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温州推出楼市弹性调控组合拳 专家:有示范意义

2017/06/06 08:21 来源: 华龙网 评论
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点评:这是个杀手锏,最厉害的调控。就拿2011年前后的温州来说,房价大涨以后,干实业的都去炒楼了,大家合伙开发房地产。这样的开发商没什么实力,很多钱都是借的,一旦楼市下跌,资金链断了,它拍到的这块地就变成了死地,形成连锁效应,冲击经济。

吃过大涨大跌的苦头,温州的楼市理性了很多。在这轮全国楼市大涨的行情下,温州只是稳中小涨。

在热点城市纷纷“限购”后,温州版的楼市新政姗姗来迟。6月2日,温州市住建委、市国土局联合发布《关于加强住房和用地供应管理有关工作的通知》。

没有限购,也没有限贷。作为全国楼市的风向标,温州的楼市新政是如何稳定房价的呢?

有专家分析说,温州楼市经历过大涨大跌有经验,这次针对房地产市场的调控政策是全国特有的,很有示范意义。

实业资本集资开发豪宅“鹿城一品”

炒楼资金被套牢 豪宅成了“烂尾楼”

2011年,温州商学院金融学院副院长陈习定刚来温州。这一年,他见证了温州楼市的疯狂:2011年,温州商品房均价达到了33289元/平方米的历史高点,居全国第一。

最为典型的现象是豪宅频出:已开盘的豪宅鹿城广场,二手房价格卖到了将近10万元/平方米;置信原墅楼盘,拿地时楼面价高达3.7万元/平方米,坊间传言售价在10万元/平方米以上。

实业资本纷纷涌入楼市。温州光大房开,6名股东原本是干实业的,有做皮革的,有做眼镜的。他们集资开发了豪宅“鹿城一品”项目,资金有相当一部分来自于民间借贷。

同年下半年,狂风骤雨般的下跌来临,炒楼资金被套牢。鹿城广场跌到了3万多元/平方米,“鹿城一品”还没开盘就成了“烂尾楼”。

去年以来,温州楼市逐渐复苏,但并没有出现过快上涨。据温州市住建委统计,去年温州市区新建商品住宅成交均价为20325元/平方米,较上年提高11.4%。今年1至5月成交均价2.07万元/平方米,环比上升5.83%。和33289元/平方米的历史高位相距甚远。

但现在的情况是,温州的楼市仍存在不稳定因素:截至去年12月31日,温州市区新建商品房的去化周期仅5.21个月,低于6-16个月的合理区间。据2017年温州蓝皮书预测,在“大拆大整”的历史时期,随着城中村和老旧小区改造的货币化安置率提高,短期内温州市区商品住房价格几乎没有下降的空间。而几年后,一旦大拆大整腾出的地块上市,供应量会集中涌现。

“资产价格暴涨暴跌,将对整个经济带来极大的冲击。”陈习定说,温州这次楼市调控的基本出发点,就是防止楼市再次暴涨暴跌。温州打出楼市“弹性调控”组合拳,稳定市场预期,对全国楼市具有示范意义。

专家详解温州楼市新政

开盘项目未经批准不得调价或取消优惠

此次温州市住建委、市国土局联合发布楼市新政,明确要求:已开盘销售的项目未经价格主管部门批准不得随意调整价格或取消优惠幅度;未开盘销售的商品住房项目要合理定价。

《通知》对“市场信息公布、住宅用地投放、土地出让调控、住房建设上市、部门联动监管和落实房地产主体责任”等方面做了明确规定。陈习定副院长对楼市新政进行了解读。

1.公开住房供应和库存数据

各地应编制住宅用地供应中期规划和3年计划,报当地政府批准后向社会公布。各地要主动公开已供应土地可能产生的住房供应量、现有库存量以及其他潜在的商品住房供应量。

点评:政府有诚意公开数据,有利于稳定房价预期。老百姓(603883,股吧)了解未来的形势,就不会盲目买房,不会追涨杀跌。

2.根据商品房消化周期决定增加或停止供地

各县(市、区)要根据商品住房库存消化周期,适时调整住宅用地供应规模、结构和时序。对消化周期在36个月以上的,应停止供地;36-18个月的,要减少供地;12-6个月的,要增加供地;6个月以下的,不仅要显著增加供地,还要加快供地节奏。

各做地单位要加大力度,落实做地储备计划,尽快达到净地熟地出让的要求,实现经营性住宅用地科学、有序出让。

点评:这不是简单的行政命令,而是建立在数据基础上的长效机制。房价不仅要防止过快上涨,也要防止大跌。比如,通过“限购”来压制需求是不合理的,会给市场带来恐慌,一旦放开又带来上涨预期。

政策需要稳定性。告诉老百姓政府会根据库存适时调整供地,老百姓就知道房价涨跌不了多少,心态放平了,投机的也少了。

温州这轮“大拆大整”为政府提供了充足的土地储备,政府也因此有了调控的底气。这是一个很好的政策,但要注意政策的稳定性、延续性。

3.竞买保证金从20%到100%浮动

各县(市)要加强房地产开发企业购地资金来源监管,建立购地资金审查制度。要合理确定竞买保证金缴纳比例,根据土地市场运行情况,对竞买保证金缴纳标准实行浮动机制,缴纳标准最低为出让起始价的20%,最高不超过100%。

各地要结合本地实际和出让土地的具体情况,灵活确定竞价方式,包括“限房价、竞地价”、“限地价、竞房价”、超过溢价率一定比例或地价达到一定水平后转为竞保障性住房、现房销售或竞自持面积等,坚决防止出现区域性总价、土地或楼面单价新高等情况。

点评:这是个杀手锏,最厉害的调控。就拿2011年前后的温州来说,房价大涨以后,干实业的都去炒楼了,大家合伙开发房地产。这样的开发商没什么实力,很多钱都是借的,一旦楼市下跌,资金链断了,它拍到的这块地就变成了死地,形成连锁效应,冲击经济。

以往土拍要求缴纳的竞买保证金为起始价的20%。现在温州实行浮动后,一旦楼市过热,就可以调高保证金,扼杀投机,把没有实力的开发商驱逐出市场。

4.在售楼盘不得随意调价

各县(市、区)要督促房地产开发企业及时足额缴纳土地出让价款,并严格按照合同约定及时开工、竣工。

发改委、规划、市场监管、行政执法、人民银行、银监等部门密切协同,形成部门联动监管合力,严肃查处房地产开发企业、房地产中介机构发布虚假房源消息、捂盘惜售、哄抬房价、倒卖“房号”、诱骗消费者交易等扰乱房地产市场秩序的违法违规行为。

已开盘销售的项目未经价格主管部门批准不得随意调整价格或取消优惠幅度;未开盘的,对报价明显高于周边在售项目且不接受指导的商品住房项目,暂不核发商品房预售许可(现售备案)证书。

点评:在售楼盘不得随意调价是为了规范交易的政策,全国各地比较普遍。值得注意的是,比如我卖一本书,原本卖100元的,但我卖了150元,为了逃避监管,可以做个阴阳合同,很难被发现。因此,这项措施要和“竞价房”结合起来,在拍地的时候,就确定了房子的最高售价。如果卖的时候超过了这个价格,消费者就可以直接向监管部门举报。

5.调控不力约谈问责

加强督查考核,对工作不力、市场出现较大波动、未实现调控目标的地方,将对有关地方主管部门和责任人约谈问责。对虚假编造、采用技术性手段调整相关统计数据的,严格追究有关人员的责任;情节严重的,依法依规严肃处理。

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责任编辑:刘雪  JN542
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