前瞻“十三五”房地产：“疯牛”变“慢牛”

分析人士指出，房地产市场未来虽然仍有很大的需求以及增长空间，但已基本告别了过去的“疯牛”增长态势，进入“慢牛”的“新常态”。有业内人士甚至预测，“就算全面取消限购，房地产也难像5年前那样疯狂”

《国际先驱导报》记者郑钧天、徐岳、王浩明发自上海、天津、广州

最近一段时间，尽管北京、上海等一线城市阴雨连绵，但这些城市的房地产业却“重见阳光”。

国家统计局的数据显示，6月份房价环比上涨城市个数和幅度均在增加。市场机构的研究也显示：楼市已经走出近一年的低谷，随着销售回暖，“库存”数据已经连降四月。

上海房地产研究院近日发布的《2015年6月新建商品住宅库存报告》也认为，目前去库存周期已经脱离了高位水平，预计下半年去化周期还将继续缩短，房价将稳中向上。

多 年来，房地产业被视为助力中国经济增长的重要组成部分。分析人士表示，随着中国经济步入“新常态”，房地产市场走势、政府调控方式以及开发商购房者的心 态，也都发生了相应的变化；未来，房地产业有望进入降速运行、提质增效的新阶段。“十三五”期间，房地产业或真正从中国经济引擎转变为中国经济的“稳定 器”之一。

逐渐回归商品属性

可以说，中国楼市本轮的变化始于2014年。去年以来，中国房地产市场再一次走到“十字路口”：过往的“狂飙突进”告一段落，多领域“数据拐点”开始出现。

数 据显示，2014年下半年起，尽管个别地区的楼盘仍有上涨动能，但行业整体高速增长的时期已经“告一段落”。2014年，全国房地产开发投资完成额为 95036亿元，同比增长10.5%，同比增速创过去十年水平；商品房新开工面积为17.96亿平方米，同比下降10.7%，降幅同样创过去十年 水平。

进入2015年后，多项房地产业政策密集出台：住建部等三部委3月30日联合发布通知，将二套房首付比例下限下调至四成，公积金贷款购买首套房首付降至两成。同日，财政部等也发布通知，将普通住房营业税免征期由五年改为两年……

业内专家普遍认为，新政策并非楼市再次起飞的“助推器”，而是保证房地产市场软着陆的“减速伞”。业内专家认为，新政将显著刺激改善型需求，二手房市场率先活跃，将带动一手房成交量上涨，有利于进一步消化目前高企的库存，为一线城市实现软着陆提供条件。

业内专家进一步指出，前几年政府对市场过热的需求进行行政干预，这个干预从目前的结果来看打破了市场预期，让楼市似乎变成了“政策市”和“心理市”。过去十年间的中国楼市，供需关系失衡，限价、限购和限贷政策屡屡失灵，进一步加剧了购房者的预期，导致房价越调越涨。

然 而，此次超出预期的利好政策并没有引发一线城市楼市再度暴涨。“新政不是刺激，而是解开了束缚已久的刚性需求和改善性需求，作为房企，目前策略还是以抓住 机会去库存为主，谁涨价谁的房子不好卖，”越秀地产副总经理伍岳峰说。有分析认为，开发商不敢提价，这或许标志着持续了十年之久的北上广深楼市“搏傻游 戏”或将就此终结，楼市在告别“心理市”后，将进入一个相对平衡的理性博弈期。

专家认为，在供需关系相对平衡的情况下，房地产将逐渐回归其商品属性。

深圳市房地产研究中心主任王锋就表示，随着政府调控思路的转变，稳定住房消费、逐步放开行政性限购等政策的出台，开发商和购房者的心理已经趋于成熟，楼市告别“心理市”，从而进入一个较为长期的依托市场本身规律的理性博弈阶段。

行业增速平缓趋势难逆转

有 分析认为，当前，中国正处在经济动力转型期和衔接期，房地产、制造业等“老引擎”动力在减退，新的动力将通过大众创业、万众创新激发出来。但在当前以及未 来较长时期内、新老引擎还未完全衔接之前，房地产业仍将是中国经济的支柱产业。不过分析人士指出，房地产市场未来虽然仍有很大的需求以及增长空间，但已基 本告别了过去的“疯牛”增长态势，进入“慢牛”的“新常态”。

分析人士判断，房地产行业增速趋于平缓，且这一趋势不可逆转。有业内人士甚至预测，“就算全面取消限购，房地产也难像5年前那样疯狂”。这主要是基于以下两点判断：

一 是国内需求结构发生变化。民生证券研究院宏观经济研究员朱振鑫测算，目前中国20岁至29岁人口占比约为17%，而未来十年这个数字可能降至10%左右， 适婚人口比例的下降，将导致住房需求的减少。此外，有统计显示，目前中国的人均住宅面积在33平方米左右，虽然明显低于美国的67平方米，但已接近大部分 发达国家，远高于一些新兴市场。比如，英国是35.4平方米，日本是36.6平方米，韩国是26平方米。香港地区则仅为15平方米。

二是市 场供求关系发生变化。北京市房地产业协会秘书长陈志说，很多房地产商乐于将市场需求定义为“刚性需求”，这在当前房价水平下，已经发生了变化。以北京等一 线城市为例，确实有很多需要改善居住条件的家庭，但缺乏支付能力的居多；还有很多年轻人选择了租房来代替买房。这些都表明，住房需求不见得一定是“刚性需 求”，开发商盖的房子也不一定总能卖得出去。

把房子做精更重要

在接受采访的开发商看来，严峻的市场考验正在到来。一方面，房地产行业利润率正向社会平均利润率回归；另一方面，市场竞争加剧，部分实力弱的开发企业将面临被市场淘汰的风险。

一 位在房地产市场摸爬滚打二十余年的公司高管告诉记者，“研究政策不如研究市场。企业拿地就能赚钱的时代已经过去，现在想卖房子，就要推出高附加值的产品。 比如我们花大价钱引进一种空气循环系统，保证楼内恒温恒湿。虽然增加了成本，但可以在销售过程中增加优势。不仅是我们，其他开发商也都拿出来自己的看家本 领，都在提高品质上下工夫。”

万科集团(万科蓝山 万科幸福汇)原高级副总裁毛大庆也坦言，“把房子做精才是更重要的事情”。

可以说，房地产行业的转型已是一个不争的事实。

全国工商联房地产商会创会会长聂梅生表示，转型中的房地产业应向服务业看齐，抓住互联网+的势头，改变营销模式。她说，房地产行业的转型需回归服务于人的“初衷”，通过借助互联网等手段加快创新，积极转向服务业并学习服务业的经营思维，以满足不同行业、不同人群的需求。

此 外，还有学者分析，过去，中国房地产市场被视为典型的政策市、货币市，非理性投资是房价快速上涨的一个重要原因。但随着近年来房地产相关制度的完善，房产 税立法进程的加快，住房价格涨幅回落、甚至出现下降，百姓住房消费理念也发生了转变，这将成为房地产市场健康发展的关键因素。

“调控”将退出历史舞台？

在房地产业，多年来，行政主导的房地产调控政策一直持续，一些以“抑制改善型需求”、“短期内控制房价”为目的的做法屡遭市场质疑。而从2014年下半年起，这一情况有了实质性的改变。目前，除北上广深等一线城市外，绝大多数地区均已取消或放宽限购政策。

去年10月天津取消限购政策，最终全年新建商品房平均交易价格10679元/平方米，同比增长1.4%；在山东省济南市，去年7月取消的限购政策也没有对房价产生大的影响，全年新建商品房销售均价8135.74元/平方米，同比增长5.59%。

在业内人士看来，目前房地产市场的主要矛盾是结构上的供求不匹配，“去干预化”或“去行政化”，就是允许房地产市场自行调整，是要发挥市场在资源配置中的决定性作用。

“政府要做的，是取消一些不再合理的干预，要敢于给市场自身一个表现的机会。我觉得，"调控"这个词可以退出历史舞台了，改为"改革"或"调整"可能更为恰当。”聂梅生说。

本报记者看到，最近一段时间，以刺激住房消费为目标的新一轮改革相继在各地出现。这些改革措施的一个共同点，是政府专注于提升百姓住房消费能力，允许市场自发调节。

聂 梅生认为，原来房地产调控政策不支持改善性住房。现在既然全面建设小康社会，老百姓(603883,股吧)的幸福感也来源于住房条件的改善，政府就必须实 打实地提高百姓住房消费能力，减少税费和利息负担。分析人士指出，依据中国楼市现阶段的市场特征，把鼓励政策从置业人群调整为改善型人群是非常必要 的。在业内人士看来，未来，政府出台房地产政策时，改善性住房政策的设计将有望得到进一步加强。