如何看待中国房地产之五 着眼标本兼治的长效机制

中国楼市调控的六个长效机制

排名前列，选择城市化路径，界定城市功能是治理高房价的决定性一步。我们到底选择优先发展大都市，城市群还新型城镇化？如果尚未有明确路径选择，那么大都市的房价上升就难以止步。当下应该清晰化整个城市中长期的规划，疏浚这个城市的社会、人文、自然等多方面资源。大城市的教育、医疗、就业等资源可以大幅度均等化地向其他城市转移。例如，北京大学并不一定非得在北京，南京大学并不一定非得在南京，这些优秀的985、211等国有高校资源应该考虑分流到如河北、河南、江西等人口大省中去。北京、上海这些一线城市，需要从全国一盘棋的角度，把自己过度拥有的教育、医疗、企业总部这些资源从更均衡的角度分配到全国的主要城市当中去，这是根治京沪高房价的根本，但部门利益协调如此之难，以至于上述设想几乎难以落地。

第二，推动城市群的建设。目前大城市高房价和中小县城低房价并存的现象，体现出中国在超大都市、城市群和新型城镇化三者之间的摇摆不定。当下或许能够采取的折衷措施是塑造一个空间布局相对合理的城市群，如京津冀、长三角、珠三角等，城市群之间应该打破行政区划的隔阂，努力推动高铁对城市轻轨、高速公路对市政道路等的互联互通。在城市群内推出市民一卡通，使得城市群内人才流动能够相对通勤化，这样才能使得这些区域内的卫星城得到良好的发展。

第三，以全国分散的公积金管理中心为基本节点，统一建立类似于房利美、房地美的住房专业金融机构。这些住房专业金融机构主要是为经济欠发达地区人群、中低收入人群以及少数民族等群体提供普通住宅按揭贷款，帮助他们实现住房梦。这样做或许有助于整个中小城市房地产去库存以及发展普惠金融。

第四，适当调整保障房建设和棚户区改造的规模和方式。目前中小城市房地产库存去化迟缓，但保障房等建设力度不减。从全国看，保障房几乎已占据住宅供应的40%，也许适当收缩保障房建设规模，改新建为从市场购置，改补砖头为补人口等方式微调，是十分必要和紧迫的。

第五，我们一直倡议房票制。房票制是指一些地级市或县城的地方政府，为了吸引本地大学生或者更高级人才回流工作而推出的住房代金券。例如，一个一本或二本大学生毕业回到县城，与当地企事业单位签约五年以上的长期工作合同，那么县级市委市政府就可以给这个大学生二十万元的房票，这个大学生在本地买房的时候可以将该房票据作为现金抵扣使用，具体买什么样的商品房由这个大学生自己决定。如果这个大学生在本地服务满五年，那么这张房票就相当于赠送给他；如果服务未满五年就离开了，这个大学生就需要补齐房券面值40%的未满服务期限的金额。这样做主要是希望通过房票来留住不断从中小城市向大城市流失的年轻人，使他们能安心在本地长期工作或创业，逐渐加速中小城市房地产去库存。房票的偿还可以跟地方财政中长期收支挂起钩来逐步完成。

第六，加快研究房产税的开征。总体上来说，房产税应该是中央定原则、地方推细则，是一种地税。我们倾向于认为房产税相对比较复杂，可能个税和遗产税会比房产税更简便易行。但在保有环节增加业主成本、通过房产税活跃地方经济改善地方财税收入结构等角度来说，开征房产税是不可避免的。

总结

排名前列，全球资产价格都在膨胀，这是全球流动性宽松和零利率甚至负利率所造成的，中国房价的泡沫只是全球资产泡沫的一部分，主要由市场力量导致的，它并不意味着在过去两年中央或地方政府的涉房政策出现了明显偏差。除了增长低迷和通胀不明显之外，最主要的原因还是流动性的量大价廉。

第二，一线及一些重点城市房价的上涨，不能代表中国房地产的整体状况。从全国房地产投资增速、商品房销售面积和销售金额增速、土地出让收益金增速和上市房企的财务状况来看，中国的房地产市场处于冰火两重天的状态，地产去库存依然任重道远。

第三，目前我们还很难判断全球长期流动性是否到达拐点以及资产价格的未来走向。从短期看，欧美股债价格泡沫，美国大选冲击，美联储加息悬疑，欧洲银行业困境，大宗商品对物价实际冲击等等，都使全球资产价格面临不确定性。从长期看，人们十分关注日本经济和资产价格何去何从的样本意义。由于全球都是政府背书下的刚性资产泡沫竞争，各个国家都在竭力避免自身成为资产价格率先破灭的最不幸角色。中国也需要既抑制资产价格泡沫又避免系统性风险。

第四，所谓的“中国目前的楼市泡沫已经比1990年代的日本和次贷危机前的美国更大”，这种判断是值得斟酌的。总体而言，中国商品房每年的销售面积及金额与中国居民的储蓄额、储蓄率、收入增长状况能够匹配，并且比日本、美国当年及现在的情况要好。

第五，局部城市房价的飙涨需要标本兼治，既要采取短期应急措施去平抑房价，避免房价爆发性上升，又要注重长效机制，注重公共服务在主要城市的均等化过程，避免少部分城市垄断过多的公共资源。当下，在一些房价上涨过快、过猛的城市，迅速推出并维持短效措施是有必要和有益的。