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品牌房企热衷代建 你想不到有多赚钱

2017/02/06 02:05 来源: 澎湃新闻 评论
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代建正成为众多品牌开发商转型,规避风险、扩大利润的新增长点。

代建正成为众多品牌开发商转型,规避风险、扩大利润的新增长点。绿城代建业务的净利润率在2015年就超过了30%。

绿城代建项目杭州西溪国际

代建业务渐成规模

继绿城、万科、中海相继开展代建业务后,又一家千亿级房企金地高调宣布将多元化拓展到品牌输出的代建业务。

金地方面表示,希望通过代建业务的开展增加金地操盘项目规模,提高市场占有率。使金地的品牌认知得到进一步提升,并为公司带来一定的收益。

丁祖昱认为,国内的代建行业先后经历了政府代建、商业代建、资本代建等不同阶段,从单纯的关注产品质量到全案的开发管理,再到小股操盘模式以及品牌房企推出的不同代建模式。整个代建市场开始逐步迈向成熟化以及标准化的操作流程。

绿城、万科、中海、滨江、建业等知名房企的代建业务早已形成一定的品牌形象。不同房企分别采用不同的代建模式都取得了一定的成绩。

其中绿城的代建模式被业内普遍认为较为成熟。2015年成立的绿城管理形成了平台化的代建模式。2016年6月,绿城整合了旗下代建业务,绿城2016年上半年财报显示,截至2016年6月底,新绿城管理集团合并管辖项目合计达到166个,规划总建筑面积约5225万平方米,成为全国规模最大的房地产轻资产运营集团公司之一。

此外万科采用小股操盘模式,通过输出品牌和管理进行轻资产运营,保障业绩增长的同时,维持资金投资回报率的增长。中海则依托自身成熟的管理团队和高效的成本控制体系长期与和黄、九龙仓等港资企业合作代建换取稳定的现金流。

拓展轻资产模式

房地产进入“白银时代”后,作为房地产向轻资产转型的模式之一,代建的优势越发明显,开发商争相进入这一领域便不难理解。

“近年房企在一二线拿地越来越困难,代建模式有效地减少资金投入及资金沉淀。”同策咨询研究部总监张宏伟指出,代建业务已成为众多开发商的新增长点。无需在招拍挂市场上抢得你死我活,同时还能扩大品牌的规模和市场占有率。

滨江集团董事长戚金兴此前向澎湃新闻记者透露,近年来在滨江的业务板块中,代建业务占两到三成。而朗诗2016年中期报告显示,代建实现签约销售额32.93亿元,占总销售额的35.58%。绿城公告显示,2016年绿城集团以绿城品牌销售的代建管理项目累计取得合同销售面积约143万平方米,合同销售金额约181亿元,占总合同销售金额约1139亿元的15.89%。

销售额增长的同时,代建业务带来的利润也相当可观。此前公布的年报数据显示,绿城管理集团于2015年已实现代建管理收入约3.36亿元,净利润约1.05亿元。也就是其代建业务的净利润率超过30%。并且随着规模增长,未来净利润率可能更高。

严跃进表示,目前在国内,净利润率做到30%的房企已属罕见。在传统开发领域利润空间收窄的情况下,代建作为轻资产运营模式是不错的尝试。

降低成本分散风险

除了帮助开发商有效拓展利润渠道外,代建还成为合理降低土地成本布局一二线城市的重要手段。

2016年11月,泰和公布了与信达坪山地王项目的合作,泰禾集团正式接受委托为深圳信达置业、深圳坤润投资所有的深圳坪山新区G11337-0101项目提供代建及销售管理服务。而在此前泰禾已代建杭州院子作为轻资产品牌输出的一种方式。

严跃进认为,“此前杭州代建项目,地块是福建一家名为盛利俊的企业,后泰禾宣布以代建方式介入该项目。但几个月后泰禾受让该公司49%股权。也就是说在该项目中泰禾既可以享受作为股东方应得的项目收益和分红,又可以收取品牌输出和管理费用。由此看出,泰禾并非要做代建,而是在高地价的背景下,合理降低土地成本。”

旭辉同样通过各种合作开发模式抵御行业风险。丁祖昱分析,旭辉已连续3年保持近50%的复合增长率,在2014年合同销售目标一举突破212亿元,其规模迅速扩大的原因之一也是采取了合作开发模式。

丁祖昱补充,土地成本、资金压力日趋加大,新形势下的市场政策导向,外加行业转型升级下的极力推动,使得众多较早涉足代建领域的企业会因此得以减负,获取更多的市场机会。

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