谨防天价地王“挤出效应” 供需失衡要标本兼治

距离金湾“715地王”拍出已经过去五天了。五天里，地王周边楼盘开足马力，大幅涨价；珠中两地开盘推货项目皆吿售罄；拿地房企崇峰首度发表公告，回应质疑；珠海市长代表官方对地王事件表态，称“政府不会坐视不管”。

各方人士“你方唱罢我登场”，然而不少市民依旧是懵怔的，看不清这个19050元/㎡的天价地究竟要将珠海楼市带往何处？层出不穷的地王，它的缰绳又在哪里？同处地王漩涡的其他城市，又可以给珠海提供什么样的经验参考？

地王冲击波蔓延全城 业内聚焦地王“挤出效应”

地王拍出之后，有超过30个楼盘封盘放言涨价，不到一周的时间，金湾有一手楼项目涨价幅度较大达到4500元/㎡，直接带领金湾进入“2万时代”，周边二手房也纷纷上涨几十万。而在地王的冲击波下，上周末开盘的中凯华庭（坦洲）、雅居乐万象郡2期（三乡）、御都国际（金湾）皆是几个小时就售罄，“4000千人抢400套房子”“千人抢50套单位”等字眼频频爆出。地王效应不仅蔓延至珠海全市，也几乎是同时传导到周边的中山坦洲、三乡等片区。

地王拍出后的抢房大战

在世邦佰亚集团营销经理苏海全看来，金湾地王地价已超出市场规律和理性范围，“事件短期内会对手上有土地和项目储备的开发商有利，但其引起的楼价起伏，长远来说不利于珠海房地产市场的健康良性发展。同时，地王产生后将提高拿地的门槛和成本，中小开发商将面临更大压力。”

而更多的业内人士和普通网友，则对地王的“挤出效应”表示了担忧。有网友表示，“如果房价继续上涨，买房定居、长住珠海的梦想，离大部分在此工作的年轻人只会越来越远。即使不买房，新房销售价格的上涨，也可能会连锁带动二手房、房租的上涨，导致营商成本、生活成本的上升，这对人才的集聚、产业的发展都不是好事。”

崇峰回应质疑 政府称“不会坐视不管”

天价地王拍出，“黑马”夺得者珠海崇峰房地产开发有限公司（以下简称“崇峰”）一直引发各界的好奇，各种流言和质疑也源源不断。7月20日，崇峰首度发布公告，回应各方声音。

此前流言主要集中在两个方面，一是一个成立仅十天的公司，何以击败现场竞争的32家包括国企、央企、“地王专业户”等实力房企？崇峰公告显示，崇峰房地产成立时间虽短暂，但公司人员早在2014年就已参与珠海市房地产市场调研等相关工作。此次竞得金湾地块，崇峰房地产也正式入驻珠海房地产市场，该项目亦是公司部署港珠澳经济生活圈的战略计划之一。

二是有猜测称，崇峰不惜高价竞得珠海这一地块，可能在周边区域拥有大量土地储备。崇峰表示，“公司目前在周边区域并无大量土地储备，亦没有与周边发展商有任何关联往来。对于相关不实报道，本公司表示遗憾。”并称，竞拍该地遵循了公开、公平、公正的拍卖原则，是“公司理性的战略决策”。

此外，7月18日，珠海市国土局官网发布了“珠国土储2016-05地块”（715地王所在地块）成功出让的公告。同日，崇峰在珠海市公共资源交易中心签署了成交确认书。715地王可谓尘埃落定。

同样也是18日，政府方面对新地王也有表态。珠海市长郑人豪在调研香洲区“三旧”改造工作座谈会上表示，“作为负责任的政府，珠海不会坐视不管”。他认为，新地王的产生一方面说明大家对珠海未来的发展前景充满期待和信心；另一方面，高房价也可能过早、过度地透支珠海未来的发展前景，“这会打乱珠海既定的城市发展和产业发展路径，弄得不好，甚至会丧失城市竞争力和可持续发展力”。然而珠海还拥有广阔的发展空间，充足的土地储备资源，接下来政府将重点从供给侧做好调控和平衡，希望各大房地产企业能够理性分享珠海的黄金发展期。

地价高扬源于供需失衡 北京上海经验也可参考

土地市场高烧，究其根源，还在于供需失衡。因为城市土地供应比较有限，优质地块相对较少，而且房价过快上涨，开发商普遍看好未来市场，传统的土地招拍挂采用“价高者得”的原则，无疑直接刺激了各房企的激烈竞争，进而推高了地价。

715地王现状

因此真正有效的调控手段除了像郑人豪市长所言的扩大供给，在“供给侧做好调控和平衡”外，也可进一步完善现有的土地招拍挂模式，北京、上海已有的比较成熟的“综合评标”、“限地价竞配建租赁房面积”、”规定自持比例“等改善的土地挂拍模式，也值得参考。

北京：“综合评标”、“限地价竞配建租赁房面积”

2010年，北京改进“价高者得”的挂牌出让方式，更多的采用“综合评标最优者得”的评标方式，评标因素包括土地价款、付款进度、开发建设周期、企业资质、业绩、财务情况等因素。开发商的报价在评标中的比重只占25%，综合实力最优者得地。

此外，北京还试点了“限地价竞配建租赁房面积”的出让方式，即先限定地块的合理较高上限地价，开发商报价达到这个价格后改现场投报配建政策房面积，谁投报政策房面积多，谁就以合理较高上限地价拿地。北京的这种新的土拍模式，效果比较显著。

上海：优化住房供地结构 规定自持比例

2016年2月23日，上海下发通知，要求优化住房供地结构，增加中小套型住房供应比例，中心城区不低于70%，郊区不低于60%。提高商办用地供应的有效性和精准度，鼓励开发企业持有商办物业持续运营，商业物业持有比例不低于80%，办公物业不低于40%，持有年限不低于10年。并且从5月份开始，在出让的土地中，上海均增设地块出让条件，规定有15%的面积需要自持70年不能出售。 

天价地王对于珠海楼市的震荡仍在发酵，网友希望能在珠海”买房定居、长住珠海“的心声需要聆听，”供给侧的调控与平衡“后效值得关注 ，珠海土地市场的走势，下半年土地的供应以及房价的走向，搜狐焦点将及时为网友呈现。