解构CBD投资 内行还看门道

　　金地门道 (论坛)珠海CBD排名前列商务园区的概念一经推出，即得到市场的强烈反响。关于CBD以及商业地产投资的话题更是被人们频繁地提起。珠海现有商业项目这么多，投资者纷纷看好CBD排名前列商务园区又在这里倾囊而出的原因何在？CBD以及商业地产投资投资者该如何放在回报较高的地方呢？

　　一般而言，CBD高度集中了城市的经济、科技和文化力量，作为城市的核心，应具备金融、贸易、服务、展览、咨询等多种功能，并配以完善的市政交通与通讯条件。世界上比较出名的城市CBD有纽约曼哈顿、伦敦金融城、巴黎拉德方斯、东京新宿、香港中环等等。

 纽约-曼哈顿

 香港-中环

　　我国对CBD的规划建设最早始于上世纪九十年代。CBD的建设也被国内许多在各自经济区域内有一定影响力的大城市提上议事日程。到2009年为止，北京、上海、广州、深圳、南昌、绍兴、南京、苏州、重庆、武汉、杭州、哈尔滨、青岛、郑州、沈阳、珠海等城市都已明确提出了自己CBD的建设规划，并加快实施。

  　　
 珠海-门道

　　多种利好夯实珠海CBD

　　业内人士认为，珠海CBD商业地产持续升温的原动力之一是政府的支持，在政府的规划中，CBD是是城市重点功能区之一；二是商务环境成熟，配套齐全，各大企业纷纷落户CBD；三是CBD区域内强大的消费能力。

　　和其他几个区域相比，投资CBD，基本上没有投资疑虑。就珠海来说， CBD商业地产的发展潜力是有目共睹的，因此吸引了众多的投资者云集CBD，人气的提升也带动了CBD商业地产的火爆，对于这个人人都垂涎欲滴的香饽饽，该怎样做才能吃得到呢？

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　　投资解构，选择绩优股还是潜力股

　　CBD商业地产的投资是一个高回报的产品。对于投资者来说，投资就要买绩优股和潜力股，高回报产品一定有风险存在，至于规避风险，投资者正确选择一只商业地产的绩优股和潜力股则至关重要。

　　CBD的核心少有位置、强而有力的开发商投资背景、高档品牌商业的支持……作为CBD商业地产投资者来说，定位超前的珠海CBD特别就是绩优股了。

　　珠海CBD商业地产的绩优股和潜力股

　　在珠海横琴，金地门道 (论坛)率先在珠海引进了EOD(生态办公区)的概念。它外表像一栋栋独立的别墅，少有的不同是它集商务、社交、会展、居住、餐饮的功能于一体，生态、自然、低密度的新型办公区，和城市中心的高楼林立、千篇一律的写字楼形成了鲜明的对比，也在珠海CBD商业地产圈引起了不小了风波，高档的百货、高级的写字楼，完善的商务设施，门道必将成为珠海未来的闪耀明珠。

第二道的门道--A2区之E型2大独栋商务庭院

　　项目简介：

　　门道商务园，占地70余万平米，共分八大区块，以国际绿色生态商务办公区的先进理念，将商务、汇展、休闲、娱乐等有机地结合。引入低容积率、绿色生态的规划设计理念和发展模式，打造健康、和谐、创造力优先的以现代服务为引领的国际化商务区。

　　排名前列区B2地块，建筑面积达12万平米，定位为“香洲区文创产业发展平台”，着重发展文化创意产业为龙头的现代服务业。该区块计划总投资3.75亿，全园由56栋建筑组成，共容纳194家文化创意型企业，预计在2013年全部建成后全园年产值将达到35亿元，年上缴税收可达到2.8亿元。截止到目前，B2区块已基本售罄，共引进百余家企业及创业者，引进直接投资约4.4亿元。在目前引进的近50家成熟企业中，总部型企业5家，文教及创意型企业4家、休闲文化品牌2家（均系澳门）、科技研发企业19家、商务服务型企业10家、贸易型企业7家。

　　作为门道-珠海CBD排名前列商务园区开发商的金地集团，初创于1988年，1993年开始正式经营房地产 (论坛)，2001年4月，金地（集团） 股份有限公司在上海证券交易所正式挂牌上市。金地集团已构建起以深圳、北京、上海为中心的华南、华北、华东区域扩张战略布局，目前已布局全国16个城市，同时运作61个项目。作为房地产的领军企业，也是最早进行房地产金融领域探索的企业， 金地与润银（环球资产管理）合作发起的房地产基金排名前列期首次募集已瑜2010年正式完成，这也是中国大陆排名前列个由开发商成功发起和募集的外资房地产投资基金。这样一个具备超强实力的集团支撑着门道的发展，足见门道CBD商务园区所能带来的高额回报。

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　　目前，由金地珠海公司开发的门道商务园项目以全新的开发理念，开创了一种全新的商务园区开发模式，截止至今，通过园区设计、工程建设和招商三方面的多管齐下，门道商务园目前已成功地探索出了一条与国内其他商务园截然不同的发展路线，并在建筑、商务模式、产业聚集方面填补了珠海乃至广东省的多项少有，而目前正待启动的金地?动力港文创园创意设计与研发公共平台建设更将丰富并强化园区功能，进一步强化该园区独树一帜的影响力……无庸质疑，金地门道正是珠海CBD商业地产的绩优股和潜力股，必将开启一道又道的投资金光。

　　CBD投资要熟知三大价值因素

　　1.强有力的地方经济支撑

　　国内外专家一致认为，发展总部经济和现代服务业是地方政府打造中央商务区的主因。一个地区的经济发展程度、产业结构和生产要素集聚以及市场化程度直接决定了中央商务区发展的成败。政府可以花巨资建设一个中央商务区，但这只是一个有形的外壳，它更需要一个与该中央商务区定位相当的经济基础和市场规模，这是中央商务区的内核，是中央商务区成败的关键。

　　从2009年国务院正式批准实施《横琴总体发展规划》到2011年《国务院关于横琴开发有关政策的批复》中，对于横琴新区的产业，由此至终都对文创产业等创意产业给予重视。

　　在2009年国务院正式批准实施《横琴总体发展规划》，建设珠江口岸地区的区域创新新平台，形成研发设计、文化创意等若干产业集群，实现要素向园区集聚、企业向园区集中。随后在2011年，《国务院关于横琴开发有关政策的批复》中更是进一步明确对旅游休闲、商务服务、金融服务、文化创意、中医保健、科教研发和高新技术等七大产业中符合条件的企业减免15％税率征收企业所得税。

　　这些“开放程度较高、体制活力最强、创新空间最广”的政策，助力珠海横琴建设与港澳“自由港”政策相适应的体制机制，营造与港澳趋同的国际营商环境。“比特区更特”的一系列通关、税收、金融、产业发展的创新政策将在珠江西岸形成一个强大的磁场，吸引各路英豪汇聚。

　　其中作为香洲区文化创意产业的一个载体--金地门道 力拔头筹，排名前列区B2地块，定位为“香洲区文创产业发展平台”，着重发展文化创意产业为龙头的现代服务业，共容纳194家文化创意型企业，预计在2013年全部入园后全国年产值将有望达到35亿元，年上缴税收可达到2.8亿元。

　　2.谨慎做好功能区分

　　对于中央商务区来说，如何聚集人气和商气将直接决定它的成败。根据城市自身的经济容量来综合运用土地和进行适当的功能区块划分是中央商务区成功的又一重要因素。

　　第二道的门道排名前列A2区块，总体用地面积8.8万平米，容积率仅有0.98，是珠海乃至南中国少有的低密度办公区。该区仅有的96间单位，由独门独栋的联排、双拼、独栋、叠拼商务楼组成，每户独立自主，更有地下室、私家庭院、大露台等个性空间，足以让自信的企业在此各取所需。

　　3.高效的交通网络是基础

　　交通水平高低，直接制约和影响着CBD在高度集聚状态下的有效工作。因此，大规模的CBD开发，尤其是CBD新区开发建设，往往需要以大规模的交通系统建设为先导。一个成功的中央商务区必须在其发展的初始阶段就处理好交通网络的设计和规划。

　　门道园区位于南琴路中段，距湾仔、横琴、拱北口岸仅10分钟车程。可快速通达市中心、横琴岛、珠海机场和珠海港。港珠澳大桥西部疏散通道位于园区北侧，太澳高速珠海段位于园区西侧，经港珠澳大桥和太澳高速，可快速通达香港、澳门。

　　不仅在交通上便利，先机上，门道也快人一步。门道的商务办公园区位于即将动工的横琴二桥的桥头堡位置，紧邻珠海保税区西侧，是大横琴片区的排名前列商务园项目。