住宅火热写字楼冷清 深圳商业地产要消化20年

随着市场持续升温，房地产去库存取得明显进展。但在住宅市场去库存一路高歌猛进的同时，商业地产的去库存问题也不容忽视，部分城市的商业物业去化周期远超过住宅。

中国房地产报记者根据业内研究院智库中心、同策咨询及各地公开数据统计后发现，在被统计的13个全国主要城市中，部分城市的商业库存量已经超过了住宅库存量。如上海2016年4月商业用房可售面积为1023.04万平方米，同期住宅可售面积为915万平方米；南京也面临同样的尴尬，2016年4月商业用房可售面积为464.66万平方米，同期住宅可售面积为361万平方米。除了特别数额的惊人，商业地产去化周期显得更让人担忧。

根据2016年2、3、4月份各城市商业用房成交量平均值和可售库存面积估算，很多城市的去化周期都在4~10年时间，被统计的13个全国主要城市的商业地产平均去化周期超过7年。成都的商业地产去化周期达到167.78个月，将近14年的时间才能消化完，而每个月的新增供应还在持续增加。

从今年的土地供应计划来看，一些地方政府已经收紧和控制商业用地的出让，希望从减少供应的角度，严防商业地产严重过剩的问题。

一位业内人士表示，如果住宅的去库存是一场歼灭战，那商业的去库存就是一场持久战。“之前一些重磅政策，针对的基本以住宅市场为主，对商业项目的作用比较小，现在住宅去库存的效果明显，相信针对商业项目的政策应该已经在路上了。”

消化周期最长20年

截至2016年4月底，上海的商业用房存量高达1023.04万平方米，成为全国商业库存较高的城市。虽然上海的成交面积在全国也走在前列，但天量库存要消化完毕还需要4年半的时间。上海2016年2~4月份商业用房的成交面积分别为7.33万平方米、20.68万平方米、28.12万平方米。以2~4月份三个月的去化速度来看，上海的商业用房存量需要54.68个月才能消化完毕。

去年以来，深圳市的住宅销售量价齐升，但商业用房的销售却乏善可陈。2016年2~4月份，深圳商业用房的销售总计才2.52万平方米，相对于206.09万平方米的待售面积，消化周期需要246.3个月、20年之久。

目前，商业用房去化周期超过10年的城市还有南京。值得一提的是，今年4月，南京新建商品住宅价格指数环比增幅超过“北上广深”四个一线城市。不过，截至今年4月底，南京的商业用房存量达到了464.66万平方米，而2016年2~4月份南京商业用房的成交面积分别为2.48万平方米、3.94万平方米、4.92万平方米，以这3个月的平均销售速度，南京的商业地产库存需要122.93个月才能消化完毕。

天津、重庆、成都、长沙、西安等地同样存在商业用房库存偏高的情况。比如，截至4月底，天津的商业用房存量高达732万平方米，去化周期达到117.6个月；成都截至4月底商业用房存量达到520.68万平方米，需要167.78个月消化完毕。

住宅市场一片火热，商业地产却遭遇困境的还有宁波，截至2015年底，宁波市区办公用房可销售面积为130万平方米，商业用房可销售面积为92.8万平方米，2015年全年商办用房去化量为20.5万平方米，假如维持这个销售速度，消化完所有库存需要83.5个月，即将近7年时间。同时，宁波的商业地产市场还存在着区域供应不平衡，部分区域供需矛盾突出等现象。

银亿房地产股份有限公司执行总裁方宇认为，目前宁波高素质人口导入的能力不够，导致了市场刚性需求的减少，同时经济下行的压力与电子商务的发展也抑制了商业办公地产的需求，加之前期商业地产供应过多，出现商业库存高的问题也是必然的结果。

天量供应注定高库存魔咒

相关机构的一份报告显示，近5年来，全国商业地产开发投资及新开工面积占商品房的比重正在逐年提升。特别是在住宅市场反复调控的2008年~2014年间，商业营业用房开发投资额增长了328%，明显高于住宅开发投资的187%。虽然在早期市场存量不足以普遍满足市场需求的时候，商业地产先开发后销售的盈利模式能获得一定成功，但随着存量日益累积，供需失衡加剧，这种开发模式日益式微，持有经营模式在融资成本高企、电商冲击之下举步维艰。

2011年至2015年，商业地产开发投资占比由16.1%提升至21.7%；新开工面积占比由13.6%提升至18.9%。而由于商业地产去化周期较住宅慢，且部分商业地产不公开销售而作为持有物业经营。到2015年，全国商业营业用房销售面积同比增速较2014年回落5.2个百分点降至1.9%。

据介绍，商业地产不仅在销售方面遭遇瓶颈，在招商运营方面也困难重重，不少商住项目的商业出售后，交房一两年仍有较高的空置率。“SOHO作为兼具办公与居住属性的弹性产品，在一些城市限购限贷取消后也失去了不少竞争优势。以厦门为例，目前全市在售商办项目存量约50万平方米，按近三年的年均去化约25万平方米算，去化也需两年，而厦门未入市的商业项目数量远超在售项目数量。”

张子吉认为，“受厦门城市产业结构调整影响，对环境影响较大的第二产业不断外迁，而整体经济不景气，又导致服务贸易金融等行业的办公物业需求减少。此外，近几年厦门住宅用地供应短缺，商办土地供应过剩，导致商业地产项目市场消化周期缓慢，库存不断积压。”

商业市场谋求扭转困局

针对目前商业地产去库存压力大的问题，方宇也给出了建议。“目前所有在建和已建的项目中，只有20%左右的房子是面积较小的，80%都在200平方米以上。在目前大众创业、万众创新的浪潮下，许多初创公司对大面积的房屋需求并不是很大。如果能够提高小面积商办物业的比例，相信这一局面能够有所改善。”

此外，以宁波为例，数量众多的商业综合体中，业主在出让房产过程中被添加了许多诸如不能销售、必须持有的条件，制约了销售和投资的灵活性。方宇认为，在这方面地方政府可以鼓励部分商业项目转变销售方式，允许出售商铺的使用权，以较低的价格出让商铺一定年限的使用权，保证商铺的稳定经营，同时统一经营和管理，做到标本兼治。

“目前很多社区的沿街商铺销售并不好，这和社区入住率不高有关系，而入住率本身也受商业配套影响。政府应该积极引导商家入驻社区商铺，进而把商业氛围先做好，可以适当通过部分补贴的方式来吸引其进入。”业内智库研究总监严跃进表示。

今年5月初，国务院提出“允许将商业用房按规定改建为租赁住房”，实际上已经对过剩的商业用房市场开始采取措施。不过，商业用房以租代售的模式因为租售比过低，还不能被更多的企业所接受。且城市规划如何突破、如何界定可调整项目、土地价差如何衡量、繁琐的程序如何走，都是需要去解决的问题。

透明售房研究院院长方张接认为，以价换量是目前商业地产项目去库存的较好方式，“从供求关系来看，商业项目的供应量远远大于需求量。因此，商业项目去库存还是要以价换量为主，这种情况应该还会持续几年。”