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未来10年中国有1.7亿人进城 房企如何守正出奇?

2016-06-24 15:49:21 来源: 每日经济新闻

三四线城市的天量库存,让投资者们望而却步。一二线城市的高企房价,让购房者们望房兴叹。

面对高昂的房价,拥堵的交通,再加上限购政策的无购房资格,三重压力下的刚需人群不得不将眼光投向环一线城市经济圈。在这样的背景下,一线城市周边卫星城成为置业新宠。

卫星城作为一个概念,是在1915年由美国学者泰勒首先提出,即所谓的逆城市化、郊区城市化,其特点是建筑密度低,环境质量高。

1.7亿人口迁移后的影响

近日,万科董事会主席王石表示,未来10年,中国预计将新增1.7亿城镇人口,但容纳城市新移民的主要地点,可能不再是特大型城市,而是位于发达城市带范围内的卫星城镇。

人口迁徙带来了城市的变化。在“农二代”流向那些卫星城之时,他们原来所在的老家中小城市将面临何种状况?

国 家发改委城市和小城镇改革发展中心学术委员会秘书长冯奎在接受《每日经济新闻》记者采访时表示,中国的城镇化没有完成。尽管现在速度放缓,但整个速度还比 较快。这种情况下,中国不像欧美,大体上城镇体系比较均衡了,比较稳定了。比较明显的是中小城市、小城镇处于剧烈的变动中。

冯 奎表示,高度分化是中小城市的一个客观现象。第五次和第六次人口普查数据显示,2000-2010年,全国50万人口以上的小城市的人口增长速度较快,达 到52.7%,超过所有大城市和中等城市的增长速度。一些原先的镇,现在拥有数十万的人口。例如长安镇、虎门镇的镇区人口都超过60万。但也要看到,中西 部有不少中小城市与小城镇,举步维艰。

新城控股高级副总裁欧阳捷表示,“农二代”其实在流向大城市的过程当中,没有足够的资本在这些一二线城市落户,如果都市圈建设能够加快并带来更多的工作机会,这些“农二代”有可能流向都市圈的卫星城。

欧 阳捷认为,这些“农二代”原本老家就在农村,对于老家的中小城市并不会产生人口流出的压力,也不对已有的产业和房地产造成过大的冲击。但是,他们的流出使 得中小城市的城镇化发展受到严重影响,必然导致中小城市房地产萎缩,甚至随着常住人口面积型改善和质量型改善的逐步完成,买房的人会局限在当地婚姻人口的 新增住房,房价难以出现独立的上涨行情。

机会城市在哪?

在城镇化过程中,随着1.7亿人的流入和流出,哪些城市会迅速崛起,哪些城市又将走向衰落?

在 欧阳捷看来,越是大都市圈中间的小城镇,越是有机会迅速崛起。比如上海都市圈的昆山、太仓、海门、南通、嘉兴、嘉善等地都会有很大的机会,特别是高速公路 铁路轨交形成的1小时生活工作圈范围内的中小城镇。“二级都市圈武汉都市圈、成渝都市圈的中小城镇会成为第二波有机会的崛起者。无法纳入都市圈的中小城镇 未来将越发式微,失去一轮发展的机会。”

冯奎表示,一些发展较快的中小城市、小城镇的特征,是这些地方有独特的定位,例如可以称他们为交通枢纽型、旅游带动型、商贸物流型、制造基地型、边境要塞型城市等等。也可能是几种类型的复合区域。从空间上看,城市群周边的中小城市与小城镇,机会更多。

关 于这些地方的特点,冯奎说,从发展轴来观察,这些中小城市与小城镇的共性是:开放。善于在变动的、开放的经济体系中获得资源,转型发展,能够与时俱进。这 其中,许多交通枢纽型中小城市,善于以交通为联结,集聚各方资源,开放搞活,变大变强。中外都有这类这种所谓的TOD(transport- oriental-development)引导型的中小城市。在日本等一些国家,依托高铁等站建立起来站点城市(station city),很有生命力。另一类是没有交通基础,有些城市也可以发展。义乌是个典型,原先交通十分不发达,但逐步发展成为全球小商品中心。

房企将如何布局

对于一些日渐衰落的城市,未来何去何从?

欧阳捷认为,城镇化的路在农民脚下。城镇化必须遵循人口流动的基本规律,世界上人口流向都是大城市,这是因为大城市有更多的工作机会和职业成长机会。人口流出城市未来可以变成农产品深加工城市、手工艺品和手工业制造城市、风景和文化旅游城市、宜居城市。

冯 奎表示,一些中小城市与小城镇出现衰败,这在大国经济体中比较普遍。美国、欧洲有一些中小城市出现破产现象,表现为税收与其他收入满足不了基础设施与公共 服务需求,人口锐减、产业凋敝、后继乏力。中国的财政、行政体制与美、欧不同,中小城市不可能破产,但也能够衰败。从形态上讲,中小城市应紧凑发展而不是 铺摊子;从建设管理上讲,是积极动员社会资本而不是仅靠财政与土地出让收入;从战略定位上,应差异化竞争,而不是泛泛发展各类“中心”,贪多求全。因此, 发展农庄经济、发展文化旅游、搞特色基地等等,都是可行的,但都不能简单复制。

那么在1.7亿人迁徙的大背景下,房企又该如何布局呢?

冯 奎认为,是城市发展引导房企布局,而不是房企的布局决定城市动向。改革开放前三十年,住房总体短缺,加上进城人口凡城必进,因此哪里有房子,哪里就能发展 起城市。但现在房子过剩,城市之间正在进行结构与体系的调整,即城市的“洗牌”。因此要理解城市发展的多重因素。首先把握住城市发展的一般性规律,才能去 谈如何引领城市走向。守正方可出奇。

欧阳捷则 认为,权威人士说了:房子是给人住的。房地产就要围绕人的流向进行城市布局,在都市圈里的核心城市以及中小城镇进行布局。“房企战略布局不宜贪多贪大,要 根据企业的发展战略有侧重地进驻一二级都市圈,在都市圈里的中小城镇要围绕快速路网的建设来提前布局,因为快速路网沿线就是人口的居留地,人多的地方就需 要住房和商业,项目土地储备不宜过大,以免积压资金,同时也规避长周期的市场波动风险。”

中国房地产数据研究院执行院长陈晟表示,房企要思考的是,一线城市的城市更新、存量土地利用;二三线城市要研究产业和人口转移带来的商机。

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