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马光远:80%房地产开发商会在行业调整中死去

2017/02/11 09:15 来源: 澎湃新闻 评论
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多家媒体报道,京沪等地房贷政策开始收紧。媒体报道的北京房贷新政的基本内容一是提高了基准利率,房贷利率不低于基准利率9折;二是缩短了二套房的贷款期限,自2月8日起网签生效的二套房贷款期限最长不超过25年等。

多家媒体报道,京沪等地房贷政策开始收紧。媒体报道的北京房贷新政的基本内容一是提高了基准利率,房贷利率不低于基准利率9折;二是缩短了二套房的贷款期限,自2月8日起网签生效的二套房贷款期限最长不超过25年等。而上海一些银行为了缓解房贷余额压力,鼓励客户提前还贷,市场上已经很难寻觅9折以下的房贷。

对于京沪等热点城市收紧房贷,我一点都不奇怪,奇怪地是,为什么现在才收紧。在去年量价齐增,房地产市场大热的时候,房贷利率打折本身就很奇怪,取消打折是迟早的。只是在2017年房地产政策风声鹤唳的时候收紧,就成了外界猜测房地产政策继续加码的由头。

首先需要指出的是,京沪收紧房贷,最重要的信号绝对不是政策加码,继续对房地产市场施压。我在之前很多文章中多次分析,2017年中国经济的日子仍然不好过,在房地产经历狂热后必然调整的情况下,目前的政策力度已经足够大,只要执行到位,并配之以长效机制的慢慢完善,房价上涨的预期自然逆转。在3月份之前,房地产处于自然淡季,并没有出现明显反弹的情况下,加码政策没有太大的必要和意义。

但是,在这个时候出台收紧房贷的政策,也不能完全认为和政策信号无关。尽管在每一次房地产经历一个大的上涨周期之后,为了抑制风险,房贷政策都会出现收紧。商业银行在这个时候收紧房贷,一方面说明他们对未来市场的风险预判在提升,另一方面,对未来整个房地产的走势并不乐观。取消9折利率优惠政策,相当于一次加息,而缩短二套房贷的期限或者鼓励客户还贷,除了减少房贷余额,也是基于风险的考虑。所以,就金融机构的态度而言,2017年整个房贷市场出现2016年那样的井喷状况的概率几乎为零。

2016年是中国房地产信贷史上最惊人的一年,央行数据统计,2016年新增房地产贷款5.7万亿元,同比大幅增长57.9%,占新增人民币贷款比重高达45%,较2015年底的31%提升14个百分点。其中新增个人住房贷款更是高达4.96万亿元,占新增房地产贷款比重为87%,占新增人民币贷款比重为39%,较2015年底的23%提升近17个百分点。个人购房贷款余额19.14 万亿元,同比增长35%。
大家应该记得,去年下半年以来,每月新增贷款,70%以上都是居民购房贷款。在去年下半年,投资投机性购房已经成为主流的情况下,金融机构应该及时取消房贷折扣。在现在取消,其实已经有点晚。

其次,对于这次京沪等热点城市收紧房贷,还应该站在2017年中国经济总体环境,以及全球货币政策出现明显转折的大背景下来理解。去年年底的中央经济工作会议,多次提及要防范风险,将防风险提高至前所未有的高度,特别是杠杆风险和债务风险,更是成为重中之重。

货币政策的重心已经从“稳增长”让位于“防风险”,提出“货币政策要保持稳健中性,适应货币供应方式新变化,调节好货币闸门,努力畅通货币政策传导渠道和机制,维护流动性基本稳定。要在增强汇率弹性的同时,保持人民币汇率在合理均衡水平上的基本稳定。要把防控金融风险放到更加重要的位置,下决心处置一批风险点,着力防控资产泡沫,提高和改进监管能力,确保不发生系统性金融风险。”强调防控资产价格泡沫,意味着今年二套以上的房贷政策肯定会再次加码收紧,这是符合货币政策收紧,以及中国经济防风险的内在逻辑的。

对于中国房地产市场的参与者而言,笔者认为猜测政策是没有太大的意义的。2017年房地产政策非常清楚明白:明确不希望投资投机性购房拉动房价继续上涨,另一方面,也不希望房地产出现“大落”。政策本身我认为是比较温和的,最大的执行方向应该是听任市场自然调整,释放风险,而不是以野蛮粗暴的方式解决高杠杆问题,这不符合2017年“稳”的总基调和大逻辑。

但是,也应该看到,中国的货币政策受制于中国经济面临的复杂形势,深陷囚徒困境的多难局面中:要解决人民币贬值和资本外逃问题,必须加息,但一旦加息,对中国经济特别是实体经济自身的复苏极为不利;但如果不加息,资本流出和资产价格泡沫的问题都难以解决。

过去多年,中国货币政策的最大问题就是“求全责备”,什么都想要,又不想承担负面的结果,导致货币政策犹豫摇摆,现在,面临房价泡沫、人民币贬值以及资本流出的状况,更是难上加难,很难从容应对,所以只能以偷偷摸摸的方式来加息,当外界明确解读为“加息”之后,又担心市场受不了赶快否认,央行是够不容易的。这种状况估计会贯穿2017年的始终。但是,大家记住,高层是绝对没有勇气主动捅破房地产泡沫的,这样做风险很大,而且难以控制。

房地产行业如何应对呢?关于房价的走势,我在最近的文章中已经分析,不再赘述。购房者可以做为参考。对于房地产企业而言,过去我更多的分析城市之间的分化,对于企业之间的分化阐述不多。但我一直在讲三个“20%”,20%的开发商,20%的城市,20%的楼盘。在房价快速上涨的周期结束之后,开发商的分化是必然的,20%的开发商有可能抓住行业调整的机会,完成产业模式的重塑,重新规划行业的玩法和利润链条,剩下80%的开发商,一定会在未来的行业调整中退出或者死去。

每一次房地产小周期的调整,都是中国房地产企业重新做人,反思调整的机会,只是,很多开发商经过了过去近20年的超级繁荣之后,已经丧失了反思和涅槃的能力,抓不住化蝶的机会。所以只能平庸,寄希望于政策的再一次回暖。 

责任编辑:陈泽宏  JN704
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