广佛莞相继出台调控政策 广州买家保持理性

这个“十一”黄金周，包括广州及邻近的佛山、东莞等多个城市相继出台楼市调控政策。广州限购限贷政策并没有新的调整，但出台了公积金贷款新政，对部分采用公积金贷款购房的人士，还是产生了一定的影响。不过，此次出台的楼市调控政策，尤其是加强房地产市场管理方面的举措，有望能令后市朝更加稳健的方向发展，也在一定程度上促使市场对后市的预期趋向更理性、稳定。从政策出台前后这段黄金周假期的楼市表现看，广州市场保持理性、稳健为主，出手购房的购房者以“刚需”和改善型自住买家居多。

据合富置业监测的市场数据分析，“十一”黄金周市场交投较去年“十一”同期要较为活跃。合富置业市场经理梁燕明表示，近期买家入市积极性相对较高，不少黄金周期间签约成交的二手房买卖个案，买家大多在“十一”黄金周之前已开始看房，到黄金周期间携家人复看后才决定出手购买。买家表现相对理性，价格仍是买家决定是否出手的关键因素。

较低成交价

往往低于放盘价数万元

从市场反应来看，业主对后市的信心相对较足，中心城区热门路段物业价格较为坚挺，部分在8、9月已出现涨价的区域，在“十一”前后价格以保持稳定为主。梁燕明表示，尽管目前业主叫价相对较为坚挺，但不少业主遇到“实客”时，还是存在一定幅度的让价空间。近期多宗热门路段的二手房成交个案，业主最终愿意接受的成交价格，往往都比业主开出的放盘价低约数万元不等。

家住小北路的业主许太太，想要改善住房条件，计划将现有的两房出售后换个三房户型，9月初放盘时，总价定为270万元，当时，中介带来的看房客接踵而来，许太太觉得自己的房子是抢手货，于是将价格提高到280万元。但最终并没买家接盘。不过，幸好许太太所放的盘带有小北路小学的名校学位，前来看房的买家都是冲着学位而来。当国庆期间全国多地的限购政策陆续出台后，亟需资金换房的许太太担心未来的楼市会出现朝下走的态势，于是又主动将售价调回275万元。最终，该单位顺利以272万元成交。

有中介人士指出，从现时买家的反应来看，面对此前出现的业主涨价现象，大多数买家表现理性。遇到业主涨价时，往往会选择转看其他物业。只有少数指定性较强、志在必得的买家，会愿意小幅追价成交。梁燕明表示，部分区域出现原本计划购买一手房的买家，因价格或配套等因素，转为购买二手房。由于目前买家决定是否出手的关键因素还是价格，因此比市场价低5万~10万元的二手笋盘，比其他与市场价持平的房源更受买家青睐。

外溢型买家

需留意当地政策谨慎入市

梁燕明指出，据往年市场的表现预测，“十一”黄金周假期之后到10月底这段时间，不少在“十一”假期中看过一、二手房比价的买家，或会回流二手市场选房，而不少在假期中因业主外游而无法预约看房的房源，也能在假期结束后恢复正常的预约看房，因此，供求两方面的因素，将有利于“十一”黄金周假期结束后到10月底这段时间二手市场继续保持一定热度的交投活跃度。

不过，由于“十一”黄金周假期内，包括广州、佛山、东莞等多个城市出台了新的楼市调控政策，建议买家需关注政策及楼市行情的变化，因应自身的实际情况及时调整，尽量减少自身购房计划受政策和市场变化所致的影响。尤其是有意到邻近城市购房的外溢型买家，务必要关注当地楼市政策的变化，及早作出适当的调整，以免影响到自身原定购房计划的实现。

三季度交投活跃 

“刚需”客入市积极

刚刚过去的三季度，广州二手楼市交投活跃度较高，以“首置”“刚需”及改善型换房需求为主的自住买家，入市积极。尤其是首套房贷利率仍存在一定幅度的折扣优惠，吸引按揭购房的首次置业人士入市踊跃。市场交投畅旺，热门区域供求关系偏紧，促使广州二手楼价呈现稳步上升的态势。据合富置业成交数据统计，2016年三季度广州二手住宅成交均价为26639元/m2，环比二季度上升6.7%，同比去年三季度上升10.3%。

“首置”与改善客明显增加

三季度广州二手楼市交投活跃，主要由首次置业等“刚需”撑起成交。据合富置业成交数据统计，三季度首次置业需求占比，继续保持在61%的高位，与二季度差不多。改善型换房占比，则从二季度的30%略降至三季度的27%。不过，从市场活跃程度分析，三季度首次置业和改善型换房这两种购房需求的实际成交个案数量，均较二季度明显增加。

合富置业市场经理梁燕明表示，无论是对首次置业的“刚需”买家还是改善型换房人士来说，价格是影响他们决定是否出手购房的重要因素。从三季度市场交投气氛以及市场对后市的预期分析，买卖双方对后市楼价上升的预期持续增加，促使持币待购的买家入市积极性也随之上升。

据合富置业成交数据统计，三季度广州二手楼市投资需求占比约11%，而二季度投资需求比例仅9%。不过，在三季度入市的投资型购房需求，亦以长线投资居多，一方面并不会助长市场炒卖气氛增加，另一方面，待这批长线投资需求的房源投入租房市场之后，亦有望在一定程度上增加租房市场的可选房源数量。

按揭购房为主 

商贷受欢迎

三季度广州二手楼市当中，按揭购房占据主导，一次性付款购房占比继续维持低位。据合富置业成交数据统计，三季度按揭购房的比例保持在76%的高位，较二季度微增一个百分点，而一次性付款比例继续维持在24%的低位。

三季度广州各大银行对首套房贷利率仍可给予一定幅度的折扣优惠，有利于首次置业和“卖一买一”型换房者入市。成交数据统计，三季度商贷仍然是较多按揭购房者的优选，商贷占三季度按揭购房比例高达68%，较二季度商贷58%的占比明显增加，而三季度纯公积金贷款和组合贷的比例，均较二季度有所下降。

尽管广州在“十一”黄金周期间出台了楼市调控新政，但新的变化主要集中在公积金贷款方面，商贷变动不大，相比起其他出台了调控政策的城市，广州在“限购限贷”等调控政策的执行上变化不大，政策环境稳定有利于稳定市场对后市的预期，亦有利于楼市继续保持稳定、理性的发展趋势。自“十一”假期结束后，在假期中四出看房比价的买家，已陆续回流二手市场。之前业主盲目涨价的现象已有所减少，大部分房源放盘价格保持稳定，亦有利于回流二手市场的买家选房。