去库存下的中国楼市之变 一线的中国房地产报告

进入2016年,中国楼市发起“去库存”攻坚战,一边是一二线城市轮番上演楼市“盛宴”,一边大多数三四线地区消化库存仍前路漫漫,“冰火两重天”的中国楼市正在演绎怎样的变局?又将如何影响你我的住房梦?新华社记者近日奔赴多地调研,探寻中国楼市真相。

涨涨涨!多地“一房难求”加剧楼市两极分化

7月14日傍晚,安徽省合肥市经开区世茂翡翠首府楼盘新放出112套精装修房源,不到1小时销售1.5亿元,全部房源连夜售罄。

上万人争抢几百套房源、买房拿号得靠硬关系……继年初北上广深四大一线城市房价暴涨之后,上半年合肥、南京、苏州等二线城市也出现“一房难求”现象,尤其合肥市39.57%的房价涨幅居各大城市首位,成为楼市一匹“黑马”。

“上半年楼市的分化正从‘少数城市热、多数城市冷’转向两极分化进一步加剧。”中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞说,如果分城施策执行不到位,2016年全年房价上涨预计从一二线城市向三线城市扩散,库存增加预计从三四线以下城市继续向二、三线城市蔓延。

在中国社科院世经政所国际投资研究室主任张明看来,“价格反弹先于数量反弹,表明这轮反弹与政府加速去库存、宽松的信贷政策有关。”

流动性充裕,银行钱多但没地方去,投资实体经济需求少……受此影响不少资金又开始涌向住宅和商业地产,进而导致一线及重点二线城市频现“地王”,苏州、南京等城市地价翻倍。对楼市而言,当面粉价格高于馒头价格时,其结果只有一条路——房价除了上涨别无选择。

愁愁愁!边消化边新建“去库存”仍前路漫漫

根据国家统计局数据,6月末,全国商品房待售面积71416万平方米,比3月末减少2100万平方米,比5月末减少753万平方米。一二线城市库存压力基本释放,多数城市库存消化时间缩短,但数据还显示,当前去库存仍压力大,截至今年6月末,全国商业营业用房待售面积高达1.53亿平方米,同比激增23%。

我国指数研究院常务副院长黄瑜用另一个视角观察去库存——由竣工待售、在建未售及待开工面积三部分组成的商品房库存总量。据初步统计,2016年5月全国商品房库存为55.5亿平方米,按照过去三年的平均销售速度来看,需要4.7年时间才能完全去化,高于2010年需要3年的水平。

“今年以来房价已经平均往下走了两三百元。”谈到周边楼市,位于江西省宜春丰城市的江西政昊置业有限公司总经理施自强仍感到一丝寒意。即便房价每平方米只有三四千元,他在丰城市中心开发的一个楼盘从去年销售至今仍有400多套商品房待售,住宅总面积高达4万多平方米。

此外很多城市面临商业地产高空置率的压力。黄瑜分析,目前成都、沈阳、重庆、天津等二线城市的写字楼空置率均超过30%。

倪鹏飞说,目前三四线去库存的速度远低于一二线城市,但是投资和开工面积远远高于一二线城市,消化的量赶不上新增的,最终导致库存越积越多。

新新新!在“人的城镇化”中挖掘楼市新动力

2015年年底以来,全国各地100多个城市出台了去库存政策,包括购房补贴、税收优惠、户籍制度改革等,其中多地探索的“房票”制度成为化解拆迁矛盾、消化库存住房和助推城镇化建设的一大创新。

一边要大力去库存化解楼市风险,一边要保持楼市适度投资扮演好经济“稳定器”角色,未来房地产市场的新动力何在?

“‘人的城镇化’是去库存的重要途径,也是推动未来房地产市场发展的新动力。”黄瑜说。

根据“十三五”规划,到2020年我国常住人口城镇化率将达到60%,户籍人口城镇化率也要达到45%,意味着未来将有超过5000万人口向城镇迁移,超过7000万农村人口向市民转化,这些都是未来新的住房需求,也是楼市发展动力所在。

挖掘房地产市场发展的新动力,短期看重在稳定市场发展,防范风险。如对房地产调控要把握好因城施策的主基调；要控制三四线城市商品房开发土地供应,加速去库存。

2016年,江西省萍乡市商品房开发用地计划在过去三年的平均基数上下降50%。“这对一个财力偏弱的地级市来讲,是下了很大决心的。”萍乡市房管局市场监管科科长余亮说。

挖掘房地产市场发展的新动力,长期看要和改革赛跑,以制度性创新释放住房新需求。未来关键要满足两类人的居住需求,新就业的大学生和新进城的务工人员。