房企融资趋紧并非意味楼市政策转向

上海证券交易所收紧房企发债条件的消息震动市场，但笔者以为，这是否代表楼市政策转向起码目前并不明显。

上海证券交易所收紧房企发债条件的消息震动市场。根据初步方案，发债主体评级须达到AA级及以上，且满足其他四类条件的其中之一。此外，发债房企还将实行分类管理，正常类、关注类可正常发行，风险类企业发债将受限。

对此，一些市场分析人士将这一举动解读为政策在趋紧，认为交易所的动作代表了高层监管态度，楼市政策已经转向。然而，笔者以为，是否真正代表楼市调控政策转向依旧难说，起码目前不明显。

从AA级以上房企可以发债以及风险类企业将受限制看，这是再正常不过的要求。如果风险类房企都可以进入债券市场，那么这将是中国资本市场制度的严重缺陷，对银行等金融机构投资者严重不负责任。假如这次将关注类房企排除在发债行列才有一点收紧的味道。

再从“且满足其他四类条件的其中之一”来看：境内外上市的房地产企业；以房地产为主业的央企；省级政府、省会城市、副省级城市及计划单列市的地方政府所属的房企；中国房地产行业协会排名前100名的其他民营非上市房企。四项均基本满足了现有最活跃房企的发债要求，对现有发债规模基本没有影响。

同时，报道称监管层内部知情人士断然否定了“收紧说”。上证所此次明确房企发债门槛及进行分类监管，是对规则的明确，并非“收紧”。

当然，市场对收紧房地产融资的愿望是对的。从去年开始的这轮房地产火爆的较大推手是流动性泛滥，几乎所有资金资本都加杠杆进入楼市里淘金。央行大肆放水流动性，商业银行把信贷资金几乎全部投入房地产，资本市场融资流到房企。供给端的房企发债融资也到了疯狂之地步。

今年以来上市房企发债融资动作频繁，截至目前发债规模逼近万亿。Wind统计数据显示，2016年前8个月，房地产行业上市企业的债券发行量共990只，超过2015年全年总数。据统计，出于购置土地、偿还债务等资金需求，进入下半年后上市房企持续在资本市场发债融资。

公司债发债潮引发房企负债总量上升，净负债率总体水平“明降暗升”。目前，137家上市房地产企业平均负债率为77%，龙头房企的资产负债率普遍较高；包括万科、华夏幸福、绿地控股等18家房企资产负债率达到80％以上。依赖高负债激进拿地或并购扩张的房企正在累积风险。一旦融资渠道收紧，房价下调，绝大部分房企将面临空前资金压力，不排除资金链断裂引爆风险。

“华尔街教父”、一代宗师本杰明·格雷厄姆在八十年前就看到了目前中国的房地产状况。他在投资者的《圣经》——《证券分析》一书中说：所有成本都可以通过发行债券、业主垫付、银行贷款支付，开发商可以一文钱不投而获得整个资产，在许多情况下还有大量现金进账。时至今日，房地产金融业隐患重重，而参与各方或许都需要反思。