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杭州楼市:“金九”已成 “银十”还会变吗

2015-10-15 08:57:43 来源: 今日早报

“金九”前半月不管是推盘量,还是成交量,都不尽如人意。但在最后时刻,终于发力了,成交量一路上升,“金九”仍延续了单月过万的销售量,这也是今年连续6个月,楼市总成交量保持在万套以上的高位。

不出众望,“银十”继续接力,一开始就给了大家一份惊喜。据统计,国庆7天杭州新房签约量高达1349套,突破了历史纪录,创下历年成绩,成了名副其实的“黄金周”。

虽然黄金周表现抢眼,但是随着杭州住房需求的持续释放,10月能否继续保持销售高位,现在还不得而知。另外,10月新盘入市数量减少,靠居高不下的库存房源,能否引起购房者的热情,也有待观察,而土地市场,经过9月的疯狂之后,也进入了调整期。如此看来,杭州楼市的银10成色如何,现在还不能下结论。

开局势头良好 “银十”值得期待

虽然9月成交量再次超过一万套,但仔细观察,不难发现9月前半月销售量并不高,若不是最后一周的冲量,“金九”成交量很有可能跌回万套以内。

10月一开始新房成交就进入高歌猛进模式,国庆黄金周7天成交1349套的成绩,创下历史新高。然而紧接而来的第二周市区新房成交量,却维持在9月中期的水平。据观察,10月8日-13日期间,杭州主城区单日成交量均在200套以下,如果算上余杭、萧山的成交量,那么杭州市区单日成交量,都在365-534套区间之内,这与9月前中期水平相当。

截至10月13日,杭州市区前13天的新房成交量为3948套,按此测算,整个10月份成交想要再次过万,还需要进一步发力。

另一方面,10月新入市楼盘相比9月份缩水近半,与9月近50个楼盘的热闹开盘场面相比,10月的开盘数量并不多。据统计,10月杭州全市预计将有30余个楼盘开盘,其中首开新盘25个。在新房源供应相对减少的情况下,“银十”成交量或将收到影响。

30余盘新开 火爆场面不少

虽然10月开盘数量不及9月,但还是有不少楼盘值得关注,其中本月新开盘中首开楼盘20个,占据了本月推盘的8成,可以说是名副其实的新盘“盛宴”。

从各个板块来看,滨江和萧山板块是本月开盘数量最多的板块,各有4个楼盘推盘,而开盘的项目除了前段时间疯狂造势的绿城杨柳郡、绿城桃李春风之外,一些“小鲜肉”纷纷进入人们的视野,宝嘉誉府、合景天峻、北大资源·海港城、东日·晴好、嘉凯城·中凯城市之光、钱塘玫瑰湾等项目均是亮相,其中百翘香江是新加坡开发商进入杭州的项目,体量不大,总共有600户,不知首战成绩如何。

今年改善型住房项目一直都是市场上的热销品,开发商也纷纷大打改善牌,拼学区拼环境,推出大户型房源。据统计,10月开盘项目中有13个楼盘推出120平方米以上的大户型房源,其中春风江南府、中海·御道路一号、丰隆·百翘香江、德圣·潮闻天下等楼盘,均以120平方米以上的大户型为主。

尽管改善型房源在10月大幅入市,但刚需型房源仍旧是楼市的主力,如萍水街一號、淮矿东元府、阳光城翡丽湾、宝嘉誉府等推出的均为120平方米以下的刚需户型。另外黄龙金茂悦、地铁绿城·杨柳郡、合景天峻和绿城·桃源小镇等楼盘,推出的房源则两者都有,比较多样。

另外,本月开盘楼盘中不少商业项目也蠢蠢欲动,不少写字楼及酒店式公寓将于本月推出,包括迪凯金座(楼盘页 户型图库 动态 价格) 、东亚新干线、银润星座、越秀维多利中心、世茂·之西湖、北大资源·海港城、空港新天地和御金台国际中心等。

8宗宅地出让 竞价规则有变

由于10月预售新政的出现,导致了杭州9月土地掀起一波拍地高潮。据统计,9月份共成交了34宗地块,总成交额达146亿元,占前三季度土地总出让金额的38%,成为今年杭州土地市场单月成交额的一个月。

而这波热潮中,万科成了杭州土地市场的大买主。9月杭州万科斩获5宗宅地,储备了302亩土地,可建体量39.65万平方米,累计砸钱38.08亿元。10月土地刚刚开闸,万科又以底价再入两宗地块(其中一宗为物流用地)。

相比9月份的热潮,10月份土地市场冷淡了许多,全市计划出让8宗土地,均为住宅类用地,包括主城区3宗,萧山区4宗,余杭区1宗,除了万科已经收入囊中的未来科技城地块,主城区三墩北地块和滨江的两宗宅地,仍吸引了不少开发商关注。

不过从9月份开始,《挂牌出让书面竞价规则》已发生变化,杭州土地又重新恢复价高者得之,之前超过上限价格转入保障房面积竞投的规定已被取消,在没有了溢价率的限制后,房企拿地或许将会更趋谨慎,因此“银十”的土地市场,或将逊色许多。

宽松政策频出 稳定楼市消费

今年以来,楼市的利好政策一直不断,大都向着鼓励改善居民住房需求、稳定房地产市场的方向调整,而这一系列政策的推出,给了购房者一次又一次的动力,也造就了开发商一次又一次的销售热潮。

就在国庆节前最后一天,央行和银监会联合公布了一份通知,把非限购城市首套房首付款比例,从原来的不低于30%调整为不低于25%。首付款的下降直接降低了购房者的购房压力,在一定程度上再次刺激了购房者的买房需求,“黄金周”的出现受其影响也说不定。

值得注意的是,杭州11月开始将实行公积金新政,届时个人公积金贷款额度或将有很大变化,一些公积金余额较少的购房者,可贷额度将减少,因此10月份也催生了不少搭最后一班车的购房者。记者从不少开发商处了解到,10月前半个月有不少客户希望能在新政前使用公积金贷款买房,随着越来越接近新政实施,部分银行已经不再受理公积金贷款的单子,这一情况将持续到11月之后,因此新政的即将实施,也一定程度上加速了购房者下单。不过虽然新政根据月均余额计算贷款额度已经被大部分人熟知,但具体如何计算,仍有许多人未完全弄懂,因此存在观望情绪的人也不在少数。

另外,住房公积金异地贷款政策,住建部明确自10月8日起将实施,多项举措切实提高住房公积金使用效率,包括全面推行异地贷款业务。结合之前出台的一系列政策,在如此众多的利好政策背景下,整个10月乃至四季度的杭州楼市,或有望继续向好。

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