利润率下滑倒逼房企转型创新 三大方向最热

面对行业整体净利润率下滑的压力和市场分化的复杂格局，转型创新成为房企的一致诉求。金融、医养健康、商业成为转型三大主流方向，也是房企创新最为集中的领域。无论是千亿级别的龙头房企，还是中小房企，多元化发展，加速向其他行业渗透，继续深化产业链上下游，寻求新风口和热点成为整个行业的趋势。

丁祖昱日前在一场名为“地新引力”的创新峰会上指出，不同房企在寻求转型创新时都会根据自身资源优势进行选择。千亿级房企在实力、品牌、资源等方面的显著优势令其无论在转型的速度、深度和广度上都走在市场的前列。

以万科为例，自2013年提出转型“城市配套服务商”后，各区域公司先后提出“八爪鱼战略”、“热带雨林”体系以及“6+X”转型战略，在养老、商业、教育、城市更新、长租公寓、联合办公、产业、海外、家装、物流、金融等众多方面均有布局发展。

绿地在2014年确立了“大金融”、“大消费”、“大基建”战略后，加快了在这三大领域的发展，并通过参股优质企业和嫁接互联网培育新商业模式，打造“绿系”企业群。

与千亿房企的战略推进全面创新不同，500亿元规模的第二梯队房企则多数尚未形成完整系统战略，对于转型多处于探索阶段，并集中在金融、医养、教育等新兴市场的开拓。

“相比之下，百亿元以下规模房企则在某些特定领域表现抢眼。如美的、海尔将其家电资源导入地产项目，将智能家居引入社区，这些房企非地产业务为主，却依托企业的产业特色和研发优势实现跨界发展。”丁祖昱说。

诚然，房企近年来热衷转型创新也是对抗利润率下滑的自救之举。

年报季即将来临，从各大房企已公布的数据看，上市房企在2016年多获“丰收”，但在实现业绩突破、规模不断增长的同时，利润率持续下滑却是不争的事实。

根据上市房企公开的财报数据统计，2013年124家A股上市房企平均净利润率为13.55%，2014年房企平均净利润率为11.86%，过半房企净利润率下滑。2015年房企平均净利润率不足10%，2016年前三季度，132家沪深上市房企合计营业收入8780.5亿元，而净利润只有687.8亿元，平均净利润率跌至7.8%。

同策咨询研究部研究经理许之静表示：“近年来调控持续，土地成本上升，市场环境不断改变，过去大规模、高周转的盈利模式大多房企难以为继。”

安永企业战略与投资咨询合伙人孙毅指出，中国百强房企的行业集中度进一步提升，这些房企继续寻求规模扩张不现实，转型创新是大部分房企的出路。

平安证券房地产分析师杨侃表示，虽然受到行业毛利率下滑的影响，传统房企净利润增速均面临下滑，但近年来随着行业转暖及部分转型房企新业务逐步贡献利润，2016年行业前三季度净利润增速出现回升。

但是急于求成也非长久之道。某企业集团执行总裁张燕提醒，金融、代建、医养、健康、教育等虽然是很多房企涉足的创新业务，但其中有不少是短期内无法盈利，甚至是大投入、长周期的业务。

在创新初期，产品或服务还在试错和打磨阶段，对外输出量少。商业模式需要靠大的流量支撑实现变现，从而使得获客成本太高。为快速扩张，压低产品或服务的价格，获取用户黏性等原因都让房企的这些创新尝试暂时不具备较强的盈利能力。但不容否认的是，创新发展给房企转型带来更多新的机遇和挑战。