济南：还清首套房贷再贷算首套

昨天上午，济南市公积金中心发出通知，对现有公积金贷款首套房认定标准进行了调整，只要还清购房贷款的家庭，购买二套商品房时，可以享首套房首付比例进行公积金贷款。

公商贷款首付比例统一

去年9月30日，央行、银监会下发通知，对房贷政策作出调整，要求对已拥有1套住房并已结清购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品房，执行首套房贷款政策，此后济南各大商业银行纷纷调整政策，但当时公积金未曾跟进，此次公积金中心调整政策，也意味着公、商贷款首付比例统一。

根据公积金中心出台的新政策，拥有1套普通自住住房并已结清相应购房贷款（含商业住房贷款和住房公积金贷款）的家庭，为改善居住条件而申请使用住房公积金贷款购买自住普通商品住房的，执行首套房住房公积金贷款政策,即购买建筑面积90平方米（含）以下的商品房首付比例为20%，90平方米以上的首付比例为30%，贷款利率按基准利率执行。

对拥有一套住房但未结清相应商业住房贷款的家庭，若申请住房公积金贷款购买普通自住住房，其住房公积金贷款首付款比例为60%，贷款利率为基准利率的1.1倍。而对于那些想要通过公积金贷款购买第三套房源的市民来说，这次要失望了，新政策中明确规定，将继续执行“禁止向购买第三套房发放住房公积金贷款”的政策。

多次对公积金政策进行调整

从2014年10月份开始，为刺激房地产市场发展，住建部门多次对公积金政策进行调整，包括实现公积金异地互认、提高首套自住房贷款额度、连续缴存6个月就可申请贷款、连续缴存3个月无需租金发票可支取公积金支付房租等。

此外，2014年11月24日，济南还根据央行政策下调了公积金贷款基准利率，下降了0.25个百分点，调整后，5年期以下公积金贷款利率为3.75%，5年期以上公积金贷款利率为4.25%。

专家解读

改善性需求将释放　三室户型或受热捧

世联行山东区域董事总经理朱江认为，新政策将极大刺激改善性住房需求，“在当前市场行情下，受制于现行政策的改善性需求很多，有些经济能力的人，都想为老人买套舒适的房子或者购买套学区房，新政策将解决他们凑资难问题。”

分析师王伟则表示，公积金贷款在首套房认定松绑，将在一定程度上带动楼市成交，刺激楼市发展。王伟告诉记者，济南市目前存量房源在600万平米左右，而济南人均住宅面积在30平米左右，按此计算，消化存量房至少需要20多万人口，而除了新增常住人口外，通过政策降低购房门槛，增加购房需求也是重要途径。

济南房产评论人士赵鲁梁认为，“楼市销售结构可能会受到影响，按照之前的统计，济南首套刚需购房者的比例在7成左右，此次政策调整后，改善性需求以及三套房购买者的比例将上升。”赵鲁梁表示，此外，长远来看，未来新楼盘改善性的三室户型和小四室的户型比例将有所提高。

声音

首付降低，购买二套房更容易

根据济南现行公积金政策，对已拥有普通住房的市民，如需要申请公积金贷款，首付比例不得低于60%，这也使很多想要改善住房条件的市民“望房兴叹”。市民赵先生一家四口居住在一栋90平米的房子里，他早有心给儿子买套新房，但无奈囊中羞涩，“商贷太贵，公积金首付太高，一次性付款出不起，只能等。”

有相同烦恼的不止赵先生一人，根据官方数据显示，近两年济南房产均价一直在8500元左右，而好地段的价格都在万元以上，按照房屋每平米8000元计算，90平米房屋总房款为72万元，按照原政策购买二套住房首付比例60%也就是43.2万元，而根据统计2014年济南平均工资仅为3949元，对于大多数工薪族来说，首付压力可想而知。

此次公积金首套房认定调整后，按首套房首付，比例从60%下降到20%，仍以市区90平米的房屋计算，首付金额从调整前的43.2万元降低到14.4万，购房者购房压力将极大减轻。就算100万元的房子，首付20万元，就可用公积金贷款购买了。这对于长期贷款买房者提供了购房机会。

购大户型资金压力大

购房者呼吁提高贷款额上限

通过之前的采访，记者发现，想要购买第二套住房的居民，大多数是想改善家人住房环境，理想中的房源都在100平以上，而根据新政策，在现有公积金贷款额度不变的情况下，这部分购房者和购买90平米以下二套房源的市民相比，购房难度则相对较大。

根据新政策，购买第二套面积大于90平米以上住宅，首付比例将调整为30%，的确降低了贷款门槛，但购房难度却依然很大。同样以均价8000元的房屋计算，想要购买130平米房屋总价为104万元，除去30%共31.2万元的首付款后，仍需要72.8万元，根据目前公积金政策，夫妻二人公积金贷款额度为50万元，加上首付，购房者需要自筹54万元才可购房。“除了公积金贷款，无论是借款还是商贷，对于上班族来说还款压力都太大，所以对于想购买大户型切实改善住房质量的人来说，这项政策意义不太大，还是敢看不敢贷。”省城一位资深中介告诉记者。

采访中，购房者和房产中介都表示，希望政府部门能适当提高公积金贷款额度，一方面减轻市民购房压力，另一方面也能刺激楼市发展。

回顾

省城公积金政策变迁

●2014年11月初缴纳半年即可贷款

2014年7月4日，住建部等3部门发文调整公积金政策，11月初济南相应规定市民连续缴纳6个月公积金就可贷款，减免公积金贷款相应费用。

●2014年11月22日下调公积金贷款利率

记者了解到，济南已开始执行降息后公积金贷款基准利率，下降了0.25个百分点。5年期以下公积金贷款利率为3.75%，5年期以上公积金贷款利率为4.25%。

●2015年2月6日放开“认贷不认房”

记者从山东省住建厅了解到，目前山东已放开二套房公积金贷款限制，有条件的地市公积金贷款可“认贷不认房”。

延伸

济南将探索“公转商贴息贷款”

在去年召开的全省住房公积金工作会议上，住建厅相关负责人表示，济南、青岛等房价较高、公积金贷款需求较大的城市，可研究实行存贷挂钩，按照国家规定探索住房公积金贷款转银行商业贷款，由政府补贴利息。

据了解，所谓“公转商贴息贷款”，是指公积金中心与商业银行合作，在住房公积金资金供应紧张达到设定预警条件时，对符合公积金贷款条件的购房者，由银行按照公积金中心审批的额度先行发放商业性个人住房贷款。在职工偿还贷款期间，因商业性住房贷款利率和住房公积金贷款利率不同产生的利息差，由公积金中心按月给予借款人补贴，待公积金中心资金宽裕时，再将银行商业性贷款置换回来。