到2020年 芝罘区将完成城中（边）村暨棚户区改造

近日，芝罘区政府印发《芝罘区城中（边）村暨棚户区改造工作实施意见》，具体内容如下。

芝罘区城中（边）村暨棚户区改造工作实施意见

为进一步提升市中心区城市化水平，根据烟台市人民政府办公室《关于进一步加快推进市中心区旧城旧村改造的意见》（烟政办字〔2016〕42号）文件精神，结合我区实际，就加快推进城中（边）村暨棚户区改造工作提出如下实施意见。

一、指导思想和基本原则

（一）指导思想。坚持“政府主导、市场运作、企业参与”的改造模式，突出抓好居民补偿安置和旧村原址腾空，进一步改善城中（边）村居民的住房条件和生活环境，促进社会和谐稳定。

（二）基本原则。坚持规划统领、适当连片、同步配套、政策一致的原则，成熟一个改造一个；坚持规划刚性，具备条件的进行统一规划、连片改造；坚持以规范运作与简化程序相结合，依法依规，优化服务；坚持以建得成、搬得进为目标，强化监督管理，严格征迁政策标准，切实维护居民的合法权益。

二、工作目标 

按照省级下达的任务目标，力争到2020年，全区42个城中（边）村暨棚户区改造项目全部开工，并完成旧村原址居民的补偿安置；到2018年，完成任务总量的 70%。通过改造，提升城中（边）村暨棚户区居民的居住条件，优化城市用地布局结构，完善市政基础设施和公共服务设施，努力形成整体协调、相互融合、一体发展的城市新面貌。

三、政策依据 

（一）补偿安置政策

1．补偿安置面积的确定

①平房补偿按照《关于加快芝罘、莱山两区城中（郊）村改造工作的实施意见》（烟旧改联〔2011〕1 号）中“村民住宅按宅基地面积等面积安置”的规定，以有效宅基地面积为基数；宅基地内二层及以上有证住宅按“拆一还一”原则确定补偿安置面积。

②楼房补偿参照《关于进一步加快市中心区城中（郊）村改造工作的意见》（烟旧改联〔2012〕1 号）规定执行。对有房产证的被征迁多层楼房，其补偿安置面积按照安置高层的比例进行换算，换算比例为 1:1.15；对手续不全的大龄青年楼、旧住宅楼，由属地街道（园区）及村（居）委出具证明后可参照上述规定执行。其中，对小棚阁楼及车库等据实评估给予货币补偿。

③对取得合法房产证的别墅，其补偿安置面积按照安置高层的比例进行换算，换算比例为 1:1.2。

④对有证的村（居）委办公用房，其补偿安置面积按照房产证标注的面积确定。

2．补偿安置方式的确定

区级对被征迁居民的补偿安置全部量化为货币形式，补偿价值以安置面积为基数，补偿单价由中介机构评估确定。征迁主体（街道园区或村居委）根据区级量化的货币补偿总额，结合实际情况对被征迁居民进行货币化安置或实物安置。

3．历史遗留房产的补偿

对居民自己遗失证件，街道（园区）存有相关证明的；居民确权意识不足，未及时换证的；经村集体批准房屋翻新，翻新后二层部分未办理相关证件或自家空地或插花地盖房等历史遗留问题导致未办理土地证、房产证的情况，应本着尊重历史的原则，由相关街道（园区）、村（居）委出具证明材料后，经由规划、国土、住建等部门组成的推进小组确认后报领导小组审议。对确属历史遗留问题的可参照有证房产予以合理补偿。

对经批准尚不到期的临时建筑、工业用房等非住宅实行货币补偿，补偿标准依据重置成本结合成新评估后确定。

4．附属设施的补偿

对被征收平房，只对房证面积内的室内装修按评估价值给予补偿，其宅基地内的其他各类房屋、棚厦及附属设施不予另行补偿；对被征收楼房的配套附属设施（包括小棚、车库、阁楼等）按实际评估价予以补偿。被征收房屋的闭路电视、电话、宽带、热水器移装、空调移装等设施补偿，参照《烟台市人民政府关于规范国有土地上房屋征收与补偿工作的意见》（烟政发〔2011〕54 号）规定，按照征收时的收费标准予以补偿。

5．搬迁补助、速迁奖励、利用住宅搞经营、非住宅停产停业损失等其他补偿，以及所涉国有土地上房屋征收与补偿，参照《烟台市人民政府关于规范国有土地上房屋征收与补偿工作的意见》（烟政发〔2011〕54 号）规定执行。

（二）用地政策

1．改造用地以旧村原址面积等面积供给。旧村原址的范围以所有村民宅基地、村内公共道路、村集体办公面积等确定。其改造以旧村原址实施就地改造为主，并鼓励迁村并居统一改造。对利用旧村原址就地改造的，在合理规划布局的前提下，可按规划适当增加用地面积，增加面积上限为旧村原址面积的30%且较高不得超过100亩。对个别确需额外增加用地面积的项目，按照一事一议的原则，经区棚户区改造工作领导小组研究后，报市中心区房地产开发管理领导小组专题研究。

2．对旧村原址面积少、无新增建设用地、无法实现收益平衡的项目，按照一事一议的原则，由区棚户区改造工作领导小组研究确定运作方式。

3．对利用部分新增地进行改造的项目，可将新增总量的10% 留给村集体经济组织，作为预留经济发展用地，并随城中（边）村改造用地同步出让。

（三）宗地出让评估测算政策

依据《关于经营性建设用地储备出让宗地评估测算有关事项的通知》（烟国土资发〔2015〕13号）、《关于明确新建居住区公共服务设施建设责任的意见》（烟建住房〔2015〕34号）等相关政策执行。对原实行安置房回购政策的项目，所需安置房由政府按照综合成本价回购，综合成本价由中介机构根据安置房建造前期费

用、建造成本、其他费用、建造期利息、投资利润综合测算确定。

四、工作流程

1．区棚户区改造工作推进小组办公室（简称区推进办）根据全区城中（边）村改造总量及省级下达的棚户区改造任务目标要求，采取先易后难，成熟一个推进一个的原则，分街道（园区）提出改造实施计划，报请区棚户区改造工作领导小组（以下简称区领导小组）批准后组织实施。

2．区规划分局根据批准的年度改造计划，以旧村原址为基础，对其原址及周边用地进行路网及宗地划分。

3．对计划改造的居委，由所在街道（园区）就用地位置与范围、旧村原址征迁计划安排、资金筹措方式等提出意见报区推进办；区旧改办委托专业测绘机构对旧村原址进行测绘；推进小组对旧村原址测绘面积、拟定用地范围与宗数、用地合规性和所需土地指标等提出初步意见，报区领导小组审定。经批准后，区领导小组办公室分别致函区规划分局、国土分局、财政局、发改局、环保局，并附改造用地范围图。各部门（单位）依此做好规划选址、出具规划用地红线图和规划条件通知书、征收与出让评估、项目评审及资金运作等工作。

4．区国土分局按照确定的改造用地，做好土地权属普查界定、依据棚户区改造计划落实土地指标以及新增土地征收等工作；负责协调市国土部门按程序完成宗地出让工作。 5．区旧改办负责委托房地产中介机构依序对各项目住宅与非住宅征收及形成净地后宗地收入进行评估测算；负责组织对评估结果进行联合评审，并就各项目所需的熟化资金及宗地收入价款提出初步意见，报区领导小组审定。

6．各街道（园区）作为旧村原址征迁的责任主体，负责做好居民征迁补偿与手续办理，并衔接好项目建设和居民安置的节点，确保棚改年度考核达到征迁与建设的指标要求。对于居民征迁，应视项目建设情况，可采取一次性搬迁拆除和分期安置就地躲迁相结合的方式。对利用部分新增地先行开工建设的，应优先满足一户一套住宅的实物安置需求，保证实物安置的居民能够一次性全部上楼，考核当年要完成全部居民征迁补偿协议签订工作、实施居民就地躲迁；对利用旧村原址进行改造的，原则上居民应一次性搬离、实施临时躲迁（付临时安置费），项目一期开工优先满足一户一套住宅、一次性上楼的实物安置需求，实物安置房屋综合验收后 3 个月内组织居民搬迁上楼。鼓励实施货币化补偿，提高货币化安置比例。各项目实施征收前，相关街道（园区）应将征迁安置补偿方案报区推进小组审核，方案内容包括补偿标准、组织机构、运作方式、起止时限等。

7．各改造项目所涉范围内的征收补偿费，可采取征集社会投资人的方式解决，并列入土地整理成本；有条件的村（居），也可由村（居）委自筹资金先行垫付。项目宗地或分宗地缴纳出让金后，由各街道（园区）向领导小组办公室提出征迁补偿安置费拨付申请，经领导小组审定后，由区财政拨付至相关主体。

8．土地出让竞得人缴纳出让金后，区财政局负责与市财政局对接土地出让金返还工作，会同区资产经营公司积极争取棚改奖补资金、政策性银行贷款以及通过其他方式进行融资等工作；区发改、环保、规划、国土、住建等部门按各自职能加快改造建设手续办理工作。五、保障措施 

（一）加强组织领导。成立芝罘区棚户区改造工作领导小组，研究棚户区改造遇到的重大问题与推进工作。实行联席会议制度，审定棚户区改造年度计划，审议由区推进小组报送的各棚户区改造项目用地范围、征迁方案、土地整理人、土地整理资金、宗地地价处置意见等事宜。领导小组下设区棚户区改造工作推进小组，由区住建局（旧改办）、财政局、国土分局、规划分局有关人员组成。具体负责旧村原址面积审核，用地范围、土地指标、征迁方案、土地价格、评估报告评审及各项目实施意见的论证与报批，项目推进与督导落实，年度目标考核及其他相关事项。两小组办公室均设在区住建局（旧改办），并抽调工程管理、评估评审、法律顾问等专业人员充实岗位。

（二）落实工作责任。各街道（园区）作为旧改实施的排名前列责任人，要按照全区旧改工作总体任务目标，统筹安排提报各年度旧改实施计划，重点从招大引强、居民征迁、安置房建设、社会维稳、居民搬迁上楼等方面入手，选派业务骨干成立工作组进驻旧改村（居），指导旧改工作推进，合理处置问题梗阻，化解各类矛盾纠纷，并把任务和时限落实到个人。区直各相关部门，要主动树立为旧改优先服务的大局意识，针对项目推进的各个环节，排名前列时间论证研究，排名前列时间办理手续，排名前列时间拨付资金，排名前列时间对接上级，确保顺利完成预期任务目标。

（三）确保依法推进。城中（边）村暨棚户区改造工作坚持依法合规、公开公正、程序规范、制度落实的原则依法推进。区棚户区改造工作推进小组应聘请区政府法律顾问全程参与项目，对社会稳定、风险评估、程序设定、法律文书、权属争议、信访诉讼、责任追究等事项提出法律意见。

（四）强化考核督查。按照区委、区政府年度考核规定，将城中（边）村暨棚户区改造工作纳入全区岗位目标责任制考核范畴，实行专项考核。将目标任务分解到部门、具体到项目、落实到岗位、明确到个人，细化、量化考核内容和指标，充分调动区直部门、街道（园区）和村（居）的积极性，切实把改造任务和责任落到实处。区棚户区改造工作领导小组办公室要会同有关部门和单位抓好督查落实，定期通报，年底检查考核。要建立严格的监督、考核、验收工作机制，在核准审批上严密管理，在资金使用上加强审计，在考核验收上严格标准，确保工作有序开展。

本《实施意见》自发布之日起执行，有效期至2021年9月1日。期间，如遇中央、省、市相关政策调整，按上级政策执行。