大宗土地交易频现 北京豪宅深陷“结构性过剩”

经过97轮举牌，位于北京市丰台区南苑乡槐房村和新宫村的一宗地块以“85.95亿元、配建5.6万平米公租房”的代价竞出，折合楼面价超过5万元/平方米。这也是北京土地交易史上的第二高价。

在10月的最后一个工作日，一宗大额交易终于为本月北京土地市场完成收官。

经过97轮举牌，位于北京市丰台区南苑乡槐房村和新宫村的一宗地块以“85.95亿元、配建5.6万平米公租房”的代价竞出，折合楼面价超过5万元/平方米。这也是北京土地交易史上的第二高价。

该宗地块的交易过程和交易价格，堪称近期北京土地市场的缩影。有业内人士将其总结为“三高”，即“高溢价、高总价、高单价”。

但有机构指出，高价地项目的不断入市，正在使北京楼市陷入结构性风险。集中表现为高端住宅供应过剩、普通住宅供应不足。若该种局面持续下去，这些名噪一时的高价地项目最终很可能成为开发商的沉重负担。

两周卖地近300亿

挂牌出让公告显示，该宗地块位于北京市丰台区南苑乡槐房村和新宫村，土地性质为“R2二类居住用地、A33基础教育用地”，建筑控制规模超过25万平方米，是颇为少见的一宗大体量地块。

在上述地块中，包含30000平方米的“公共租赁住房”，房屋回购价格为7000元/平方米。该宗土地设定了上限价格，当竞买报价达到合理土地上限价格时，则不再接受更高报价，转为竞报“公共租赁住房”阶段。

由于资质优秀，上述地块的起始价就达到57.3亿元。根据中原地产的测算，该地块的起始楼面价就接近3万元/平方米。

在6家联合体经过97轮竞拍后，中粮首创天恒联合体以“85.95亿元、配建5.6万平米公租房”的代价摘下这一地块。85.95亿元的总价，为北京土地市场的第二高，距离“丰台白盆窑村地王”只差3000万。

按照中原地产的测算，剔除掉5.6万平方米的公租房，该地块商品住宅部分楼面的单价将达到5万元/平方米，未来项目的售价将超过10万元/平方米。

上述土地的交易过程，被认为是北京近期土地市场的缩影。有业内人士将其总结为“三高”，即“高溢价、高总价、高单价”。

北京土地市场已进入年内交易最密集的阶段。根据北京市土地整理储备中心的数据，最近两周内，北京土地市场共成交12宗地块，上述12宗地块的总价达到294.37亿元。

在上述12宗地块中，还包括一宗单价达到7.5亿的“地王”。

未来北京土地市场还将继续火爆。据悉，当前北京还有20宗经营性用地处于“正在交易”状态，其中有两宗地块的起价超过40亿元，一宗超过50亿元。这些地块将在未来一个多月陆续完成成交。

对于北京土地争抢激烈的原因，中原地产分析师张大伟认为，一方面，二三线城市楼市风险增加，房企“扎堆”在一线城市拿地；另一方面，今年前三季度北京推地规模较小，尤其是优质地块不足，使得企业颇为“饥渴”。

高价地的去化难题

与高价地频繁出现相得益彰的是，今年北京高端住宅市场同样显得火爆。

根据中原地产的统计，今年以来，北京共成交单价10万元以上的项目188套，不仅创历史新高，而且超过了过去6年的总和。

张大伟指出，高端住宅项目的热销，有土地成本高企的推动作用。但热销也反过来推涨市场预期，继续刺激土地市场出现高价地。这也是过去几年北京土地市场的主要逻辑。

但随着高价地的不断出现，这种逻辑的“副作用”正在显现。

北京市房地产协会副会长兼秘书长陈志表示，过去几年的高价地项目正在集中入市，并已经造成今年北京市高端住宅项目集中供应。虽然今年北京市豪宅销售规模创历史新高，但与供应相比，去化率仍是低水平。

据中原地产的数据，今年以来，北京共有19个项目有“10万+”房源成交，但14个项目的成交套数不足5套。

陈志表示，在北京楼市供不应求的“外衣”下，高端住宅的结构性过剩局面已经十分明显。如果高价地继续出现，未来这种局面还将加剧。

另一种数据可以作为佐证。据中原地产的统计，今年以来，北京共有39宗地块的楼面价（商品住宅部分）超过3万元，创历史新高。其中，有5宗地块的楼面价超过6万元，7宗土地的楼面价在5万到6万元之间，11宗地块的楼面价在4万到5万元之间。

陈志表示，未来几年间，这些项目将加剧北京高端市场的供应压力。这也意味着，北京高端住宅供应过剩的局面将长期存在。

过去几年，借助楼市整体向好、房价不断上涨的势头，北京的许多高价地和“地王”项目得以成功解套，并未成为企业负担。一些早期的高价地项目，甚至成为企业做大规模和充足现金流的重要“推手”。

但历史并不可鉴。陈志指出，当前中国经济正处于换挡期，虽然货币政策宽松，但房地产业对于国民经济的拉动作用正在减弱，房地产业自身也在经历不可逆转的调整。

就北京市场而言，虽然购买力仍在，但日渐高企的房价正在与购买力相背离。由于豪宅项目的销售周期较长，又沉淀大量资金，一旦陷入滞销，将可能给企业带来沉重的压力。

制度的缺陷？

正如机构分析所言，北京频繁爆出高价地，显然与房企回归一二线城市的大势有关。但开发商还给出了另一种解释。

北京某上市公司房企负责人向21世纪经济报道表示，年末出现的高价地热潮，在很大程度上源于“前松后紧”的供地节奏。

按照惯例，地方政府在上半年的推地节奏往往较为缓慢，进入下半年，为完成年度供地任务，集中推地的情况开始出现。到第四季度，不少优质地块集中出让，土地成交规模也达到全年之最。

该人士表示，“前松后紧”的节奏使得在进入年末之时，房企往往因拿地不足而处于“饥渴”状态，进而对土地产生疯狂争抢。

与此同时，过去几年间，北京均未能完成商品房用地供应计划，这也加剧了企业的“饥渴”程度。

上述人士还认为，配建制度是高价地的另一项诱因。

为完成保障房土地的供应目标，从2012年起，北京启动了配建制度，即在商品房地块中，配建一定数量的保障房用地。从业者普遍认为，由于保障房项目的利润率较低，同地块上的商品房必须承担起“盈利”的职能，因此商品房项目容易以更高的价格推出。

也即，配建制度的出现，容易将保障房的成本转嫁到商品房地块上，催生高价地和高端住宅。

在土地出让中的“限价”，则更加剧了这种局面。为防止土地竞出过高的价格，北京近年来给多宗土地设置限价，在达到限价之后，转而竞争保障房面积。

业内人士指出，北京土地市场供不应求，在很多土地的竞拍中，都突破了限价，进入到“竞争保障房面积”的阶段。由此，保障房用地进一步对商品房地块形成挤压，两者比重不断拉大。由于竞争过于激烈，在近年来的北京土地交易中，甚至出现过“宅地全建保障房”的现象。

这两种制度叠加的结果，不仅造成商品房用地供应不足，还容易推高商品房用地价格。被认为是造成北京“商品房高端化”的重要因素。

据悉，在智囊机构近期向北京市政府部门提交的建议中，就有“调整配建制度”一项。但该项制度的调整与否，目前还是未知数。