东莞多个楼盘下调备案价 有楼盘调低近30%

2017年春节刚过,楼市的走向备受消费者关注。记者从东莞市发展和改革局官网了解到,近期已有中信·红树山、中天·悦府、丰泰观山碧水·星御墅、德洲城、中佳·翔龙天地等多个楼盘调低备案价。后期会不会有更多开发商跟进,会不会对楼市产生进一步的影响?备受市场关注。 

多盘调低备案价

日前记者关注东莞市发展和改革局官网物价专栏房价备案部分发现,近期有不少楼盘下调备案价,包括中信·红树山10号住宅楼,中天·悦府1、2号商业、住宅楼,丰泰观山碧水·星御墅6、9、17、18、23、35、37幢,德洲城2、6栋,中佳·翔龙天地17-19幢等。

其中,个别楼盘有单位下调幅度高达近6000元每平方米,如中佳·翔龙天地。中佳·翔龙天地19幢1单元1201房,户型为96.53平方米三房二厅二卫,2017年2月13日备案价为13908.63元/平方米,同一套单位,2016年10月27日的备案价为19869.47元/平方米,一平方米下调5960.84元,调整幅度达约30%。

少的也有一两千元每平方米,如中信·红树山、中天·悦府、丰泰观山碧水·星御墅等。其中中信·红树山10号住宅楼602房,为83.94平方米三房二厅一卫,2017年1月18日备案价为22132.2元/平方米,与2016年11月4日的24041.95元/平方米相比一平方米调低了1909.75元;中天·悦府2号商业、住宅楼,为87.67平方米三房二厅二卫,2017年1月22日备案价为16051元/平方米,与2016年10月21日的17834元/平方米相比一平方米下降了1783元;丰泰观山碧水·星御墅37幢102房,为340.08平方米别墅,2017年1月23日备案价为20043.09元/平方米,与2016年10月24日的22147.06元/平方米相比一平方米下降了2103.97元。

记者了解到,这批进行价格调整的楼盘并非销售不佳的项目,相反大部分都是此前的畅销盘。

当前楼市成交价仍较稳定

记者调查发现,虽然有部分楼盘调低了备案价,但从近期统计数据来看,目前市场整体价格并未出现大的变化,仍较稳定。

据东莞市瑞城搜商务信息服务有限公司统计东莞市房产管理局公众信息网数据显示,上周(2017年2月6日-12日)东莞住宅成交均价为16935元/平方米。虽然这个价格环比下降11%,但东莞市瑞城搜商务信息服务有限公司总经理李玲玲认为,上周东莞住宅成交均价是结构性下滑,原因在于春节期间成交基数小,结构性影响较大。“目前市场价格暂无较大幅度波动。”

东莞市瑞城搜商务信息服务有限公司统计数据显示,上周东莞各大镇街房价,大部分都比较平稳,波动幅度很小。如沙田上周住宅成交均价为14958元/平方米,环比微降0.4%;大岭山上周住宅成交均价为21582元/平方米,环比微降0.3%;桥头上周住宅成交均价为8026元/平方米,环比微降3%;塘厦上周住宅成交均价为23688元/平方米,环比微涨0.4%;清溪上周住宅成交均价为20645元/平方米,环比微涨2%;虎门上周住宅成交均价为19392元/平方米,环比微涨4%等。

业内人士表示,经历了前两年的大丰收,加上楼市库存还没上来,目前东莞大部分开发商并没有降价的欲望。不过,随着时间的推移,观望情绪持续发酵,楼市库存逐渐增加,不排除会有发展商采用以价换量的策略。

政策解析

2016年10月,东莞市发展和改革局、东莞市住房和城乡建设局、东莞市房产管理局联合发布《关于新建商品住房销售价格实行备案制度的通知》,要求开发企业合理制定商品住房销售价格并进行备案。经价格备案后,商品住房实际成交价格不得高于备案价格,也不得比备案价格下浮超过15%。当实际成交价格高于备案价格或下浮幅度超过15%时,商品房网上销售系统将自动锁定交易,无法进行网上签约程序。

业内声音

东莞市房地产业协会秘书长陈骏良

定价要参照今年的市场行情

春节过后,大家都可以感觉得到,楼市成交还是比较淡。即便是临深片区,如塘厦,除了个别楼盘,如德洲城,成交还可以,其他也都比较一般。在这个时候,开发商相应调低备案价格是很正常的。因为他们去年的备案价是以去年的市场行情作为参考的。现在市场成交相对低迷,要出货,就要以价换量。尤其是今年出来的纯新盘会以今年的行情定价,作为以前的老盘,再不调低价格就没有竞争力了。

合富辉煌东莞公司发展研究中心副总经理李兴旺

调低备案价的楼盘仅是少数

现在部分开发商调低备案价是符合市场预期的。去年国庆后市场经历了高强度的调控,变得相对比较冷,市场预期也由快速上涨转变为回落。

不过,目前调低备案价的楼盘还是比较少的。因为过去两年开发商回笼资金丰厚,而且现在供应量也还没有上来,所以存货不多的楼盘就没有降价的欲望。也就是说,开发商并没有感觉到市场的寒冷。

东莞市瑞城搜商务信息服务有限公司总经理李玲玲

楼市没有想象中的那么低迷

目前东莞楼市的情况,根据销售一线踩盘,是受到了调控的影响,但不像想象中的那么低迷,因为经过前几年调控出台前后大起大落的历练,购房者对于政策的出台已经变得很理性了。大多数人都知道去年国庆出台的政策是为了抑制房价过快上涨。很多人都认为2017年东莞房价不会像2016年那样快速上涨了,这个楼市低迷期,正好是出手的好时机。经过一番摸索,并理性思考之后,很多人都认为该买还得买。

部分楼盘下调备案价,应该是开发商根据现阶段的发展需要制定的。

记者手记

开发商应理性定价,避免被动

东莞楼市正处在一个关键时期。政策层面,调控不见放松的迹象。去年年底中央政治局会议明确提出,实现“房子是用来住的,不是用于炒的”理性回归。

今年2月9日召开的东莞市住房城乡建设工作会议也明确表示,2017年将继续贯彻落实调控要求,严格执行限购、限贷政策,坚持“房子是用来住的,不是用来炒的”的定位,切实抑制投资投机购房。坚决做到房价不反弹、逐步有回落,并逐步稳定在合理区间,防止大起大落。

市场方面,东莞楼市库存也在加速回升。根据东莞中原研究部数据监测,随着去年10月限购政策出台,东莞楼市库存量及消化周期回升迅速。截至去年12月底,东莞住宅存量已达438万平方米,按照之前12个月的消化速度,消化周期为5.5个月,存量及消化周期均创近一年新高。根据去年东莞楼市的开工量,多个研究机构均认为,东莞住宅存量还会进一步增加。

很多消费者也都注意到了以上两个情况,这势必将导致买家与开发商之间有一个相当长时间的博弈期。

在此期间,开发商的定价一定要谨慎而理性。因为根据去年10月9日东莞市发展和改革局、东莞市住房和城乡建设局、东莞市房产管理局联合发布的《关于新建商品住房销售价格实行备案制度的通知》,经价格备案后,当实际成交价格高于备案价格或下浮幅度超过15%时,商品房网上销售系统将自动锁定交易,无法进行网上签约程序;开发企业在价格备案后要求重新调整销售价格的,应在上次备案2个月后再申请办理。这就意味着,价格备案后,开发商要2个月后才能调价,其间开发商对房价的调整空间并不大,一旦开发商发现价格明显不符市场需求需要调价时,就会变得非常被动。因此,开发商在定价是一定要顺应市场行情,慎之又慎。

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