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房企3月要不要入市 读懂3组数据教你怎么做

2017-03-07 09:21:00 来源: 广州日报 作者:蒋幸端

调整备案价,进行二三级联动销售“抢跑”……春节过后其他开发商还以自然销售为主,没有多少促销的时候,万科、碧桂园两个在东莞市场占有率较高的房企就已经开始积极推货“抢跑”。多个房企以特价房方式进行促销,推动楼盘人气,3月初,东莞楼市人气终于回升。

不过,受到楼市新政和节日等因素影响,2月楼市成交量处于低位,住宅库存消化周期却持续10个月上升,东莞住宅市场正在向供过于求转向。

市场动向:

加快去化  开春楼市“万碧”带头抢跑

万科翡丽山下调备案价促销吸引了大量人气,碧桂园也不甘示弱,多个楼盘启动二、三级市场联动进行“抢跑”,由三级市场中介介绍客户到楼盘现场买房。记者了解到,春节后碧桂园城央壹品、碧桂园帕克诺雅和虎门碧桂园相继推出新货入市。正是因为碧桂园启动了二三级联动的营销方式“抢跑”,2月份碧桂园成交金额反超万科,在东莞楼市开发商成交金额排行榜中暂时先进。

据东莞中原统计,2月东莞楼市成交低迷,大部分房企业绩大幅萎缩,全市仅有4个房企业绩过亿元,万科也仅以2亿元位居全市第三名。2月份碧桂园总成交金额破10亿元反超万科,业绩占全市比重高达28.44%,成为2月东莞楼市霸主。其中,沙田碧桂园、碧桂园帕克诺雅、虎门碧桂园和茶山碧桂园分别创收2.66亿元、2.13亿元、1.71亿元、1.10亿元。数据还显示,2017年碧桂园“抢跑”,前两个月商品房成交金额达23.28亿元,万科排名第二,为15.57亿元,3月碧桂园将推出新盘长安碧桂园和大朗碧桂园首座,开年的“万碧之争”,万科压力加大。

与小开发商相比,品牌房企对市场和政策更为敏感,动作更快,淡季时成交效果更为理想。据东莞中原研究部监测数据显示,2月东莞住宅成交套数排名TOP10中,有7个项目为一线品牌开发商项目,市场品牌集中度大幅提高,市场购房回归理性后,购房需求进一步向品牌房企项目集中,市场分化明显。

回笼资金  多个项目推特价房吸引人气

“万碧”带头抢跑,其他房企也纷纷通过特价房方式进行促销,房价出现松动。据东莞中原研究部不完全统计显示,2月份推出特价房的项目分别有碧桂园天誉、松湖云樾、丰泰观山碧水、安华香蜜松湖、星城翠珑湾、嘉宏锦城、万润广场、格兰名筑、中天悦府等项目。记者初步统计,推特价房楼盘多达10多个,不少楼盘悄悄下调了备案价,下调幅度1000~6000元/平方米不等。

东莞中原研究部表示,楼盘推出特价房促销,一方面是为了推高现场人气,拉动现场正常单位成交;另一方面是加快消化库存,回笼部分资金缓解现金流压力。从价格优惠的幅度看,市场分化明显,降价幅度大小不一,其中有个别项目促销力度较大,降价幅度高达16%。从促销效果看,特价房对购房者的吸引力度高于开发商预期,中介带客积极,人气回升很快,库存消化速度也有所加快,大部分项目特价促销效果相当不错。

楼市数据:

1.成交:2月住宅成交套数环比降了三成多

相比春节前,2月春节后楼市成交有所回暖,但由于大部分市民在元宵节(2月11日)过后才逐渐返莞,回暖速度较为缓慢。东莞中原介绍,2月东莞住宅楼市网签成交跌入低谷。2月东莞住宅网签成交20.56万平方米,环比下降39.03%,成交合计2179套,环比下降34.7%。

从区域来看,2月东莞各区域成交跌至低位,临深片区、水乡片区和松湖片区跌幅较大。2月,东莞七大片区住宅成交尤为低迷,从大到小依次分别是松湖片区、滨海片区、东北片区、水乡片区、中心城区、临深片区、大石龙片区,其中临深片区、水乡片区和松湖片区网签成交环比跌幅较大,分别为59.13%、47.82%、46.41%。

深圳市场也同样呈现出量缩价稳的态势。合富辉煌(中国)东莞发展研究中心数据显示,2月深圳一手住宅网签804套,同比减少85%,环比减少51%。

2.均价:连续4个月保持1.56万元/平方米左右

在价格方面,东莞一手住宅在2016年10月达到近1.7万元/平方米高峰后,呈现回稳态势,连续4个月稳定在1.56万元/平方米上下,波动幅度较小。合富辉煌(中国)东莞发展研究中心分析认为,东莞房价高企,支撑因素为库存一直保持低位水平,新增供应节奏跟不上,开发商降价意愿较小,房价整体预期未有明显回落。从每月成交量来看,整体呈连续5个月下滑趋势。

该研究中心认为,由于1~2月为春节所在月,为历年楼市淡季,成交量的回落属正常现象。国庆新政至今已过半年,市场观望氛围逐步已减淡,在新品刺激下,预计3月成交量有望得到明显回升,房价亦保持平稳趋势。

3.新货:4000套房入市 面积大多90~120平方米

新政下超大户型投资受到抑制,小户型又占据购房名额,未来购房可能会被限购,90~120平方米的户型受到首次置业刚需购房者的青睐,开发商也加大这类户型的开发力度,今年前两月90~120平方米户型新增供应占比高达56%。

合富辉煌(中国)东莞发展研究中心数据显示,2017年1~2月90平方米以下户型供应下滑最明显,比重仅14%,较2016年同期减少了10%。其中70平方米以下户型已被放弃开发,出现零供应;100~120平方米户型供应量较大,比重达29%,为历史同期较高;120~140平方米户型供应增幅最明显,比重约20%,比2016年同期增加约44%;140平方米以上户型比重仅占9%。从供应数据反映出,开发商主要集中于首次及首改置业需求户型的开发。

据东莞中原研究部不完全统计显示,东莞有20个项目预计在3月开盘或加推,全市新品供应量约4000套,供应量大增。

后市:库存转向“供过于求”

据东莞中原研究部数据监测,2017年2月份全市住宅库存面积约432万平方米,合计37197套,与1月份保持平稳。按照过去一年的消化速度计算,目前东莞住宅存量消化周期稳步拉长至6.2个月,创2015年10月份以来的较高位,市场供求趋于平衡。不过由于2月份受春节因素影响大,楼市供需处于低位,3月随着许多开发商大量推出新货,楼市供应量大增,预计库存量逐渐积压走高,市场供求关系将逐步朝“供过于求”方向转变。

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