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两部委要求动态管控供地 开发商面临新拿地商机

2017/04/14 09:15 来源: 每日经济新闻 评论
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4月6日,住建部和国土资源部联合签发《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》(以下简称《通知》),按照“五类”(显著增加、增加、持平、适当减少、减少直至暂停)的调控目标,各地要尽快编制住房发展规划和年度计划,统筹安排中期(五年)和近三年的住房建设所需用地。

编者按

【房地产市场如何开展供给侧结构性改革?3月以来,全国数十个城市频频推出楼市限购政策,4月6日,住建部和国土资源部联合发文,由此可见管理层试图一方面从需求端进行调节,一方面从土地供应端进行调节,从而欲达到间接控制房价的目的。

而万科2016年年报披露,以其长期观察的14个城市为例,库存(已取得销售许可、尚未售出的面积)已由2014年底的1.55亿平方米降至2016年底的0.93亿平方米;库存去化周期由2014年底的11.5个月缩短至2016年底的6.9个月。

此外,《每日经济新闻》记者梳理发现,近来,北京、天津、杭州、成都、重庆等热点一二线城市在加速供地。这会否有助平抑房价预期?对后市有何深远影响?这期房产周刊为您进行分析。】

4月6日,住建部和国土资源部联合签发《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》(以下简称《通知》),按照“五类”(显著增加、增加、持平、适当减少、减少直至暂停)的调控目标,各地要尽快编制住房发展规划和年度计划,统筹安排中期(五年)和近三年的住房建设所需用地。

按照《通知》要求,各地要根据商品住房库存消化周期,适时调整住宅用地供应规模、结构和时序,对消化周期在36个月以上的,应停止供地;36~18个月的,要减少供地;12~6个月的,要增加供地;6个月以下的,不仅要显著增加供地,还要加快供地节奏。

《每日经济新闻》记者发现,此次出台的《通知》比去年国土资源部印发的《国土资源“十三五”规划纲要》更加细化和量化。

全国房地产商会联盟主席顾云昌表示,《通知》以因城因地施策来实现楼市平衡发展,随着城镇化进程的加快,一二线城市土地严重供应不足,部分二三线城市土地大量供应,因此,国家必须根据市场配置土地资源,差别化供给,从长期来看,增加土地供应对抑制房价上涨有着积极的作用,但房价的稳定还需要一个过程。

供地热潮加速来袭

数据显示,截至2月底,全国70个重点城市中,至少有45个城市的库存消化周期在12个月以下(含12个月),其中,四大一线城市中,“北上广”三地城市库存消化周期缩短,库存告急。

2017年1月和2月“北上广”一线城市及热点二线城市重庆、成都、南京等地库存消化周期明显低于12个月,部分热点城市已经低于6个月,急需增加土地供应。

据亿翰智库统计,2017年3月份,全国热点城市库存消化周期表中显示,一线城市中,北京为10个月,上海为11个月,广州为5个月,深圳为18个月,除深圳需要减少用地之外,“北上广”都属于要增加供地的范畴;热点二线城市中,重庆、武汉、南昌、南京、天津库存消化周期均低于6个月,必须显著增加供地,而且还要加快供地节奏;杭州、青岛、成都在7~9个月,也是要增加供地的趋势。

中原地产市场研究部总监张大伟在接受《每日经济新闻》记者采访中表示,从未来趋势看,2017年全国热点城市的“地王”数量将有非常明显的降低,但在销售火爆的2016年,大部分企业库存去化明显,在这种情况下,房企对热点区域、优质属性地块依然拼抢,所以这类型地块依然会拼抢激烈,房企对补充土地的积极性也明显较高。

按照《通知》要求,各地纷纷抛出供地计划,增加土地供应。据记者统计,北京、广州、天津、武汉、南京等地已公布土地供应计划,稳定土地市场供应,实现供需平衡。

从已公布的各地供地情况来看,库存消化周期小于12个月的城市供地节奏明显加快,各地用地计划中显示供地量也有明显增加,比如北京已明确未来7年要供给土地6000公顷(1公顷15亩),其中国有建设用地5000公顷。重庆市2017年计划供地较去年增加了1520亩,商品住房用地增加1720亩。成都市2017年全市计划供应商品住宅用地587公顷(8800亩),较2016年实际供应量增长约13%,中心城区计划供地2625亩,较去年实际供应量增长30%。

数据显示,2017年以来,一二线热点城市调控政策升级,住宅市场成交量持续回落,一季度50个代表城市商品住宅市场月均成交量在2650万平方米,同比下降约15%。

易 居研究院智库中心研究总监严跃进向记者表示,积极增加住宅供地反映出近期土地市场的变化动向,尤其是采取分类调控的模式,从中央到地方政府将陆陆续续推出比较务实的供地模式。

房企储粮迎来机会

4月11日,北京迎来上述《通知》后首次土地拍卖,吸引了招商、龙湖中海首开保利联合体、华润、远洋首创联合体、国开东方万科联合体、中粮天恒旭辉联合体等10家企业参与竞拍,房企争相竞拍的背后是对优质土地资源的“渴求”,积极加速储粮。

中原地产研究中心统计数据显示,一季度全国50大热点城市合计出让土地金额为5885.8亿元,较上年同期的3689.1亿上涨了59.6%。2017年拿地最多的前20大房企拿地总金额达到3030.63亿元,较2016年同期前20大房企拿地总金额上涨了75%,其中碧桂园以64幅地块遥遥领先,其次是恒大、保利、万科、华润以及中海地产。

从各大房企披露的2016年年报来看,在拿地方面,大部分房企重点关注一二线核心城市及强三线城市。招商蛇口表示,未来将聚焦一二线核心城市,重点拓展战略重镇的土地储备;龙湖地产认为厦门、济南将会是重点,未来成都和重庆依然是传统区域;旭辉控股表示,未来一年的土地市场,一线和热点二线将遭遇逐步降温,平常二线与强三线城市将迎来升温。

龙湖集团CEO邵明晓表示,2016年龙湖买地相对来说还是比较积极,今年也会量入而出,绝不去追特别高的“地王”项目,总体策略还是在一二线,未来可能会关注一些超大型城市周边外延的地块。

在调控政策重压下,各大城市加速土地供应为房企拿地提供了契机。近期,“北上广”等城市多宗地块成交,虽然楼市降温,但土地市场特别是优质的住宅地块成交依然活跃。

分析师杨科伟表示,高库存城市将在2017年进一步收紧土地供应,而北京、上海等城市相继提出的建设用地负增长目标,也大大限制了一线城市新增土地供应。由此来看,土地市场主战场会在城市边界快速扩张的热点二三线城市中展开。

北京地区

北京2017年宅地计划供应翻番 “新北京人”配租政策落地

近来,住建部和国土部一经发文喊话,热点城市开始纷纷推出2017年及未来数年的土地供应,其中北京动作较为积极。

4月7日,北京市对外发布《北京市2017~2021年及2017年度住宅用地供应计划》和《北京市2017年度国有建设用地供应计划》,明确未来5年内全市计划供应住宅用地6000公顷、年均1200公顷,自住型商品房供地1020公顷,拟建25万套房,并建立购租并举的住房制度,优化住宅供应结构,供应总量为150万套,仅2017年供应方案也比原计划翻倍。

全国房地产商会联盟主席顾云昌告诉《每日经济新闻》记者,北京发布供地计划是中央政府市场主体落实到地方的一个很重要的体现,北京市根据市场需求提供土地供应计划,其中,包括公租房、保障性住房比例的提升,这都给市场释放出积极的信号。

大幅上调供地计划

据悉,北京住宅供地计划较之前版本上调至1200公顷,与2016年计划持平,但比原计划上调近2倍,其中保障性安居工程用地供应较原计划增加200公顷,商品住宅用地较原计划增值1.5倍,由260公顷增加至650公顷。

实际上,北京供地计划不仅强调增加供地,更强调合理调整用地结构,有效增加住宅用地供应。一季度,北京商品住宅用地占已供应经营性用地面积的70%,与2016年同期相比,是2016年同期商品住宅用地供应量的6.2倍,是2016年全年商品住宅用地实际供应量的1.5倍。

记者梳理发现,2017年1月到4月,北京上市招标挂牌的地块合计36宗,截至4月13日,已有16宗成交。其中,4月份共推出17宗地块,经营用地(含住宅用地)14宗,已成交2宗。对比2016年整个4月仅推出的3宗地块,外界不难发现2017年土地供应不管是从数量还是推出节奏来说都有了明显的增加和提升。

易 居研究院智库中心研究总监严跃进表示,当前推出的土地供应政策对稳定市场预期有很大的作用,意味着住宅用地未来的潜在供应量充足,购房者不必担心房源不足的问题,随着后续房企投资开发节奏加快,潜在住房供应量将会上升,有利于稳定房价,平衡供求关系。

“新北京人”配租启动

记者还注意到,北京此次供地计划还明确指出建立购租并举的住房制度为主要方向,优化完善住宅用地供应结构。在供给方面,除自住房外,租赁房新建计划也达到历史最高,该计划强调称要研究扩大租赁住房赋权,进一步扩大向非京籍家庭提供公共租赁住房。其中,未来5年新建住房中租房类约占三成,计划中详细指出,未来5年加快供地新建住房中产权类约占70%,租赁类约占30%。产权类住房中,商品住房约占70%。商品住房中,自住型商品住房、中小套型商品住房约占70%。

与此同时,中心城区适度增加居住用地,中心城区以外地区重点保障自住型商品住房与租赁住房的用地供应。市规划国土委相关负责人表示租赁住房计划供地1300公顷,其中,全市住房需求总量150万套中租赁住房50万套,占总量的1/3。

近日,北京市住建委发布通知,称在公租房、自住房中为新北京人开展专项分配试点,将从部分公租房、自住房项目安排30%的房源面向长期稳定就业的新北京人分配,安排70%房源面向北京市户籍无房家庭分配。记者从《首都之窗》官网获悉,4月12日北京市住建委表示,近期将启动第二批次的房山长阳领峰四季园和阎村乐活雅苑两个公租房项目约1000套房源的专项配租登记。

顾云昌表示,在新建住房中增加租房类比重主要是由于北京城市的特殊性,即便是政策上增加住宅用地,普通人也很难买得起房,保障自住型住房和租赁住房对于外来务工或者买不起住房的人来说需求量会更大。

记者了解到,去年底北京市住建委发布通知要求,企业自持商品住房应全部用于对外租赁,不得销售。在刚刚过去的几宗土地拍卖中,北京市场已经出现了房企拍地设置自持商品住房面积,这意味着北京将增加租赁住房供给,这也将满足不同层次自住性住房需求,特别是保障以居住为目的的住房需求。

广东地区

佛山加大土地供应 2017年计划推近2万亩

针对部分城市土地市场过热的情况,近日住建部、国土资源部联合发声,对住宅库存去化周期低于6个月的,要显著增加供地,加快供地节奏。目前,包括北京、成都、佛山等在内的多个城市已公布最新推地计划,加大土地供应量。

4月13日,《每日经济新闻》记者从佛山市公共资源交易中心获悉,2017年该市国有建设用地计划供应总量为1327公顷,合计接近20000亩。其中住宅用地523公顷,合计7845亩,商服用地为76公顷,合计1140亩。

中原地产广州项目部总经理黄韬表示,地方政府应提前半年以上披露具体可上市交易的供地明细,让开发商做到心中有数,不盲目加入恐慌性抢地。

近两年土地供应面积下降

今年一季度数据显示,受供地计划影响,全国经营性土地成交建面降至9135万平方米,同比、环比分别下跌12%和30%。

记者观察到,部分城市土地市场过热以及价格攀升与土地供应量的缩减存在直接关系。以佛山为例,2016年佛山一级市场出让土地共154宗地(以签订合同为统计口径),总出让面积638万平方米,完成全年供应计划的42.71%;其中住宅用地出让63宗,出让面积266.3万平方米,完成全年供应计划的63.40%。

记者查看近年佛山土地供应情况发现,2015年和2016年佛山实际土地供应面积持续两年下降。根据佛山公布的住宅用地2017~2019年三年计划显示,佛山住宅用地供地计划将从2015年的410万平方米逐年下降到2019年的297万平方米,该供应量创下近6年新低。

明源地产研究院首席研究员刘策在接受记者采访时分析指出,除了政府推地情况外,国家对开发商融资的宽松程度,场外资金能否通过杠杆形式进入土地市场,房价上涨预期和所处市场周期以及开发商补货压力和非理性市场情绪为影响土地价格的主要因素。

佛山将推出6宗商住用地

在行业激烈的规模竞争中,房企对于土地有着强烈的诉求。拿不到地意味着失去了规模竞争的入场券,但拿了高价地则面临盈利的严峻拷问。

中原地产广州项目部总经理黄韬表示,政策的调控应该是综合性的,在加大土地供应的同时,需要提前半年以上或者一年公布具体的土地供应计划,让开发商做到心中有数,不盲目加入恐慌性抢地。同时,要加强对土地市场后期监管,避免部分企业高价拿地、囤地的事情发生。

据《南方都市报》4月6日报道,佛山市公共资源交易中心公告近一个月内(4月10日至5月5日)将推出6宗商住用地,合计总面积逾22万平方米,总建筑面积超过56万平方米。三水成为此轮卖地的主力,共有4宗地块入市;顺德和南海区则各有一宗土地挂牌出让。其中,出让土地面积最大的三水区白坭镇科技大道4号地块7.57万平方米,起拍楼面价为1826元/平方米,容桂一宗约3 .98万平方米则在下月20日出让。

从去年开始,佛山库存一度告急。佛山市房协最新发布的《2016年度佛山房地产蓝皮书》统计数据显示,到2016年12月底,佛山市净去化商品住宅库存476.33万平方米,去化周期已经降至3.74个月。

二线房企西进瞄准成渝 调控压力下上演“抢粮”大战

“房企集中度越来越高”,这句话仿佛达摩克利斯之剑,成为高悬在中小型房企头上的一把利刃,“规模”二字在全国楼市调控的大背景下,愈显紧迫。

近日,住建部与国土部联合发文,要加强土地供应管理和调控,对于商品住房库存消化周期在6~12个月的,要增加土地供应。

今年3月31日,重庆市公共资源交易网发布了2017年的住房用地供应计划,供应住房用地3.8万亩,比2016年商品住房用地增加1720亩。4月10日,成都同样发布了2017~2019年经营性建设用地供应计划,未来3年计划供应商品住宅用地2.7万亩,年均9000亩。

重庆新中地产董事总经理何伟坚在接受《每日经济新闻》记者采访时表示,像重庆和成都这样的土地供应量和以往比起来差不多,小幅增加仍难以满足市场的需求量。

二线房企频频拿地

链家成都研究院发布的《六大城市住房消费大数据报告》中可以看到,包括成都、重庆、武汉、合肥、长沙、南京在内的六大城市GDP在全国的总占比达到了9.1%,人口总占比5.8%。而报告中,重庆未来五年年均住房需求以接近5000万平方米的巨量领跑全国,并且链家在报告中将重庆、成都列为房价上涨压力小的城市。

作为西部区域的两大中心城市,重庆常住人口以3016.55万位列全国第一,远高于上海的2415万、北京2173万,而成都在2015年常住人口突破已经1465万,超越了深圳、广州、杭州、南京等大型城市。

如今,越来越多的房企看重成渝这两块“房价洼地”。根据锐理数据提供的资料,今年一季度共有23家房企在重庆揽获土地,但千亿级房企只有两家,更多的是旭辉、龙湖、蓝光、金科、新城控股、华宇地产、东原地产这样处于第二、第三梯队的房企,就在4月1日,新城控股在重庆入手渝北区两路组团用地,首进重庆。

戴德梁行董事魏晓龙直言,“如果手里的土地储备不够,开发商会有紧迫感,如果规模做不上去,很容易面临淘汰的压力。”

今年3月,雅居乐地产在重庆以33.9亿元的总价拿下一块地,楼面价达9352元/平方米。重庆新中地产董事总经理何伟坚在接受记者采访时透露,如果再不拿地,雅居乐在重庆将面临无项目可做的境地。

“出于企业对规模的需求和发展,该拿地还是得拿地。”金科地产中西部区域公司董事长罗利成在接受《每日经济新闻》记者采访时如是说。

根据成都公布的未来三年规划的土地供应量,罗利成认为开发商不一定需要通过“抢地”来获取土地,心态会转变为“现在没有拿到地,明年还是会有地,对现在土地的价值预期就不会有这么高,拿地也会更理性。”

他表示,对金科来说,拿地的资金并没有产生多大的成本压力,作为上市公司获取资金的渠道比较多,加上销售情况比较好,真正有压力的应该是中小型房企。

重庆市场需求强劲

“现在整个行业集中度在提高,排名靠前的房企规模越做越大,万科都说要做1万亿元的规模,那么对于第二、第三梯队房企而言,尤其是对全国布局、在一些核心城市有项目但土地储备没那么多的房企来说,只有获取更多的土地资源,才能在市场上有立足之地。如今处于最末端的小房企已经没什么机会了。”魏晓龙说。

他表示,“只要城市在发展,不管是9000亩还是3万亩的供应量,土地资源永远是稀缺的。所以现在土地储备丰富的房企,一定会比缺地的房企轻松一些。”

事实上,重庆和成都作为国家中心城市,房价比南京、合肥、郑州的房价都要低很多,特别是还有人口的支撑,罗利成直言,成都的市场潜力比重庆还要大一些,也更看重成都的市场。今年金科在成都还会加大拿地力度,在一些板块加大开发力度,但金科对土地市场比较理性,原则是“不拿地王”。

北京首开旭泰副总经理黄剑峰则表示,“今年在成都市场应该还会有一些动作,但还没有目标地块,现在成都的一些政策实施后会产生什么影响,也都还在观望过程中,但首开继续深耕成都的战略没有改变。”

何伟坚认为,虽然重庆加大了土地供应,但仍难以满足庞大的市场需求。据他表述,尤其是重庆的二手土地市场,今年一些偏远地区的地块都被追捧,这在去年是无法想象的。何伟坚举例称,经他手的一幅偏远的二手地块,在短短不足两周的时间,楼面价从3300元/平方米涨到了4000元/平方米,他认为现在重庆的二手土地市场,已经从买家市场转变成卖家市场,并且偏爱10万平方米以上的住宅属性地块。

根据容磁观察,从上市公司的发布会以及在重庆土地拍卖市场现身的房企中梳理发现,类似绿城、金地、美的、融信、天地源、众合地产、成都合能、朗诗、中骏置业预计会在2017年下半年进入重庆市场。

招商局置地43.5亿广州拿地“补仓”冲刺2017年近200亿目标

4月10日,招商局置地(00978,HK)斥资43.5亿元拿下广州增城章坡项目,加大在广州的布局。在“招商系”地产版图中,广州属于招商局置地的势力范围。

这已经是其今年以来拿到的第二宗地块,2月份招商局置地公布,以1.353亿元拿到佛山一地块。

2016年年报显示,招商局置地去年实现总营收约116.1亿元,同比增长81%,归属于上市公司股东净利润约8.1亿元,同比增长338%,这也是招商局置地首次实现营收破百亿元。

作为2015年底招商蛇口重组后唯一的香港上市平台,招商局置地承担了其海外融资平台的重任,但在主营业务上,以房地产开发为主的招商局置地与母公司招商蛇口存在业务重叠,这是其一直以来需要解决的问题。

据接近招商蛇口的人士透露,下一步招商局置地将聚焦“一路一带”海外业务和轻资产模式。

●营收首超百亿

招商局置地4月10日发布了一季度业绩公告,公司实现合同销售总额约为60.13亿元,同比上升70%;合同销售总面积约为35.43万平方米,同比增长40%,平均售价约为每平方米16972元。

近日,招商局置地拿下广州市增城一地块,总代价为43.5亿元,补仓在广州的土地储备。在整个“招商系”地产版图中,广州是属于招商局置地的势力范围。

在2016年年度报告中,招商局置地2016年收入为116亿元,同比增长81%;公司拥有人应占溢利8.11亿元,同比增长338%。这是其营收首次超过百亿元。

招商局置地称,公司收益大幅增长主要由于期间竣工及交付的总建筑面积增长,报告期于佛山、广州、重庆及南京及句容的项目分别占招商局置地总收益的31%、35%、11%及23%。毛利率方面,由于前期对一二线城市的布局,毛利从2015年的24%上升至2016年的29%。

不过从规模来说,招商局置地与母公司招商蛇口相去甚远,其2016全年总销售160亿元,同比增长79%;在业绩电话会上,管理层透露2017年的销售目标为192亿元,较2016全年销售额上浮20%。

在电话会上,招商局置地管理层表示他们会继续深耕现有的五个城市(广州、佛山、南京、重庆、西安),并会向南京和广州投入更多的资源。年初以来,这在其拿地策略上体现出来。

年报显示,截至2016年末,招商局置地总的土地储备达到610万平方米,按城市划分,重庆、佛山、南京句容、广州和西安的占比分别为51%、18%、12%、11%和8%,能够支撑未来3年的发展。

兴业证券的研报预计,2017年行业分化的形势将加强,招商局置地有很好的拿地机会,预计会用100亿元来收购新的土地项目。

●定位转型谋变

2013年,招商蛇口(原招商地产)以1.99亿港元间接收购东力实业70.18%股权,随后东力实业更名为招商局置地,作为招商蛇口唯一的海外上市平台。目前,招商蛇口对招商局置地的控股比例为74.35%。

为支持招商局置地发展,招商蛇口注入了南京、广州、佛山和重庆四个城市的房地产项目予招商局置地。重组上市后,招商局置地并没有激进的扩张,除了在上述城市扩大土地储备,仅进入西安和句容两个新城市。

为避免同业竞争,招商蛇口与招商局置地之间签署不竞争协议,招商蛇口承诺其不会与招商置地在佛山、广州、重庆及南京竞争,招商局置地不会在其他21个城市(招商蛇口布局的城市)与招商蛇口竞争,两者都未进入的城市,招商局置地有优先发展权。

即使如此,依然不易解决招商局置地在“招商系”中的尴尬地位。自2013年借壳上市以来,由于定位不清晰且与招商蛇口存在业务重叠等原因,该公司一直处于低估值状态,截至4月13日,其午间收盘仅为1.43港元/股。

在招商蛇口重组上市以后,集团内部对园区、邮轮、地产三大业务版块进行梳理,同时也透露出对H股平台招商局置地的调整思路,打造一个资管平台的想法。

在2016年中期业绩的一次电话会上,招商蛇口董秘刘宁表示,招商蛇口目前持有很多物业,在寻求合作伙伴之余,还需要一个良好的运营管理平台。他透露,公司一方面把相对优质的轻资产剥离出来,注入H股平台上;另一方面,这些项目后续涉及引入基金、做REITs等,也需要在H股平台上做相应安排。

2016年8月,招商蛇口重启对招商局置地的资产注入,将全资持有的香港上环CM+服务式公寓(CM+)整体注入招商置地,培养招商置地的服务公寓自有品牌和服务体系,逐步实现在内地的复制和管理输出。

在2016年年报中,招商局置地表示在业务战略上,一方面聚焦存量优质城市的房地产项目开发,另一方面积极研究轻资产运营的落地方案,包括与招商物业重组等。在投资者电话会议上,招商局置地管理层表示,在后续年报中会有进一步有关于轻资产合作的披露,招商局置地业务未来也会涉及写字楼,但暂时还没有时间表。

兴业证券的研报认为,招商局置地作为招商蛇口在海外唯一的上市平台,未来将积极探索“轻资产”的业务,行成“轻重结合”的运营模式。借助招商蛇口的雄厚资源优势,发挥其海外上市平台的作用。

据接近招商蛇口的知情人士向《每日经济新闻》记者透露,招商蛇口在酝酿招商局置地的战略调整,或将聚焦“一路一带”海外业务和轻资产模式。

新城控股850亿目标分解:一季度斥巨资“储粮”押注热点二三线城市

4月6日,新城控股(601155,SH)发布经营简报,显示今年1~3月累计合同销售金额约231.39亿元,同比实现翻倍增长。按年初曾公布的今年销售目标850亿元计算,新城控股已完成年度销售的27%。

当前,各地楼市频频加码调控,房地产圈内不少谨慎甚至悲观的观点甚嚣尘上。新城控股今年850亿元目标较年初曾公开的“千亿计划”相对有些保守,但就目前而言,其拿地节奏不减,尤其是热点城市。

近日,一季度房企拿地TOP10排行榜,碧桂园以411亿元、69宗名列榜首,恒大以281亿元、44宗名列第二。排名第10的是中国金茂,拿地金额128亿元。《每日经济新闻》记者粗略统计,新城控股今年一季度公开拿地主要集中在常州、廊坊、长沙等热点二三线城市,如果算上其他拿地形式,总计金额在180亿元左右。

一季度斥资180亿拿地

《每日经济新闻》记者整理发现,一季度新城控股在拿地方面动作频频,分别通过挂牌、拍卖、合作、收购等方式,共取得了9宗地块,合计新增土地面积为67.83万平方米。兴业证券研究报告认为,上述拿地区域销售呈现利好,凸显新城控股战略判断和执行力。

仅今年3月份,新城控股就新增了7个项目,其在常州的拿地投入达到22.8亿元,另在廊坊也投入了11.7亿元,在上海的拿地金额为5.2亿元、无锡3.6亿元、长沙2.6亿元、济南2亿元、台州1.3亿元。

实际上,基于新城控股“以上海为中枢、长三角为核心,向珠三角、环渤海及中西部地区扩张”的“1+3”战略布局,近年其拿地焦点就在这些城市,而2016年主要在上海、南京、苏州、杭州、常州等长三角区域。2015年开始,中西部、环渤海等地区对新城控股的销售业绩贡献占比最大且逐步提升。

《每日经济新闻》记者亦留意到,新城控股3月新增总建筑面积158万平方米,总地价49.18亿元,拿地金额占销售金额比重为38%,相比2月30%的水平小幅度提升。兴业证券研报统计显示,新城控股在一季度整体拿地金额为161.3亿,占同期销售金额比重为70%,而据统计,新城控股一季度储备土地180亿元左右,涵盖了各种拿地方式。

年报数据显示,截至2016年底,新城控股账面现金总计134亿元,目前上述拿地金额明显超过了账上现金。新城控股高级副总裁欧阳捷向记者表示,账上资金是不断滚动的,留在账面上的金额并不代表收入,因而拿地金额与同期账面金额两项指标不存直接联系,账面金额更重要的是做到收支计划相匹配。

就增长率而言,新城控股的拿地速度的确在提升,因为按照新城控股目前手头货值的来分解,按照销售60%左右计算,850亿元就必须配上1400亿元左右的货值储备,如果不够就要新增加土地。

欧阳捷透露,新城控股今年要把总货值至少提升到1700亿元,就目前的情况看需要补300亿元的货值。

重构体系加速高周转

与拿地加码同步的,是项目销售周转的加速。在当前各地调控不断升级之下,高周转显得尤为必要。欧阳捷表示,“要实现3个月开工,6个月开盘,12个月现金流回,在市场不好的时候能够快速推出、抢占市场,在市场好的时候,能够迅速启动、抢先领跑。”他说,企业管控体系必须能够适应高周转模式。

与之匹配的是,新城控股必须强化内部激励体系。知名地产人薛建雄表示,“内部激励足够,才能保证计划完成,增强节点管控能力,各项业绩目标的均好性,在市场上形成了强有力的竞争优势地位。”

欧阳捷说,无论是幸福系住宅产品线,还是新城吾悦广场的第四代产品线,都可以快速复制,但产品线还必须不断创新升级。其透露,目前已推出了新的璞樾系住宅产品,并正在研发新城吾悦广场第五代、第六代产品。

今年一季度,新城控股累计合同销售金额约231.39亿元,比上年同期增长102.79%,累计销售面积约162.63万平方米,比上年同期增长40.14%,这其中包含合营项目1~3月累计合同销售金额79.50亿元及累计销售面积37.71万平方米)。

数据显示,在今年一季度房企销售金额排名中,万科、碧桂园与恒大首次实现突破千亿元,新城控股位列16位,而在销售面积榜单中,新城控股名列第14位。

欧阳捷表示,新城控股今年将重点布局供需关系较为均衡、对周边城市具有较强吸附力的省会城市,继续高周转和强产品的路线抢占市场。

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责任编辑:李晓琳  JN1005

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