货币化安置，并且河北省在一个月之内将货币化安置比例由50%提高到了80%。可能大家都知道以前的棚户区改造和城中村改造中的拆迁户主要以要房为主，而今后将有80%拆迁房将会以给补偿拆迁资金为主，由拆迁户自己选择在市场中购房。京润现代城和领秀城都是我们大家所熟知的在张家口主城区规模比较大的重点城中村改造项目，今后几年可能会有越来越多的项目开工。

2、金融政策，加大金融信贷支持力度。

继2015年3月公积金贷款较低首付两成之后，2016年2月河北“房十条”又明确提出居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，较低首付款比例下调至20%；对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房，较低首付款比例调整为不低于30%。

张家口目前房价高、总价高、首付高已经成为摆在了众多购房人面前的三座大山。客观讲，以目前的张家口工资收入水平，两个年轻刚需购房人，如果没有家庭资金资助，很难凑齐买房的首付款。至于张家口的楼盘项目何时能将首付款降到20%，需要各开发商根据市场情况作出调整。

3、税收优惠政策。

对个人购买家庭少有住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征营业税。

该项政策确实降低了购房成本，但契税在整个购房成本所占比例相对较小。

4、支持农民进城购房

较新实施的《河北省居住证实施办法（试行）》中提到，在城区人口100万人以下的承德、张家口、秦皇岛、沧州、衡水、邢台市市区有合法稳定住所的人员，本人及其共同居住生活的配偶、子女、夫妻双方父母，可申请办理当地常住户口。将农民工和城镇个体工商户纳入住房公积金覆盖范围，连续足额缴存6个月（含）以上即可申请住房公积金个人住房贷款；全面开展住房公积金异地贷款，实现住房公积金缴存异地互认和转移接续，提高进城务工人员住房消费能力。

如果该条政策获得实施，那么众多没有公积金的购房人可以选择个人缴存的方式进行公积金贷款买房，大大降低了自己的还贷压力。

5、教育，房地产市场受学校的影响不可谓不大

通过接触就会发现，张家口市高新区近些年来因为教育资源相对较少，流失了不少购房者，并且这部分购房者有不少转向了购买桥东区和桥西区优质学校周边的二手学区房。好在这种情况在今年有望得到缓解，在政府报告中提出的认真办好十件民生事实中就有教育惠民的内容，建院旧校区改建四中、经开区中学综合楼、建院小学、经开区第三小学主体完工，力争投入使用。盛华小学、赐儿山街小学开工建设。

至于前几天有部分媒体热炒的你的学区房白买了的情况，山中老虎个人认为张家口目前实施多校划片尚无明确时间，并且在教育部文件中指出的是教育资源配置不均衡、择校冲动强烈的地方，要根据实际情况，积极稳妥采取多校划片。择校冲动那是每个家长都会有的，谁都想自己的孩子有个好的学习环境，但是教育资源配置是否均衡，那就不是你我能说了算的。

6、冬奥会影响

在《张家口市2016年国民经济和社会发展计划的报告》中指出张家口按照五年左右时间建成冬奥名城的目标，以国际化标准全方位推进城市建设。五年时间，从现在算起的话大约就是到2020年底。至于许多市民从去年申冬奥成功的那一刻起就关注的张家口到底都拆哪，自己家的房子拆不拆，市区道路也经常拥堵不堪，五年后会建成什么样等情况，据山中老虎所知，今年才开始做城建规划，具体建设实施估计得2017年开始了。另外京张城际铁路估计也许大概可能今年很快就会开工建设了吧，这是多少张家口人期盼已久的事情，到时高铁房也就是南站附近的楼盘，会成为不少北漂游子的选择。

二、前边说的基本都是关于张家口房地产市场的利好政策和消息，下面山中老虎再来给大家说点可能是对张家口房地产市场不利的影响吧，当然，如果你认为是的话。

1、先说我们“国际张”部分行政区划调整在今年1月获国务院批复。

区划调整后，张家口市辖桥东、桥西、宣化、下花园、万全、崇礼6个市辖区，市主城区面积由868.96平方公里扩大到6377.81平方公里，人口由111.37万人增加到175.42万人。调整后对张家口房地产市场有何影响？我们通常说的张家口房价其实指的是张家口中心城区的房价，即桥东区、桥西区、高新区（现为经开区）的房价，张家口中心城区如今在7000元/平米左右的房价虽然令不少购房人望而却步，但还是会为了买房而买房。但如今不一样了，张家口周边崇礼区的高家营，万全区的西山产业区，宣化的沙岭子因距离中心城区近，现在又成为市区，公共交通和配套设施有望得到极大改善，所以这些区域的低价楼盘势必会受到更多购房人的关注。

山中老虎的这一点判断在西山产业区的左庭右院项目已经得到了证实，通过数据显示，该项目在2016年2月的关注度较2015年12月和2016年1月分别提高了94%和56%。这种情况的结果就是对中心城区的购房人群形成了分流，使一部分原本准备在中心城区购买低价房的购房人将目标转向了上述几个区域的楼盘。在一定程度上减少了中心城区购房人的数量。

2、接下来我们再说说可能对今年下半年，甚至今后几年张家口房地产市场和张家口房价构成重要影响的土地市场。

今年和今后几年张家口中心城区会有多少土地出让，目前还是未知，但今年应该还是会维持近几年的稳定供地数量。但为什么说土地市场可能会对房价有重要影响呢，因为最近几年张家口出让的住宅用地尚有众多未开发地块，去年出让的14块住宅用地中目前至少有8块尚未开发，前几年出让的主城区中盛华地块，中煤机地块及外环周边地块等尚未开发的还很多，拖车场地块、大药厂地块尚未入市，如果这些地块在下半年集中开发的话，那场景会是丰富户型结构和提升产品品质之后的百花齐放呢？还是供大于求呢？

3、说到需求，房地产市场的发展，房价的支撑最终还得靠需求，靠人来买。张家口房地产市场的发展重点也得解决好谁来买的问题。张家口的购房主力目前基本不外乎还是以下几种：

1）本地刚需和改善型人群，这是长期会存在的，不论房价涨到多少也会买的。

2）北漂刚需，由于张家口本地企业数量少，就业岗位少，众多张家口儿女毕业后选择到北京这样的一线城市打工，但鉴于北京令人仰视的房价，回乡置业成为了较为现实的选择，乡愁和子女教育问题成为北漂一族选择回张家口买房的重要原因。

3）因城镇化发展和教育需求而吸引来的区县人群，近些年来张家口区县中有一定收入基础的家庭，有不少选择将孩子送到市区上学，进而也带动了该部分区县人群在市区购房，该类人群多选择具有学区房概念的楼盘。

4）因经济发展，招商引资来的产业经济项目带来的外地工作人员，如果以后长久在张家口工作，或者把家安在张家口，一般会考虑在张家口购房置业。

好了，有利于张家口房地产市场发展的积极因素山中老虎说了不少，存在的不利影响也说了几点，准备在张家口买房的你，看了老虎的分析对你买房是否有帮助？如果你对张家口房地产有更好的看法，欢迎与山中老虎交流，扫下面二维码或添加微信号147252174加山中老虎微信，记得标明身份哦。

----山中老虎

码字于2016年3月7日深夜