房价“泡沫”风险与高企的个人按揭杠杆风险上升

资产泡沫在堆积，而银行涉及房地产行业的贷款也还在快速增长。业内人士表示，今年上半年市场的火爆掩盖了部分市场风险。但房价“泡沫”风险与高企的个人按揭杠杆风险正逐步累积，楼市一旦调整，可能带来不小的金融风险。如不及时化解，预计此类风险有可能在2017年集中爆发。

从数据来看，房贷业务几乎已成为各家银行贷款业务的特别主力。数据显示，18家上市银行截至今年上半年末的个人住房按揭贷款余额合计为14.12万亿元，较去年底的涨幅接近20%。

数据显示，建设银行上半年新增个人住房按揭贷款4078亿元，较去年末增长14.7% ，新增房贷占新增个贷的比例为97%。建行董事长王洪章表示，下半年还会大力发展个人住房按揭贷款业务，并加快住房公积金贷款的发展。

兴业银行2016年上半年新增的1698.07亿元的贷款当中，有55.3%来自于新增个人房贷。“下半年兴业银行将继续大力发展资本占用低、资产质量比较稳定的个人住房按揭贷款业务。”兴业银行风险管理部总经理邹积敏表示。

房贷业务成为银行信贷板块中的“香饽饽”是有其内在原因的。交通银行首席风险官杨东平表示，经济下行压力增大，实体经济的某些领域将出现困难。与过去相比，高货币投放、高投资、高拉动的经济发展模式可能难以为继。因此，相比于某些银行热衷的公共设施和政策项目，交行更看好个人住房按揭贷款业务。“从抵押率来分析，再综合交行对房地产市场未来走势的判断，我们觉得这一块业务仍然是比较安全的。”杨东平说。

与银行对个人房贷业务几乎全力投入形成对比的是，银行对房地产开发商的对公贷款增速则较为平缓。从数据来看，截至2016年6月末，18家上市银行对公业务中涉及房地产业的贷款余额合计4.41万亿元，较2015年年底的4.29万亿元增长仅为2.8%。

不过，这并非意味着银行对房企的彻底“冷落”。实际上，银行对不同的开发商态度分化明显。对于一些知名房企，其从银行获得的资金有增无减。广发证券报告显示，2016年1至7月，其监测的重点上市房企共发生银行贷款227笔，合计贷款总规模1562.94亿元，与2015年同期相比上升138%。而从银行授信方面，7月共有11家上市品牌房企获得银行授信，涉及额度263.9 亿元，环比上升568.1%，为2016年以来较高水平。

但是对一些风险相对较高的房企，银行则表现得比较谨慎 。一位股份制银行某支行对公业务负责人也对记者表示，“银行对开发商主体会有所选择，另外，对项目也会有所选择，一般住宅项目、棚改项目会介入，但是商业项目、商改住项目就会很谨慎。”

从目前的情况来看，由于近一年尤其是今年上半年市场非常火爆，包括银行资金的大量资金仍在通过各种渠道流入房地产行业，短期内房企资金链仍有支撑。但有业内人士警示，在2017年房地产市场风险有可能将集中爆发，尤其值得注意的是，一些一二线城市可能也难以幸免。

上述业内人士表示，近年来，房企回归一二线重点城市趋势明显，这也是一二线房价只升不降的主要原因，但随着项目的深度开发、资金的收紧以及预期的改变，一二线城市也难以逃脱价格下行趋势，“这就如同20年前的日本东京，所有人都认为土地寸土寸金，不可能跌价，但事实上，东京的房价最终迎来了近半的跌幅。”他说。

中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞表示，今年9月到明年上半年，楼市总体将出现短期调整，深度调整城市更加集中。

在房价“泡沫”的同时，个人按揭贷款的高企也意味着个人杠杆的风险正在累积。海通证券分析师姜超表示，目前中国居民购房的商业贷款杠杆率大约为42%左右。“7月国内人民币贷款增量达4636亿元，其中代表居民房贷的居民中长期贷款增量高达4773亿元，占信贷总额的比重已经超过100% 。”他表示，如果房贷增速维持目前25%至30% 的水平，那么房贷收入比将在明年或后年达到美国、日本目前的水平，并在2020年达到美国次贷危机前的历史高点。

招商银行副行长对刘建军此前表示，“房贷个体风险是不大的，中国银行业房贷的整体违约率、不良率都比较低。但如果经济持续下行，出现房地产市场的崩盘，那就是系统性 风险。”