案例：中介截留定金当佣金 买卖不成谁之错？

购买二手房，不少买家都找中介公司帮忙，中后在中介地铺签订相关合约，并缴纳一定数量的诚意金，这种做法很正常。但业主张女士却因中介公司截留了买家支付的2万元诚意金，并以收不齐自己要求的10万元定金为由拒绝卖房，被买家告上了法庭。

案件回放

中介把定金当佣金

家住广州番禺的张女士日前把番禺区南村镇一套约220平方米的房屋以370万元在中介公司放盘出售，买家李先生看中了这套房子，因为怕被其他买家抢去，立即在中介公司交了2万元诚意金。

三天后，买卖双方在中介公司的协助下签订了《房屋买卖合同》，合同约定买家李先生应在签订合同当日向卖方张女士支付10万元定金，因李先生未准备该笔款项故提出回头再转账，卖家张女士爽快地同意了。当晚，李先生把8万元划到张女士指定的银行账户。

按照合同约定，买家支付定金后双方应继续履行合同，但此时卖家张女士却提出解除合同，原因何在？

原来，张女士一直在等另外的2万元定金到账，但中介公司原先收取的2万元诚意金却不肯转给张女士，要把这笔钱当佣金收起来，怕日后达成交易后被“飞起”（粤语，甩掉之意），会白干一场。而张女士又没有买家李先生的电话，只能单方向中介公司催收定金，李先生并不知情。

三方各执一词，互不相让，最后买家把张女士告上法庭，理由是自己明明已付足10万元定金却买不成房子，要求张女士退还10万元并按房屋总价的10%作为赔偿，支付违约金。

律师说法

赔付金额有规定

国信信扬律师事务所陈瑞莲律师说，在这个案例中，其实三方都有不妥当的地方。李先生在缴纳诚意金时，应与中介公司签订相关协议，明文规定诚意金的用途及划付时间。地产中介公司要保障自身利益本身没有错，但佣金的支付方式和时间应与买卖双方以合约方式陈述清楚，而不是自行截留。更重要一点，就是中介公司在协助买卖双方签订合同时，一直想方设法防范他们交换电话号码等沟通方式，导致张女士之后想找李先生告知没收齐定金都实现不了。

而买家要求赔付的违约金金额，其实是没有法律依据的。根据我国《合同法》第九十四条第三款：“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”及第四款“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同”的规定，出售方在合理期限未能收齐定金，卖家张女士有权按照合同条款要求解除合同，并要求买家按照合同规定赔偿违约金。

根据《合同法》第121条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或按照约定解决”的规定。即使中介公司截留2万元导致出售方违约不愿意继续履行合同，买家李先生仍应承担违约责任。至于其要求张女士应“按总房价10%赔付”，此罚则除非是双方经商讨、认可并写进合同，否则，就算张女士一方真的有过失造成不能交易，也不能按此金额要求赔付。

陈瑞莲律师说，在二手房买卖中，买卖双方应特别注意合同条款关于诚意金、定金、首付款、尾款、中介费的相关约定。在买卖房屋过程中，可能还会涉及购房资格、学位、抵押查封、租客租约、三方合同、网签合同、按揭合同等问题，这些都要特别留意，各方口头协商并取得一致意见约定，应形成书面条款并写进相关协议和合同中，避免日后产生纷争。