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广州拍地新规见效 万科两住宅地自持体量均过半

2017-04-29 00:08:19 来源: 每日经济新闻

4月28日,竞价方式调整后的广州迎来首次土地出让,出让地块为6宗,其中2宗为住宅地块,4宗为商业用地。万科拿下白云和黄埔长岭居2宗住宅地块,自持面积均超50%,4宗商业地块均底价成交。6宗地总价达55.7亿元。

由于广州政府加码调控土地市场、创新出让方式,此次土地拍卖并没有延续早前高价地频出的状况,没有出让区域创出新高。

针对此次土地出让的情况, 广州市国土资源和规划委员会表示,土地出让竞价方式调整初见成效,未来将继续密切跟踪和分析下一阶段的土地市场运行情况,坚决防止异常高价地扰乱市场预期。

万科勇夺两块住宅地

6宗地块集中出让,加上政策调控以及拍地方式创新,当日的广州土地市场格外热闹。

位于白云区鱼苗场住宅地以及黄埔长岭区住宅地采用“限地价+竞配建+竞自持+摇号”的方式,这是广州土地市场首次采用竞自持以及摇号方式拍地。

据了解,包括保利、万科、招商等超20家知名房企参与竞拍,最终被万科击败,两宗宅地均被收入囊中。两宗住宅地块均进入竞自持环节,但并未进入到摇号环节。

其中白云区鱼苗场住宅地,万科以23.88亿元和1350平方米配建面积拿下,扣除安置房面积后,万科需自持50%的建筑面积,即40019平方米,折合楼面价29382元/平方米(不含自持面积)。

同时,万科以12.22亿元以及900平方米配建面积拿下长岭区宅地,自持物业面积达55%,为33851平方米,折合楼面价为19862元/平方米(不含自持面积)。

以过半的自持比例连续斩获2宗住宅地块,万科相关负责人告诉《每日经济新闻》记者,广州创新竞自持的竞拍方式,有助于把地价、房价拉回到正常的区间,重回理性轨道,从而有利于房地产行业的平稳健康发展。 

广州万科助力总经理喻敏峰认为,房地产将朝着运营的方向发展,先进的经济体自持的项目越来越多。如果广州市场土地出让继续大量出现竞自持的情况,万科肯定会继续参与竞拍。万科在北京也有了100%自持项目的先例,如何提供高效的产品运营是接下来万科需要面对的。

针对此次土地出让的情况,广州市国土资源和规划委员会表示,土地出让竞价方式调整初见成效。此次土地出让实现了对居住用地公开出让方式的一次有效调整,自持比例的住宅用地并未减少市场上的住宅供应量。企业自持部分的商品住房作为租赁住房,须整体确权(只办理一个不动产权证),不得销售,持有年限与土地出让年限一致。

如何处理自持面积这个问题,方圆地产首席市场分析师邓浩志认为,主要两个方案,一是类似长租公寓,进行统一经营管理,定期收租。当前租赁与资产价格比,回报率仅2%左右,该方案压力较大;二是一次性10年以上的超长期出租,租客自行打理,市场称“买使用权”,属以租代售方式。

合富辉煌研究院顾问黎文江认为,白云鱼苗场地块周边外地人多,可以考考虑用于出租,长岭居地块附近有广州干部疗养院等,可以考虑做养老项目。

广州万科认为,竞自持的新模式对房企的资产运营能力提出了更高要求,万科在转型城市配套服务商的过程中,推进泊寓、商业等“八爪鱼”业务拓展,有信心通过资产运营的方式使自持物业得到增值。

4宗商业地底价成交

位于黄埔区的4宗商业地块则分别被创维、君华、鑫业投资、保利城投4家公司底价拿下。

其中,广州开发区KXCD-D1-7地块被广州鑫业投资发展有限公司以8.9亿元总价拿下,折合楼面价为6630元/平方米;科学城KXC-S1-3地块保利城投以5.45亿元拍得,折合楼面地价为4800/平方米。

科学城KXC-K1-6地块被广州创维电子有限公司以7632万元拿下,折合楼面地价6711元/平方米;科学城KXC-K1-5地块则被君华集团以4.48亿底价竞得,折合楼面地价为6750元/平方米。

据《每日经济新闻》记者统计,4宗商业地块共揽金约为19.6亿元,加上万科2地块的36.1亿元土地出让金,当日土地出让总金额为55.7亿元。

知名房地产专家龙斌接受记者采访时分析认为,4宗商业地块底价成交在意料之中。目前广州市场的商业库存量较大,公寓发展存在一定的限制,不能卖给个人,增加开发商运营的难度。同时,4宗商业地位置相对较偏,加上出让条件设置了一定门槛,底价成交是正常的。

龙斌认为,整体来看,广州土地市场略有降温,由于整体土地供应偏少,开发商还是看好后市的。房地产调控收紧是大趋势,高价拿地潜在风险在加大。土地出让方式组合拳的打出将倒逼行业的转型升级,或将加速中小房企退出房地产市场,大型房企转型速度加快,出现强者恒强的局面。

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