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80%的房产投资都要亏!如何跟着马光远去赚钱!

2017-06-13 09:15:05 来源: 新华网

6月11日,在中海地产主办的《江北嘴之心,西中国先进资产》高峰论坛上,中国独立经济学家、央视财经频道评论员马光远先生做了一个小时的精彩发言。马光远教授妙语连珠,他提出中国人有三大错觉:股票要涨、房价要跌、他还爱你(全场大笑),而真正的现实是:中国经济飞速发展了30年,股票却几乎没涨;股票不是

6月11日,在中海地产主办的《江北嘴之心,西中国先进资产》高峰论坛上,中国独立经济学家、央视财经频道评论员马光远先生做了一个小时的精彩发言。马光远教授妙语连珠,他提出中国人有三大错觉:股票要涨、房价要跌、他还爱你(全场大笑),而真正的现实是:中国经济飞速发展了30年,股票却几乎没涨;股票不是中国经济的晴雨表,房地产才是;房地产会崩盘也是中国人的错觉,房地产从长远来看都是上行的,有6大因素支持中国房地产的长期向好;至于重庆,更是房地产投资的安全城市,但是小心,只有20%的楼盘值得购买。

下一个十年中国会成为全球经济的风口

关于中国经济、中国房地产很多的观点,各种观点到处飞有人讲中国房价太高,有人讲还能涨20年,有人讲要崩盘。那么面对所有的观点你怎么样去选择? 

现在许多人都走向国外,因为他们认为中国经济会出问题。但我想提醒大家不要看错,因为下一个十年中国会成为全球经济的风口。 如果一个人在选择的过程在看错了走向,他的人生可能就是一场悲剧。我希望大家思考一下接下来全球经济的重心到底在哪里。

一带一路战略给我们思考这个问题提供了很重要的提示。这可不是拍马屁,很多年来,我对这个战略没得到国人重视一直非常遗憾。这个战略一旦实施,再加以时日(10年),中国的经济地位、国力、邻国关系都会有很大的改变,这也就是我为什么说接下来10年,世界的风头在中国。大家可以从一个大国崛起的战略思维来思考中国接下来的十年,中国在下一个十年的全球经济里面到底处于一个什么样的地位。

具体的细节太多,我这里就用亚投行的变化来介绍一下:亚投行刚组建时,美国,因为已经发起了许多类似的金融投资机构,对亚投行很不屑,甚至认为基本没人会参与。然而,在目前5大常任理事国中的4个,以及大部分东南亚国家都加入了亚投行,创始会员国达到57个,这57个国家几乎涵盖了全球最重要的经济体和政治体。这说明什么呢? 那就是大家都希望中国能在世界经济中搞出新玩法,期待中国能发挥更大的作用。

既然全球都在看中国,中国人自己为什么要看崩自己呢。所以过去多年,我们都受到着中国经济很糟糕这一错误思想的影响。

然而,中国经济真的很糟糕么?。我就先来谈一谈中国经济的底部问题:过去多年中国的经济增速都在往下走,很多人对中国经济非常悲观。我过去多年反复做过的一件事就是把国际上很多机构预测中国经济会如何时,发一条微博,说“我等着明年打你的脸”。当然,每次我都没失望。2016年时,全球都在看空中国经济,很多机构的报告中都有一个时髦的词,说中国是全球经济的风暴点。然而呢,2016年中国经济没有出问题,中国在大国里面,经济增速仍然可观。

到了今年一季度,我们很多指标开始强势反弹,进出口,投资都回到两位数。这里我们再来看看挖掘机的销售情况(销售量暴涨298%),为什么要谈挖掘机指数呢?因为我看中国经济情况,主要看四个方面:

1,制造业:中国经济的支柱产业,关系实体经济。

2,挖掘机:关系基建,关系1%GDP。挖掘机的销量就是判断基建行业的现行指标

3,民间投资:与去年相比,反弹明显:从2.1%左右上涨 到 7.7%左右 ,反应民营企业家对中国经济的信心。

4,房地产:最重要:中国经济的晴雨表, 持续反弹,从2015年底的1%已回两位数:11.2%。

只有中国人24小时都想着赚钱

所以请各位不要对中国经济过于悲观,因为我们有许多的指标,只要稍微动其中一个,中国经济就能起来。 此外,中国经济也不会反弹,因为目前中国经济增速已经可以了。向下(GDP增速下降),不代表中国经济不好,能维持6%已经很不错了。

大家需要意识到的是中国经济在变,过去我们所依赖的东西正逐渐退出历史的舞台。

中国经济的新方位是什么,是在过去的拉动掉下来后,我们依靠的新指标在哪里。经过这么多年的观察,我发现中国在许多方面的发展潜力都非常大。所以目前中国经济的挑战就是如何完成这种转换。未来,消费会成为中国经济非常大的力量,麦肯锡说过,在未来20年颠覆世界格局的4种力量中特别提到了新兴市场,其实就是指中国。目前,中国的消费已经爆发出惊人的力量,拉动这中国经济往前走,比如光棍节:一天的交易量就超过200亿美金。其次,中国接下来的战略也十分清晰:一带一路,高级的三大城市群,自贸区……

所以,请大家不要盲目看空中国经济。为什么我这么自信,讲个例子吧:当我去欧洲、南美等国家,很多人都想着休假,只有中国人24小时都想着赚钱。大家把生命中所有时间都用来赚钱。只要这个动力还在,我们只会越来越好。

中国房价3次大反弹,都是政策原因

有四个问题说实在的我到现在都没搞清楚。排名前列中国有多少房子我没搞清楚,第二中国究竟缺不缺地我也没搞清楚,第三中国房价究竟高不高很难讲,第四中国房地产会不会崩盘,每天有人那么说。 

中国房价到底高不高呢? 其实,每一年,人们都在说房子贵,1989年《人民日报》发文,说北京2000房价太贵,一个大学生不吃不喝要100年才能买到房子。按照这个说法,现在的人要能买上房子,得从乾隆年间开始工作。之后,5000说贵,10000说贵…… 到了67000还说贵。然而,当我们回望,是不是都觉得之前的房子好便宜?所以,对于房价,我们要通过后视镜来看。5年后,我们再来看2017年的房价,恐怕也是觉得好便宜。

当然,我们也不排除5年后中国房地产崩盘,然而这种概率不大。

房价有四大推手: 1,货币: 负利率和超发是房价快速上涨的排名前列引擎; 2,需求; 3,城镇化; 4,政策。 

近几年,中国出现了3次房价暴涨,起背后真正的原因是政府政策: 2009,4万亿救市; 2012,放松调控 ;2016 政府救市 。2016年,房价为什么上涨?有土地因素,卖地收入16年上涨了80多倍,土地供应反而在下降,但房价上涨最最重要因素是政策。大家记住2个9.30: 2014年930, 政府开始救房地产,政策密集出台; 2016年930,打压房地产。对政策的威力认识要到位。政府让你买房子的时候是房价较低的时候。如果政府丧心病狂地救市,你一定要丧心病狂地买房。

中国房地产不会崩盘

有些人每天都在讲要崩盘,太高了,我讲为什么不会崩盘。中国房地产有哪些东西在支撑,很多因素,我认为重要的有六大因素:排名前列经济高增长,第二货币高发行,第三国际资本流入,第四城镇化,第五是经济对房地产的依赖,第六是中国经济资本化的过程。不会崩盘的原因是城镇化没有结束,中国经济对房地产的依赖没有结束,中国经济资本化的过程没有结束,决定了房价未来的走势不会出现崩盘。

未来的发展,中国房地产会不会平安渡过风险期,取决于排名前列个对房地产本身的认识,第二点一些不太正确的政策能不能得到纠正,第三点慢慢的中国经济其他方面能不能发展起来,比如消费能不能起来、高端制造业能不能起来,高端其他的一些休闲产业能不能起来,能抵住房地产对中国经济的拉动。这样的话整个就应该有一个平稳的过渡。

80%房地产企业和楼盘不值得投资

决定一个地方有没有投资价值的在中国就是三个20%:20%的开发商活下来、20%的城市具有投资价值、20%的楼盘值得买。

当然未来的投资看什么?中国房子像日本还是像美国?大家记住,我认为中国房地产从各个基本面看和美国比较相近,这是过去七八十年美国房价的走势,长期去看,大城市、核心城市的房价走势一定是往上的,这是毫无疑问的。所以今天我们来谈房价走势,大家记住排名前列个一定要分区域来看,不是所有的地方都怎么样。我们以后应该在哪些地方买房子,就应该围绕这4类城市来买房子,排名前列是全球城市;第二国际城市;第三中心城市;第四区域大城市。重庆属于中心城市。这些城市未来的投资价值没有任何问题。

重庆是房产投资安全城市

这轮调控决心很大,目标很明确,房价不能再涨,但本轮房价调控的一个更重要特点是什么?因地制宜。在区域性的市场下面,房价会怎么走?有些城市很危险,我写过好几篇文章也谈到房地产投资的安全城市,里面都有咱们重庆。记住政府都没有打压房地产,没有本钱打压,因为房地产是经济晴雨表。去年的热点城市肯定会调整,房价没有统一走势。北京和重庆的房价完全不一样。北京我现在不会推荐大家去买。

我可以肯定地讲,重庆房价没有任何问题,对房价的判断要有正确思维。房产税未来5年不会出台,我不认为具备出台的基础。未来中国财富在哪里?一是商业领域的创新主导中国财富的下一波,因为中国消费在崛起;二是中心城市和城市群,而不是三、四线城市和小县城。从中国房价的基本走势来讲,稀缺性在哪里?稀缺性就是中心城市,中心城市的中心地段,中心城市好的地段,当然还需要好的物业。所以未来来讲,中国可能不缺房子。比如咱们重庆,重庆不缺房子,重庆缺好的房子、缺优质的房子,这是未来我们投资的重点。

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