存量楼"好看不好吃"

收购存量物业，扮演的是“秃鹫投资者”角色，近年来，在原有不良资产处置的“食物链”中，来了一批新的“抢食者”——房地产开发商。“这是一个巨大的市场。”业内人士如此表示。但不可否认，盘活存量楼，具有专业门槛，考验运营与管理能力。

华远借收购广州烂尾布局华南

华远地产近日披露，拟以13.79亿元收购广东中力集团持有的广州高雅房地产公司100%股权及债权，并获得其名下土地及项目的开发权。

资料显示，广州高雅即是曾号称“中国排名前列豪宅”大一山庄的项目公司，而这个著名的豪宅项目开发已超过10年，并曾几度修改规划。此前因为产品定位、区位以及限购、规划等问题陷入去化难题，从2005年拿地至今仅售出6套别墅。

“接手该项目之后将和项目原股东友好协作，运用华远丰富的高端物业开发经验，提升产品价值。”华远地产相关人士表示，下一步，华远地产计划以广州作为首站，布局华南地区。

研究院智库中心研究总监严跃进就此点评称，华远地产通过收购广州相关物业，可规避直接拿地的风险。在并购市场积极尝试，说明其看好此类市场。此前去化较难，所以其收购成本可能不会太高。事实上，这并非华远地产排名前列并购案例。记者了解到，华远地产的土地储备，主要是通过协议转让和收购取得。

“秃鹫投资者”出没，寻高回报项目

华远地产并非排名前列进入存量住宅更新改造业务的企业。包括融创、恒大、佳兆业等企业都涉足过该领域。比如佳兆业，就以擅长旧城改造闻名，对处置烂尾楼也颇有经验。此前就收购并盘活了广州著名烂尾楼中诚广场。

除开发商外，包括摩根士丹利、高盛、PAG等国外投行，还有高和资本、链家等，也纷纷涉足该领域。以链家为例，2015年链家高策牵头发起并参与收购了位于北京国贸的雅诗阁公寓，改造为高端住宅梵悦108，这个项目目前已成为中国城市旧楼改造的经典案例；2016年初，链家参与收购位于北京东直门使馆区的万国公寓项目，升级改造后以“梵悦·万国府”的新案名亮相。

值得注意的是，由于相关房地产不良资产，抵押物价值高、升值潜力大，吸引了很多投资者。近年来，东方、华融、长城、信达四大资产管理公司（简称四大AMC），加大房地产行业布局，涉及土地、在建工程、烂尾楼、投资物业等业务。

这类投资者被业内称为“秃鹫投资者”。“秃鹫投资者”的策略是，即买进不良资产，盘活后卖出，从中获取高额回报。

在采访中，业内人士认为，存量楼的收购重组，具有一定的市场潜力，但也存在相关问题。融侨集团副总裁、首席投资官康红恩就指出，“由于商业物业供应量较大，收购存量做结构改善、品质改造，租金收益未必上得去。”

此外，存在被众多业内人士诟病的同质化问题。一旦企业都盯上存量与城市更新，随之而来的，势必造成企业收购存量的成本上升，总体回报就会受损。

在涉足写字楼、商铺收购的优淘城总裁薛建雄看来，从上家买到手再往外卖，主要问题在于税费太高，再加上装修改造成本、营销成本、财务成本，最后的利润很薄。

难以否认的是，这些物业在专业度方面有更高要求，后续需要投入才能产生回报，因而相应也有更大风险，可谓高风险和高收益并存。

光耀东方两项目盘活还是盘死？

业内的担心并非空穴来风，盘活资产并非易事。

比如，长安街最贵烂尾楼——佳兆业广场，十年间换了6个主人，随着股东的更迭，项目案名也不断变换：从最初的耀辉国际城到擎峰阁，到长安8号，再到佳兆业广场。虽然佳兆业对处置烂尾楼颇有经验，但佳兆业事件也让该项目的走向，蒙上一层阴影。

此外，光耀东方以并购被业内熟知。与2009年起家后接连创下烂尾楼收购纪录相比，光耀东方近两年在项目收购上放缓了步伐，将更多精力投入到项目经营、价值再造环节。然而，光耀东方旗下两大商业项目——光耀东方广场和中关村广场购物中心也都出现过搁浅迹象。

光耀东方广场，原案名“海天广场”，项目烂尾近10年。光耀东方接手后，项目工程改造全面启动。然而，改造后的动批网体验广场经营一年后，出现搁浅迹象。

记者近日走访光耀东方广场时发现，动批网体验广场内的商铺已全部撤走，部分区域已改为写字楼出租，也引入了齐家建材家居馆、世茂国际影城。国际特产博览城仅留少部分店主，也少有人问津，甚至还有人在空旷的室内打羽毛球。而世茂国际影城、齐家建材家居馆也较为冷清。

无独有偶。光耀东方旗下中关村广场购物中心也出现业态调整情况。记者在现场发现，中关村广场购物中心于2015年3月12日津乐汇百货整体撤离后，除南京大排档、影院外，商铺都已撤走。

光耀东方相关人士则表示，光耀东方广场整体出租率在95%以上，接下来将紧随西客站北广场形象升级、区域消费升级的趋势，对商业部分进行整体的定位升级、品牌调整；而中关村·东方创业谷于2015年9月首先启动3万平方米“创业公社·中关村国际创客中心”板块，食宝街也于2016年12月25日试营业。

对此，中国商业地产联盟秘书长王永平表示：“光耀东方拿下的项目，成本比较低，属于‘捡漏’型项目。运作空间较大。这两个项目前期定位可能有些摇摆，投资人的期望值可能过高，尤其想一步到位，还是有点困难。如果开发商有更细的市场研究，这两项目是可以运作成功的。”

起死回生考验“眼力”

并非所有的存量楼都具备“盘活”的资质。

在谈及“盘不活”的症结时，薛建雄将其归结为市场定位问题。“如果对未来市场的洞察力错误，就会亏损厉害。”

这一观点已成业内共识。中购联购物中心发展委员会主任郭增利认为，难度在于资金、运营、市场判断三方面，“打有准备的仗，是存量收购的关键”。

对此，王永平作了细化解释，眼光要独到，能看出项目出问题的原因，一定不能是区位与物业结构出现的问题，物业才有可盘活、重塑的可能。

“这一蓝海市场，会在很短时间内变成红海，在红海中，怎么找到新蓝海，并找到差异化与独特价值的品质之路，这是做城市更新、存量，需要关注的。”康红恩表示，关键在于，开发商在收购后，是否坚持高品质，在项目改造后的5年、10年，还能体现品牌价值。