房地产信托融资镜像：部分融资成本升至12%

房企融资正面临寒冬。作为理财资金投向房地产的主要通道，房地产信托通道业务明显收缩。一家中型信托公司人士称，2月份房地产信托通道同比收缩约20%。

受此及春节因素影响，房地产集合信托规模下降。Wind数据显示，1月份共发行房地产信托规模为69.64亿元，环比下降40.45%。

通道业务萎缩的同时，主动管理的房地产信托业务则有回暖趋势。房地产信托可划分为两部分，一是银行、券商等公司的业务出于规避监管等因素借道信托渠道的通道业务，另外是信托公司主动寻找并管理房地产业务。

“现在介绍给我们的房地产业务增多。过去一些上市房企不太愿意拿抵押物或折扣率偏高，现在条件则明显比过去宽松，业务比以前好做一些。”华北地区一信托公司副总称。

西北地区一信托公司副总称，总体来看未来房地产信托规模增长不太可能。一是条件不具备的明股实债融资收紧，因为很多明股实债项目都是项目还没有达到“四三二”要求（四证齐全、具备二级资质、项目资本金比例达30%）；另外更重要的是现在通道业务被卡的比较紧。

“房地产信托通道业务缩20%”

Wind数据显示，1月份共发行房地产信托规模为69.64亿元，环比下降 40.45%，占比由上月的6.79%下降至本月6.77%。

“近期集合房地产信托发行及成立均有所降温，一方面是受春节假期因素影响，信托公司放缓地产项目发行；另一方面，中央加大房地产调控力度，释放对地产泡沫的担扰，在弱经济周期下房地产信托风险加大。”用益信托研究员帅国让称。

从更长期限来看，受宏观经济下行影响，自2015年以来房地产信托风险暴露等因素，信托对房地产业务已经相对谨慎。这与2012年左右的高增长形成较大反差。

信托业协会数据表明，2016年一、二、三季度房地产信托规模小幅攀升，而占比则逐季下滑，分别为8.71%、8.52%、8.45%。

虽然目前四季度数据尚未出炉，但多位业内人士均表示，伴随着不断加码的房地产调控政策，未来房地产信托业务整体规模可能还会下降。

据21世纪经济报道记者了解，首先受到冲击的将是房地产信托通道业务。2016年银监会召开三季度经济金融形势分析会，对16个热点城市进行了一次大体检，其中包括“信托公司是否充当筹资渠道或放款通道”等内容。

近期的4号文称，以嵌套投资信托计划等方式投资于16个热点城市的普通住宅地产项目，将暂不予备案。

一家中型信托公司人士对21世纪经济报道记者表示，因为贷款集中度、选择股权投资方式等，有些银行、券商资金不能直接给房企融资，而需要通过信托渠道。但今年开年以来这类通道业务压力很大，2月份业务规模同比下降大概20%左右。

“银行对项目审查尺度更严后，做的房地产项目就少了，相应信托通道这块也会缩小。”一家华北地区信托公司副总称。

“股+债”交易结构控风险

另一方面，主动管理的房地产信托业务则有回暖趋势。业内人士分析称，在信贷渠道趋紧后，信托等高成本融资渠道将作为低成本银行信贷、发债等渠道的替代。

“现在介绍给我们的房地产业务增多。过去一些上市房企不太愿意拿抵押物进行信托融资，但现在条件则明显比过去宽松，业务比以前好做一些。”前述华北地区副总称。

据21世纪经济报道记者了解，房地产信托融资成本各异，抵押物充足、项目较好的企业融资成本约8%~9%，资质一般的企业约12%。

“过去我们一般看不到12%~13%的，现在又回来了，资金成本也有上涨趋势。”一华北地区信托人士称，“不过资金成本不会上升太高，因为现在企业的承受能力已经没法和以前相比，另外太高的项目也不太敢做。”

虽然目前房地产融资政策趋紧，但于信托而言则是风险与机遇并存，而风险把控显得尤为重要。

“过去可能只要有抵押物就能做，现在来看，还要更关注现金流变化，因为资金面紧，如果不能靠自身运营项目造血，未来还款可能会有困难。”前述华北地区副总称。

国投泰康信托称，如果未来房贷利率持续上行，叠加政府对部分城市投机购房限购限贷的铺开，地产销量或将持续下行，房地产业务风险可能加大。“信托公司应加强对房地产业务的风险控制，注重投后管理，谨防融资主体资金链风险。”

据21世纪经济报道记者了解，目前交易结构上，主动管理的房地产信托主要以“股+债”交易结构进行风险把控。华东地区信托公司风控人士称，以股权形式进入后，能够加强对融资方的资金流监控，保证回款来源。

目前，股权融资模式已被广泛采用。2016年三季度，华夏幸福公告称拟与华能信托签署《霸州青旅增资协议》，内容为华能信托设立信托计划向其全资子公司霸州青旅房地产开发有限公司增资7亿元，其中2.4亿计入注册资本，4.6亿计入资本公积，增资完成后华能信托持股49%。

此后，华夏幸福又公告拟与华能信托、华福证券、深圳安创投资管理有限公司签署类似《增资协议》，先后融资18亿元、20亿元、20亿元。

用益信托网数据显示，2015年涉及股权投资的房地产信托占房地产信托总额比例约为40%，到2016年上半年，该比例上升至45%。

中诚信托董事长牛成立接受21世纪经济报道记者采访时也表示，未来公司对房地产业务会积极拓展股+债结合的形式，这个形式有利于培育资产端客户，增加客户黏性。