焦点实探：莱山新地块实景曝光(附地块专业点评)

继9月份莱山烟J[2016]2001、烟J[2016]2002两宗地块成交后，10月10日，莱山土地供应再度放闸：烟J[2016]2003号远陵夼经济发展用地将于10月30日-11月9日挂牌。近日，搜狐焦点记者对该地块进行了实地探访。

地块现状：地块远离主干道 山景资源优越

根据公告，远陵夼经济发展用地具体位置为：东至虎山路，西至规划路及逛荡河支流，南至用地边界，北至竹林南路。

（该地块具体位置示意图）

从天籁花园南门出发，沿一条小路向南1公里左右抵达地块。据记者实地观察，该地块位于老虎头山偏西南方向，自然环境较好；地块南侧紧邻警备区，西侧近规划河道。地块内部平坦，视野较开阔。

（地块实景图）

（地块实景图）

目前，该地块距离主干道港城东大街最近直线距离近800米，沿小路步行需15分钟左右；距离山海路直线距离750米，目前需沿小路行至天籁花园南门处进入山海路。该地块北侧竹林南路、东侧虎山路已现雏形，目前为泥土小路，路宽仅容一辆普通车辆通行；两条规划路尚未开建。

（地块实景图）

周边楼盘：周边新小区环绕 高层均价8000元/㎡以内

在该地块周围1公里范围内，目前在售的项目有天籁花园、弘邦宝第、中铁逸都、保利香榭里公馆等项目，凤凰山庄距离地块直线距离2公里左右。

除弘邦宝第为别墅产品外，其他项目均有高层在售。其中，天籁花园高层均价7800元/平米；中铁逸都高层住宅均价7500元/平米；保利香榭里公馆仅剩几套房源，均价7200元/平米。

配套：暂无大型商业配套 教育资源丰富

配套方面，除周边现有楼盘底商外，该区域暂无大型商业配套。而该地块南侧临近韩国学校和永铭中学、陈家小学，教育资源优势较大。

专业点评：莱山西部品质居住区板块 前景可期

同策咨询策略中心主管王艺澎对莱山新推地块进行了专业点评：

从优势方面来说，这块地从区位来看，属于中铁逸都、保利香榭里公馆、天籁花园所在的莱山西部品质居住区板块，通过港城大街与山海路，可实现与莱山、芝罘核心区的快速沟通。板块市场借助多个品牌品质项目开发孕育，已建立良好的板块形象，而且目前中铁保利项目都进入尾盘，莱山区品质刚需供应短缺，存在市场机遇。东侧山景资源及近距离学区也可为项目加分。

劣势方面，地块自身位置深入腹地，无主干道展示面及成熟路网，近距离无配套，对项目未来开发的展示系统及自身配套系统要求较高。目前板块供应已从别墅到高层涵盖了全线产品，本案2.41的容积率上限较高，如何在高容积率限制下，寻求蓝海定位切入市场，提升产品亮点应对莱山的多极竞争，需谨慎思考。