香港楼价明年有望回升 美元加息影响有限

“房屋政策将是每位香港特区行政长官主要关注的议题，在增加供应上并不存在太多争论的空间，政府不会在楼价未明显回落前减少调控。”

香港楼市今年出现惊天大逆转，新“辣招”是否能阻挡楼价上涨的脚步？

“今年年初调整结束后，市况逐渐回温，下半年楼市持续升温，直到11月初香港特区政府推出新的调控措施，加上美国加息的影响，目前市场观望气氛浓厚。”中原地产亚太区总裁黄伟雄向21世纪经济报道记者表示。

黄伟雄坦言，特区政府11月初出台的15%印花税政策只能短暂刹停上升中的楼价，但并未能解决根本问题，“目前市场上本身有很多刚性需求，辣招反而迫使小业主和开发商暂停售楼，导致市场短暂供不应求，适得其反。同时由于港元与美元挂钩，香港楼市受到全球热钱的追捧，我们预计明年楼价全年有5%的升幅。”

然而，国际货币基金组织（IMF）上周在访问香港后发表代表团总结报告指出，香港楼市已接近上升周期的尾声，因为住宅物业估值偏高，若利率上升步伐较预期快，楼价可能会有急跌的风险。

交通银行香港分行首席经济及策略师罗家聪认为，市场普遍预期美国加息速度不会太快，如果只是1％-2％的加幅，在目前香港整体按揭贷款利率偏低的情况下，影响不会太大。但他强调称，一旦外围经济有向下迹象，有可能触发香港楼市进入熊市。

楼市供求仍然失衡

香港特区行政长官梁振英12月9日下午宣布不参加下一届竞选，引发市场担忧特区政府现有的房屋政策是否会出现停滞。投资者用“脚”投票立即作出反应，截至9日收盘，香港地产股录得明显升幅，长实地产升1.8%，新鸿基地产上涨2%，新世界发展微升0.8%。

“短期内的确会对楼市有一些心理影响，部分潜在买家可能出于对未来楼市政策的担忧，而选择提前入市，同时开发商卖楼也更加活跃。”黄伟雄说。他表示，明年香港新楼销售金额有望突破200亿港元，创下历史新高。

公开数据显示，明年香港预计有超过50个新楼盘项目推出，提供约2.8万个单位。但市场人士认为，考虑到香港楼市供求仍然失衡，需求旺盛，开发商不太可能掀起价格战。最近，中国海外旗下的豪宅项目鸭脷洲南区·左岸就宣布，取消向买家提供1%现金回赠。

美联物业住宅部行政总裁布少明表示，行政长官梁振英宣布不竞逐连任，市场关注对楼市后市的影响，但香港长远房策已经确立，预计新行政长官上任后短期调整辣招的空间不大。

一直以来，梁振英强调解决住屋问题作为施政的“重中之重”。他在今年1月13日发表任内第四份施政报告明确提出，未来数年香港特区政府计划大幅增加房屋和土地供应，从而达到抑制房价的作用。

事实上，香港特区政府于五年前开始加快卖地，目标将每年新增私楼供应单位增加到1.8万-2万个。目前，这项政策已有所成效，私人住宅供应量在2009年第三季度锐减至5.2万个的低谷后，已连续五年持续增加。

21世纪经济报道记者翻查的资料显示，自梁振英2012年3月当选行政长官以来，香港特区政府先后出台了多项楼市调控政策。在2012年10月，推出买家印花税（BSD）及推出加强版额外印花税（SSD）。在2013年2月，向非首次置业的业主征收双倍印花税（DSD），并于今年11月全面提高非首置买家印花税率，统一提高至15%。

瑞信则发布报告指出，梁振英上任前，即2009年10月-2011年6月期间，特区政府推出过6次收紧措施，增加土地供应以及收紧按揭成数。梁振英上任后的51个月，政府推出8次收紧措施。

该行认为，房屋政策将是每位香港特区行政长官主要关注的议题，在增加供应上并不存在太多争论的空间，所以增加土地供应仍会在下任特区行政长官的议程上，政府不会在楼价未明显回落前减少调控。

楼价或回历史高位

美元加息一度被认为是压垮香港楼市的“最后一根稻草”，然而事实可能并非如此。

“目前大部分住宅按揭贷款的息率大约在1.8％-2.1％之间，考虑到目前香港银行资金十分充裕，即使明年美国加息，前一两次香港银行未必即时加息，而且加息的幅度有限，预计低息环境仍将继续，对楼市的影响主要为短暂的心理因素。”黄伟雄坦言。

他续称，明年第二季度香港楼市有望重拾升势，中原城市先进指数CCL可能重回150点的历史高位。反映二手楼价的中原城市先进指数（CCL）12月9日报144.91点，环比升0.3%。其中，大型单位楼价升势凌厉，环比上涨1.83%，创近十五个月来的新高，接近去年9月的历史高位。

在特区政府的新辣招出台后，多家香港本地大型银行进一步提升现金回赠的金额，由月初较高为贷款额1.3%上调至1.4%，即每100万港元贷款，两周内可以获得额外1000港元的回赠。

其中，中银香港更推出十分具有吸引力的按揭计划。比如，买楼业务向该行借贷100万港元，可获得1.4%（1.4万港元）现金回赠，全期H加1.38％（H以0.38％计算），这意味着实际供款利率仅为1.76％。贷款额200万港元以上，息率则为全期H加1.37％，借贷300万港元则以息率全期H加1.35％，并且可享高息挂钩存款户口。

莱坊高级董事和估价及咨询部主管林浩文表示：“经过金管局数轮的逆周期措施，以及银行不断收紧压力测试，目前整个香港楼市的风险在银行体系十分可控。如果加息的幅度在2%以上，并不会对香港楼市造成实质的影响。”

以一个售价1500万港元的住宅单位为例，按照目前五成的按揭上限，买家必须拥有每月至少8.6万港元的收入，但香港仅有8%的劳动人口的收入达到这个水平。