大社区理念筑宜居西区 专访世荣兆业总裁严军

　　自2005年里维埃拉开始建设以来，世荣兆业就一直扎根珠海西区，始终如一。而今，世荣兆业入围珠海纳税百强企业，令人们看到了其品牌历经十载发展强势的一面。借此机会搜狐焦点小编采访世荣兆业总裁严军，给大家分享其掌舵世荣的体会与对房地产行业的独到见解。

 世荣兆业总裁严军

　　世荣产品升级 作品壹号力拔头筹

　　世荣作品壹号于去年10月开盘，至今不到10个月，销售去化率高达94%，是世荣兆业整个战略转型的典型案例。项目自问世以来赢得了广泛的认可和市场的美誉，产品与过去相比品质升级，客户认知度较高；推出后销售速度快，品牌形象得到大幅度提升。基于对市场的评估和项目的整体规划，世荣作品壹号年内即将分两次加推，预计6月28日推毛坯产品，而10月份将会有精装产品问世。

　　世荣作品壹号在各大房企激烈的竞争之下仍有不俗的销量，与产品的亮点密不可分。项目位处少有生态地段，集山、水、湿地资源为一身；项目是用9年时间积淀的成熟社区，配套完善；其非单一小体量楼盘，后续发展有更多想象空间，大社区也使消费者有更多安全感。

　　严军表示世荣作品壹号在西区的实践印证两个事实。其一，西区作为珠海生态宜居城市核心区域的格局正在形成。珠海宜居毋庸置疑，就珠海行政区划而言，西区总体生态环境不输香洲，从宜居及人居生态生活打造来看香洲缺乏优势，虽然香洲的楼市较热，但是新增楼盘已经很有限了。城市的扩大发展是必然的，未来，西区的发展机遇不可限量。其二，西区不缺市场，而是缺好产品。随着保利、时代、万科等品牌房企对西区的开发，好的产品提升对西区房地产市场带来了一定的触动。2012年品牌房企逐渐进入西区，从那时起西区房价才渐渐发生变化，可见这个变化不是市场给予的，而是开发商产品的品质造成的。在西区产品升级换代的大环境下，世荣的产品也是在逐步更新换代。

　　大社区概念创精品 产品优化先行一步

　　里维埃拉是珠海乃至全国房地产社区大盘，世荣兆业旨在打造里维埃拉精品大社区。告别传统的房地产单纯思维来考量整个项目的开发，区别于简单的超市、生活配套，以大社区思维，构建社区功能配套。

　　据严军介绍，世荣已经与斗门教育局沟通洽谈并草拟投资建公立学校的相关事宜。世荣兆业计划投资在项目旁建斗门实验二小及幼儿园。在完善教育配套的同时，政府在项目附近规划建设的遵医五院已于今年5月15日正式投入使用，整体提升社区居住的教育医疗配套。
　　除此之外，从大社区角度来讲，必须提升整个商业运营的品牌品质。最初提到商业，人们往往会想到综合体商业，但是社区商业有自身的特性，往往开发商容易忽视社区商业的品质，这也是整个房地产品质提升的主要障碍。有时候人们会发现，一个小区很不错，但是它的商业街却没有人管，什么店都有，谁想开店都可以，整个商业氛围比较差，甚至直接影响小区居民的生活品质。世荣将要在这方面现行一步，世荣已与上海的一家公司洽谈合作意向，将联合把作品壹号1.2万平米的商业街打造成里维埃拉精品社区商业街。现有的商业物业基本以开发商自持为主，以控制业态，让业主真正享受商业。目前，世荣与世纪联华超市初步达成意向合作，共同培育珠海市场，同时还将引进特色餐饮，让业主尽情享受生活。

　　在大社区打造过程中较大的难点就是物业。珠海物业管理相关政策存在一定的问题，定价有违市场规律。人工成本逐年上涨，物业管理费不是越低越好，政府亟待调研适合珠海现状的物业管理标准。对于物业的管理，世荣作品壹号将与全球较大的物业——高力国际顶端物业深度合作。项目还将在黄杨河畔建造五星级酒店，届时学校、医院、商业、物业管理加上我们自身产业支撑，形成真正意义上的大社区

　　严军对项目的未来发展充满信心，世荣兆业踏实的做好大社区的建设，硬件产品与软性服务结合，业主高兴，开发商有钱赚，实现真正的双赢。严军还表示除了大社区的概念施行，世荣兆业还将多分析市场形势，提炼自己的内功。重视产品研发，力争在户型、赠送面积、得房率等方面提升企业的核心竞争力。

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　　政策调整牵动地产 西区市场理性发展

　　基于目前的房地产现状，主要有三种负面论调：崩盘、萧条、降价。严军分析房地产现状的主要原因是由国家金融政策的调整而引发的。今年上半年至今，银行的信贷政策进行很大程度调整，由于房地产也是资本运作项目，难免会受到金融方面的结构调整的影响。基于现状很多人期望政策有所松动，其实金融政策的松和紧是相对的。

　　严军表示当下的楼市告诉开发商一个道理，要做健康的企业，对市场风险有所考虑，不要过度膨胀；而从政府的角度来讲，过分依靠土地财政的收入也要重新思考。楼市过热的发展在不同区域会产生不同的问题，不该极端的看待房地产发展。“我们不要拿一个温州来看全国，也不要拿一个鄂尔多斯去比较自己的城市。”他认为房地产降温是好事，市场目前的确需要理性的调整。金融政策调整在先，很多企业没有做好准备，肯定会遇到资金上面的问题，从而影响拿地节奏；消费者由于受到一定的舆论的影响，造成观望。这种时候部分开发商忍不住大幅打折销售，市场也将引起混乱。

　　对于房地产泡沫，一般人都是直接看价格，而从开发商角度看到的是开发量，就近而言，中山楼盘整体开发量庞大，但是究其对全国购房者的影响不如珠海有吸引力。

　　地价决定房价 西区房价不存在泡沫

　　当被问及西区房价是不是贵了这一问题，严军幽默的讲出了自己的观点“房价涨没轮到我，为什么跌要轮到我？”。他从地价、市场、供求关系三个维度分析房价问题。

　　其一，地价决定房价，西区近两年地价不断平稳上升，其未来房价走高合乎发展规律。今年3月白蕉拍出的商住用地地价达到3000元/平，按照市场规律，该地块日后毛坯房价基本要达到8000元/㎡，精装起码上万元。西区地价虽然上涨，但是涨幅是相对理性的，两三年间地价平稳上涨，涨幅在每平米1000元左右。

　　其二，房地产市场利润由3部分组成：目标利润，即开发商拿到一个项目都会首先制定自己的盈利目标；产品利润，产品价格减去成本开发的差额，最终赚取的利润；市场利润，切合市场发展，参考周边楼盘定房价获得计划之外的利润，这三者决定了房价最终的定价。从目前来看房地产市场环境低落，那么房价大幅上涨的机会是很小的，而是随着差异化产品的问世导致的价格调整。

　　其三，西区房价整体趋于合理的区间范围，在2013年下半年，随着大品牌项目接连开盘，西区房价才有小幅上涨。供求关系影响房价，西区目前供应量较大，随着市场环境的变化，市场消化能力是一个问题。西区的房地产市场需要开发商多做好产品，政府控制土地供应，避免过热。

　　采访最后严军表示，世荣兆业从2012年起制定了“发展提速，产品升级”的5年发展规划。虽然项目在珠海已经小有名气，但是事实上前几年发展速度过慢，所以企业未来会将发展速度加快。由于世荣在过去发展受市场因素影响，不敢涉足偏高端的产品，实际上随着房地产未来的发展，客户的要求越来越高，产品升级将逐步实现。未来我们会看到世荣兆业作为城市运营者给珠海人居带来的巨大改善和无限可能。

　　【补充阅读】

　　世荣兆业精品楼盘一览：世荣作品壹号、世荣名筑、里维埃拉一期、里维埃拉二期翠湖苑、里维埃拉三期碧水岸

　　世荣作品壹号简介：

　　项目总用地面积约30万平方米，总建筑面积约70万平方米，预计分十期开发，共计住宅达7000余套，致力于打造70万平高品质国际生态住区。项目邻近珠海市斗门区新行政中心，位于珠海市斗门区尖峰控规片区，珠峰大道南，北依高级森林公园尖峰山公园，南靠14公里黄杨河，毗邻省级湿地公园。世荣作品壹号项目周边一所中学、两所小学、五所幼儿园、遵义五院、商业街、美食街等。