建立房地产发展的三层长效机制

近日召开的政治局会议分析研究了2017年经济工作。会议要求推进关键领域工作取得突破，其中包括加快研究建立符合国情、适应市场规律的房地产平稳健康发展长效机制。

在今年再次经历房价大涨之后，建立房地产平稳健康发展的长效机制就再次成了非常迫切的任务，它将是明年经济工作的重要任务。这意味着，首先，9月底以来各地实施的房地产调控在明年还将持续;其次，房地产调控在一城一策的基础上，还可能出台全国性的措施;第三，调控措施要向长效机制转变。

怎样建立房地产发展的长效机制?这当然需要房地产政策变得更加有效，但不能止于此。房地产是国民经济的关键领域(目前甚至是核心领域之一)，具有牵一发而动全身的影响力，而影响房地产供需及房价变化的因素也不是局限于房地产领域，因此，其长效机制的建立，还需要从更高层次采取系统性的措施。概而言之，房地产发展的长效机制包括三个层次：排名前列层次是房地产政策本身，第二层次是宏观调控措施，第三层次是长期性的发展战略和制度建设。只有在这三个层次都形成了相应机制，房地产才有可能长效发展。

房地产政策本身应该稳定，使供给和需求能够协调发展，要更加重视促进供给增长，同时适当限制资金进入房地产领域。

以往的房地产调控以抑制需求为重点。在调控导致房价下行时，地方政府还会减少土地供给。我们应该认识到，人民群众对住房的需求在增长，现阶段房地产供应还存在很大“不足”，不能因为待售面积大就过分担忧“过剩”而减少供给。因此，“随行就市”的土地供应机制应该改变，此外还需要建立促进住房供给平稳增长的机制(例如加强保障房建设、督促开发商加快开发进度等)。

本轮房价上涨的重要推动力是金融化，大量资金通过各种渠道进入房地产领域，在需求端推高了销售额，在供给侧推高了地价。金融部门和地方政府已经采取措施限制资金进入房地产领域，例如提高房贷首付比例、严查首付贷、要求购置土地使用自有资金。这些措施都应该长效化。

宏观调控措施对房价的影响非常大，货币政策放松一尺，房价就能上涨一丈。建立房地产发展长效机制要求，制定宏观调控措施时需要重点考虑对房地产市场的影响。宏观调控担负着稳增长的目标，有时需要采取刺激措施，那就可能造成房价快速上涨。如何调和这个矛盾呢?其实，如果真正坚持稳中求进，宏观调控是能够与房地产发展长效机制相协调的。政治局会议指出，稳中求进工作总基调是我们治国理政的重要原则。稳中求进是稳字当头，稳是基础。今后在执行中，也需要严格坚持这些原则，谨防把“稳增长”不合时宜地变为“促增长”。

长期性的发展战略和制度建设是建立长效机制的根本。为什么房地产市场的供需会失衡?根本原因是地区差距、贫富差距大。人口不断流向一线城市、东部沿海城市、省会城市，而这些城市的土地资源毕竟是有限的。又由于社会、区域贫富差距大，富裕阶层购买力强，拉高了房价，却让中等以下收入群体不堪重负。因此，长效机制的建立有赖于地区差距、贫富差距的缩小，而这要靠长期发展战略的调整。需要调整的发展战略还包括改变实体经济和金融之间的对比，应该大力振兴实体经济，避免资金大量流入房地产领域。此外，地方政府依靠土地财政的现状，也需要尽快进行改革。