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建立房地产长效机制建议首先改进土地拍卖制度

2016-12-20 08:59:29 来源: 第一财经日报

刚刚结束的中央经济工作会议上提出,加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制,既抑制房地产泡沫,又防止出现大起大落。

12月18日,在上海财经大学举办的论坛上,中国人民银行参事盛松成表示,长效机制需要聚焦土地供应、土地拍卖制度等。这些调控更加侧重于中长期,有助于稳定公众预期。

控需求也要控供给

盛松成表示,随着经济发展和收入增长,土地供应紧张、人口迁移等各方面因素,我国一、二线城市房价上涨是正常的,但是一些地方出现一定时期内快速上涨,与之前的调控多集中在需求端的短期调控有关。

为此,中央经济工作会议提出了一系列促进房地产市场平稳健康发展的举措,盛松成表示,已经体现了供给和需求相结合。

中央经济工作会议提出,要坚持房子是用来住的、不是用来炒的的定位,综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段,加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制。同时,要在宏观上管住货币,微观信贷政策要支持合理自住购房,严格限制信贷流向投资投机性购房。

另外,中央经济工作会议提出,要落实人地挂钩政策,根据人口流动情况分配建设用地指标。要落实地方政府主体责任,房价上涨压力大的城市要合理增加土地供应,提高住宅用地比例,盘活城市闲置和低效用地。特大城市要加快疏解部分城市功能,带动周边中小城市发展。

目前,我国的房地产调控主要的策略包括限购、差别化信贷政策等。在今年因地制宜、因城施策的调控政策作用下,国家统计局新发布的数据显示,15个一线和热点二线城市房地产市场迅速降温,房价走势明显趋稳。

盛松成表示,这些举措往往会立竿见影,但仍需形成长效机制,否则难以有效稳定公众预期。

土地有效供给仍需有机制配合

对于作为房价基础的土地价格,盛松成称,高地价与目前地方政府面临的GDP考核指标有直接的联系。因为工业每年都可以有GDP产出,所以地方政府更倾向于把土地用来发展工业而非住宅。

他表述,如果从全球城市对比来看就可以更明显地发现,我国一线城市用于工业用地的面积要远远大于一些国际城市。

盛松成引用数据称,以居住用地占城市建设用地面积比重这一指标来看,纽约是44%,东京是73%,远高于北京(28%)、广州(29%)、深圳(26%);而工业用地占城市建设用地面积比重这一指标,则呈现一个相反的格局。北京(22%)、广州(32%)、深圳(36%)的比重,远高于纽约(3.9%)、东京(5.1%)。与此同时,一线城市住宅用地价格的同比、环比增速都显著高于其他用途地价。2016年三季度,我国一线城市住宅地价同比增长19.02%,环比增长4.70%,高于综合、商业、和工业用地价格。

盛松成认为,不同用途的地价以及一线城市土地用途的构成,可以看出GDP考核在一定程度上促成了一线城市的高地价。

而此前房价上涨过快的16个热点城市,盛松成认为,其住宅用地和新建住宅供应是不足的。

他表示,16个热点城市中有8个城市住宅用地供应量少于去年同期。其中厦门减少50.2%,上海减少47.5%,广州减少41.9%,北京减少30.8%。同时,16个热点城市中有6个城市商品房住宅批准预售面积同比下降。其中北京下降32%,无锡下降27.2%,厦门下降23.6%,深圳下降21.4%。

构建长效机制首先要改革土地拍卖制度

中央经济工作会议提出,要加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制,既抑制房地产泡沫,又防止出现大起大落。

如何构建长效机制?盛松成建议说,首先要改进我国目前的土地拍卖制度。

我国的土地拍卖是价高者得,建议参考上海车牌拍卖的方法,可以去掉较高,去掉较低,取中间价格。盛松成说。

二是他也建议,改善地方政府的考核机制,提高土地利用效率,增加住宅用地供给。

盛松成说,在我国经济发展的过程中土地财政发挥着重要的作用,并成为影响经济发展的重要因素之一。不少地方政府的财政收入中土地出让金所占比重都接近50%, 有的城市甚至占到了60%以上。在房价构成中,政府所得占房价的六成左右。

盛松成向排名前列财经提供了一个数据,据初步测算,2016年三季度房地产对经济增长的贡献率在8%左右,已接近2007年8.1%的高点,为历史次高水平。

不过,城市发展的增量空间往往有限。盛松成建议,要盘活存量土地。比如城乡建设用地范围内的闲置未利用土地和利用不充分、不合理的土地,具有开发利用**的土地,应该被充分挖掘利用。

如果以上海为例,据中信建投此前测算,上海中心城区成片工业用地转型空间为9000万平方米,旧住区改造产生的住宅体量约为6000万平方米。全上海市范围内住宅的建面空间可达1.6亿平方米。如果按照2015年全年上海市住宅销售面积约2000万平方米来计算,相当于可供应8年的成交量。

盛松成还建议,我国优质教育、医疗卫生资源较为集中,政府也需要发挥作用,改善资源配置。

总的来说,就是供给调控与需求调控相结合、长期调控与短期调控相结合,处理好房地产与经济发展的关系。

对于明年的房地产投资,盛松成表示谨慎乐观。

他认为,由于今年去库存效果明显,所以会催生房地产企业补库存需求。而楼市调控并未大幅扭转购房者的买入预期,也因此,明年房地产供给增加的可能性较大,房地产企业资金状况趋好。

在经过了一系列调控后,我国房地产的去库存效果明显。商品房待售面积同比增速大幅下降。

数据显示,2016年10月我国商品房待售面积同比仅增1.3%,较去年同期低16.5个百分点;其中住宅待售面积自2016年8月以来负增长。

但这其中也存在不同状况。盛松成说,一线城市库存去化程度大,短期内供应难以有效缓解;二线城市房地产销售**引起库存下降,部分城市新开工面积增速回升,后期库存紧张态势有望缓和;三线城市前期库存较高,目前销售平稳,去库存效果不明显。

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