北京“商住房”限购 商办项目不得卖给个人

3月26日晚，北京市发布《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》，明确规定商办类项目不得作为居住使用，新建项目不得出售给个人，二手项目出售给个人时需满足名下无房且在北京已连续五年缴纳社会保险或者连续五年缴纳个人所得税两个条件。同时，商业银行暂停对个人购买商办类项目的个人购房贷款。

这使得北京成为排名前列停止向个人出售商办类项目的城市。

北京这一政策明确指向了目前火爆的“商住房”。所谓“商住”房，其实就是一些商业或办公等立项的用地，到了企业手里被变相做成了类住宅，打政策的擦边球，以分割方式向居民单独出售。与住宅70年产权相比，商业或办公改建房的产权一般是40年到50年，项目内水电全部都是商用，且不能落户。

与70年产权的住宅相比，“商住房”的价格明显偏低，这也使得部分购房者在未了解具体政策的情况下完成签单。此次政策中明确，对规划用途为商办类的房屋，中介机构不得以任何方式宣传房屋可以用于居住。对违规代理商办类房屋销售或者虚假宣传商办类房屋居住用途的中介机构，依法注销机构备案，直至吊销营业执照。

澎湃新闻获悉，北京中介链家已将其App“链家”上的商办项目下线。

按照此前的政策，这类产品购买时，首付款跟商办物业一样，需要50%首付10年贷款期，利率上调至1.1倍，且用不了公积金，不计算住宅贷款次数。

从去年下半年开始，由于住宅限购，包括北上广深四个一线城市以及南京等热点二线城市都出现了商住房销售火爆的局面。据北京青年报援引机构数据显示，春节后的楼市，率先热起来的是商办类楼盘。2月北京商品房成交量中，近六成为商办类楼盘，而去年同期的商办成交占比还不到四成。

早在2016年5月5日，北京市住建委联合通州区政府发布《关于加强通州区商务型公寓和商业、办公项目销售管理的通知》就曾对商务型公寓和商业、办公项目等三类实行分类限购。其中，商务型公寓本市单身限购1套；本市家庭限购第2套；外地人购房需5年个税或社保。而商业及办公项目只能卖给企事业单位或社会组织。

今年3月10日晚间，南京市规划局联合南京市国土资源局、南京市住房保障和房产局下发《关于加强商业办公等非住宅类建筑项目管理的通知》，通知规定，为防止商业办公等非住宅类建筑变相建成公寓类建筑，商业办公类非住宅类建筑不得按单元式或住宅套型设计。

中原地产分析师张大伟表示，商改住因为土地属性与住宅土地相比有溢价（一般计算，商业地块楼面价是同区域住宅楼面价的一半左右），而且不具备住宅的配套，一般市场价是同区域商品房住宅价格的50-60%，而且不限购。

所以从2011年全国开始，全国执行非常严格的一二线城市限购，给了商住公寓市场空间，被限购抑制了的投资需求，和部分刚需，进入了商住房市场。从出租角度看，商住房的价值与住宅类似，所以租售比比住宅要高很多。另外从套总价角度看，商住房一直活跃在总价200万以内，这样就使得商住房的投资属性非常强。

张宏伟表示，此次政策出台后，一手商住盘明确不能出售给个人，二手楼盘购买条件比住宅更严格。这样的严格约束将导致个人购房者基本放弃购买商办类公寓。这种情况下，市场成交有可能出现50%以上的跌幅，而价格很可能在未来如果持续严格执行有30%以上的跌幅。

全文如下：

《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》

为进一步规范本市商业、办公类项目管理，促进房地产市场平稳健康发展，现公告如下

一、商业、办公类项目(以下简称商办类项目)应当严格按照规划用途开发、建设、销售、使用，未经批准，不得擅自改变为居住等用途。

二、开发企业新报建商办类项目，最小分割单元不得低于500平米；不符合要求的，规划部门不予批准。

三、开发企业新建的商办类项目，应当按照批准的规划用途建设、销售，违反规定的，规划国土、住建部门依法处理。

四、开发企业在建(含在售)商办类项目，销售对象应当是合法登记的企事业单位、社会组织。购买商办类项目的企事业单位、社会组织不得将房屋作为居住使用，再次出售时，应当出售给企事业单位、社会组织。

五、本公告执行之前，已销售的商办类项目再次上市出售时，可出售给企事业单位、社会组织，也可出售给个人，个人购买应当符合下列条件：

1、名下在京无住房和商办类房产记录的。

2、在申请购买之日起，在京已连续五年缴纳社会保险或者连续五年缴纳个人所得税。

六、对规划用途为商办类的房屋，中介机构不得以任何方式宣传房屋可以用于居住。对违规代理商办类房屋销售或者虚假宣传商办类房屋居住用途的中介机构，依法注销机构备案，直至吊销营业执照。

七、商业银行暂停对个人购买商办类项目的个人购房贷款。

八、本公告发布之日起，开发企业将新开工的商办类项目违规改为居住用途的，一经查实，规划国土部门依法收回土地，商业银行对该企业在本市所有项目暂停授信。

九、开发企业、中介机构违反本公告依法受到处理的处罚信息纳入本市企业信用信息系统。

本公告自发布之日起执行，与本公告不符的，按本公告执行。

2017年3月26日