中原澳门及横琴地产2016年横琴楼市回顾及前瞻

回顾过去2016年三个季度，受周边楼市低迷气氛影响，横琴一季度市场成交量较少，但随着珠海取消限购，营改增政策全面实施，以及外围经济如英国脱欧，股市回稳，人民币贬值等因素带动，横琴市场开始逐步活跃，加上珠海接连拍出金湾、唐家地王，横琴新盘推售，三季度市场热度更为炽热。然而，踏入10月不久，珠海限购限贷政策颁布实施，未来横琴市场将有何影响，第四季度楼市走势会如何，中原地产对此作全面分析以及对第四季楼市作预测。 

中原横琴地产事业部总经理李煜先生分析限购后横琴市况表现，据珠海预（销）售专网资料显示，横琴2016年7-9月网签成交分别为607、720、885套，第三季网签共计成交2212套，环比大幅上涨约108%，同比上涨约419%。横琴10月网签成交485套，环比下跌约45%，同比上涨约375%。其中10月横琴住宅网签成交262套，来自华发首府72套，华融琴海湾96套，K2荔枝湾33套，中海名钻52套，南方金融传媒大厦9套；商业55套，来自保利国际广场55套；写字楼112套，来自莲城印12套，保利国际广场34套，横琴梧桐树大厦4套，中国华融大厦6套，珠海富力中心56套；其他56套，均来自富华紫檀文化中心56套。

中原横琴地产事业部总经理李煜先生

回顾过去2011年的双限出台，珠海楼市维持5个月成交量下降，楼价则适当回落，直到双限政策松绑后，市场成交量呈现明显上升，可见当年的双限只是“阵痛”。

据数据显示，2011年至2016年9月，深圳楼价从23372元/㎡上升到55001元/㎡，升幅达约135%，而从环比走势可看到，每次的楼市新政实施，楼价升幅会有所回落。随着国内广义货币M2及狭义货币M1持续上升，从2013年10月至2016年9月，M2由约107万亿升至约151.6万亿，M1由约32万亿升至约45.4万亿。国家外汇储备由14年6月高峰3.99万亿美元跌至今年9月3.166万亿美元。人民币又将面临再贬值压力，截至2016年10月美元/人民币汇率升至约6.74。相信在限购情况下，更加多短线投资客持观望态度或短期离场，令长线投资者更加关注或入场。目前资金正有两个走向，排名前列，正流向不限购的产品，如写字楼、商铺、商改住以及文化项目等。第二，正流向不限购的地区，如香港、澳门、海外等。但由于国内买家在港澳地区置业，受楼市辣招影响，置业成本进一步增加，加上中资外流渠道受阻问题，反而令资金转向泛港澳的自贸区，如前海、横琴。

随着香港政府于11月4日出招加辣，自11月5日起全面提高购买第二套物业买卖从价印花税，统一加至物业价格15%。新措施除了压抑本地投资需求，亦打击海外买家，因以往针对非本地居民须付15%的买家印花税，继续适用，意味着他们须合共缴付高达30%的税款。

横琴注册企业超2.4万家

据统计2016年1-8月横琴，注册市场主体达到24519家，企业注册资本总额12264.46亿人民币。已引进和在谈世界500强企业63家，国内500强投资项目98家，82个重点项目总投资超过3200亿元。

写字楼将入伙1237个 市场仍供不应求

相信在粤澳合作框架作用下，预计未来将有更多企业加入横琴。虽然注册公司如此多，但由于现时该区写字楼及住宅单位较少，以致不少公司停留在起步阶段。预计2016、2017年内将有横琴总部大厦、中国华融大厦、横琴富力中心三个项目陆续入伙，届时将会为横琴提供约17.2万平方米，共计1237个写字楼单位；但写字楼供应量仍然不多，随着进驻企业逐渐增多，相信对于横琴写字楼的需求量将会持续上升。

商业项目集中于横琴片区

虽然现时珠海商业项目不多，但是租金回报率依然较高，其中中海大厦租金由15年时约100元升至130-150元左右，而横琴金融服务区租金更是从150元升到目前的260元左右，可见商业项目租金上升潜能非常大。现时横琴总部大厦的业主租金叫价已达150-220元之间,预计叫价将会成为未来横琴写字楼的指标。按目前横琴写字楼均价约3万余元/㎡计算，回报尚算合理。

数据来源：中原数据库

19项利澳措施 促进琴澳融合

李总理访澳时公布19项利澳措施，包括在今年底落实澳门单牌车入出横琴政策，以及支援在澳设葡语系国家人民币清算中心和设中葡基金总部。截至今年7月，横琴实有市场主体共有324家港资企业，较去年底增长31.71%，预料随着港珠澳大桥即將通车，相信届时将会吸引更多港资企业进驻横琴。

按现在横琴发展步伐来看，目前企业速度较快，所以开卖的楼盘中不乏商业及写字楼项目，希望加快人才以及企业的吸纳。但以横琴2017年写字楼供应量来看，单位数量远追不及企业注册量，故大部分投资者均有意购买写字楼单位。至于住宅方面，因受限购政策影响，而配备方面亦未完善，投资者多为长远投资或自住用途，成交速度会相对较慢。预计2017年横琴区内的成交会集中于写字楼。随着澳门金光大道有新的大型项目落成，单牌车通关政策亦快将实施，而横琴不少的优惠政策具体化，在众好利好条件推动下，相信未来横琴发展前景一片美好。

中原澳门及横琴地产董事何兆恒先生总结第三季澳门住宅市况表现，他表示，第三季市场交投气氛炽热，据财政局数据显示，第三季本澳住宅总成交量约2,418宗，虽然较上季减少约500宗，但回顾过去四个月，市场成交量均保持在700多宗水平上，然而于第三季尾时期，更受到珠海畅旺气氛带动，市场交投渐升，九月份环比上升约25%。而楼价方面亦出现升幅，第三季录得平均楼价约87,449元，按季上升约11%，总结第三季住宅市场价升量渐增。

中原澳门及横琴地产董事何兆恒先生

截至目前为止，楼价已连续两季录得升幅，由首季低位约73,061元上升至今，已累积了近两成升幅；而「中原澳门景气指数(Centa-Macau Climatic Index)」较新公布数字，2016年第三季数值是57.14，指数仍大于50，表示未来楼价依然趋向上升。从种种迹象显示，澳门楼市已经步入佳景，并重新回到正常的发展轨道上。

数据源 : 中原数据库

随着第四季澳门路氹区新盘－金峰‧名汇开售，首批单位均为细单位，然而发展商定价每呎约9,000余元，吸引大批买家购买，首轮推售的250个单位随即售罄。在新盘热卖气氛下，澳门各大小型楼盘将积极开盘，届时市场气氛将会进一步提升，并有利推动二手市场成交。预计第四季成交量将较第三季多，一手及二手交投畅旺，而楼价方面亦会再有升幅。

至于澳门工商铺方面，随着赌收止跌回升，澳门工商铺市况趋好，写字楼市场更有待升温。因近月香港录得不少破新高的写字楼成交，如香港金钟远东金融中心，8月份录得区内较高呎价纪录约33,900元；另外，最为人熟识的上环信德中心，亦录得有买家以呎价2万多购入。在香港炽热气氛下，不少投资者转移到澳门寻找机会。不过，由于澳门土地供应稀缺，写字楼供应量一向不多，未必能全数吸纳这批资金，与之相邻并带有多个新写字楼项目的横琴，很大机会成为这批资金的新目标。

自2014年起，开始有楼盘展开销售，当时很多投资者都看中横琴新区的发展潜力，加上横琴推出的项目均为大型优质楼盘、写字楼，自用抑或长线投资皆宜，故吸引了很多跨国企业及港澳地区人士注意。在2014年所录得的成交里，有七成的买家来自港澳地区，直至2015年国内购楼气氛炽热，故去年国内买家占比升高，由14年的三成提升至七成。随着珠海市场升温，甚至接连拍出新地王，故由本年的八月份开始，外地买家购买比例明显上升。十月珠海推行限购政策后，预计比例会逐渐增加。 

最后，中原(工商铺)、中原澳门及横琴董事总经理潘志明先生讲述中原横琴未来发展，他表示，中原进驻横琴已有一段时间，目前于横琴开设了三所分店，以及在中海富华里有一所总部办事处，共有十组销售团队及一组策划团队，员工人数接近120人。

中原(工商铺)、中原澳门及横琴董事总经理潘志明先生

于过去的十个月里，横琴中原主力参与横琴一手楼盘前期策划以及后期销售工作，并夺下不少楼盘的销售榜首宝座，如近期推售的富力中心、紫檀文化中心、琴海湾别墅、华融大厦等等。截至现时为止，2016年中原澳门及横琴的佣金收入当中，约5,000万是来自横琴新区。预计随着单牌车通关、港珠澳大桥通车，未来将有更多项目进驻，中原亦会继续开发横琴市场，为建设港珠澳新CBD出力。