烟台开发区海琴湾小区业主没买停车位车辆不让进

铲车挡路

最近几日，烟台开发区海琴湾小区业主因停车一事和小区物业发生矛盾，物业禁止没有车位的业主开车进入小区，而部分业主认为物业没有权力挡车，有过激的业主将车停在消防通道，矛盾升级致派出所多次出面协调。记者了解到，由于海琴湾小区目前入住率不高，尚未成立业主委员会，在车位的归属和收费方面业主和物业很难达成一致。

无车位业主开车进小区被拦

“我们小区的入住率并不高，不存在争抢车位的事情，装修的时候车可以临时进来，入住后没有车位的车辆一概不能进。”吕女士说，17号晚上她开车到小区门口时被告知没有租或买车位的业主，不能开车进入。“当时还有几个业主也被禁止进入小区， 我由于身体不舒服，就把车停在小区门口回家了，没想到第二天早晨起来后发现自己的车后面停了一辆铲车，导致她的车动弹不得。”吕女士说，她没有买车位的原因是因为小区车位价格太高，租赁费用也比政府指导价高。

据了解，海琴湾小区目前地下车位售价11万元，地上车位6万元，租赁地下车位每月400元，外加60元服务费，租赁地上车位每月300元，外加40元服务费。采访中许多业主认为车位定价过高，而且地上空间属于业主共有，物业没有权力进行租卖，更没有权力阻挡业主的车不让进入。有业主认为，小区应该设有临时停车位，以便有急事的车辆进入。

就业主反映的问题，记者联系海琴湾信德物业，一位王姓经理告诉记者，现在不让没有车位的业主开车进小区也实属无奈。“以前我们让没有车位的业主进小区临时停车时，许多业主一停就是大半天一晚上，我们真的是被骗了很多次才出此下策。”王经理告诉记者，因为让没有车位的车辆进小区，占用了小区的停车资源，物业还遭到其他租买了车位的业主投诉。“现在已经有不理智的业主把车停在了消防通道处，不仅影响小区正常通行，还存在安全隐患。”

对于业主所说的车位租赁费用过高的问题，王经理称，“车位的租卖费用都是由开发商定价，物业只收取停车服务费，价格是按照政府指导价制定，如果业主认为停车服务费过高，可以集体协商，但是租卖价格，物业做不了主。”

停车位产权归属成小区矛盾焦点

由于还没有成立业委会，海琴湾业主和物业的协调仍处于胶着状态。记者了解到，有不少小区存在与海琴湾小区一样的问题，并造成业主与物业间的矛盾不断升级，归其矛盾焦点，就是在停车位的产权上：业主认为地上空间属于集体，开发商和物业无权租卖，而物业则认为，地上空间是开发商规划建设的停车位，有权进行收费处理。

记者咨询法律人士了解到，要鉴别小区停车场的产权归属，主要看开发商在小区规划报建中，是否明确单独规划报建属于其“专有部分”的停车场，若没有此项，那小区停车场便是属于公共配套建设项目，属于全体业主所有。其次，业主还可以看小区的竣工测量报告和规划验收表，都会明确标明“不计入容积率面积”，即小区公共使用的建筑面积，这部分不计入的面积属于全体业主共有。

法律人士称，在产权归属明了的前提下，产权属于开发商的，业主租赁车位要缴纳车位租赁费，具体标准双方约定。属于业主的，由业委会或50%以上业主同意进行处理。而车位租赁费用，根据去年10月1日新颁布的《烟台市住宅物业服务收费管理实施办法》，车位租赁费实行政府指导价，需物价部门和物业主管的住建部门会同制定，报市政府批准后向社会公布。记者从物价部门了解到，目前具体的标准暂未出台，车位租赁费实行市场调节，停车服务费每车较高地上50元/月、地下80元/月。

外来车辆临时停放2小时不应收费

任何小区都不可避免有外来车辆需要临时停放的情况，而这部分费用如何收取也成为不少小区矛盾所在。正如此次事件中，有海琴湾业主表示，即便业主没买车位，也不应该被阻挡进入，可以停放在临时车位，实行收费制。

《烟台市住宅物业服务收费管理实施办法》十五条规定，占用物业管理区域内业主共有的道路或者其他场地停放汽车的，车位使用人应当交纳车位场地使用费。划定车位及收费标准由业主大会综合考虑公共安全、车位租赁费价格等因素确定。业主大会成立前，需经半数以上业主同意， 而车位场地使用费收入属全体业主共有，主要用于补充物业管理区域内的物业专项维修资金。

除了收入费用归业主共有以外，办法还规定物业服务企业不得向进入提供配送、维修、安装服务及执行公务等车辆收取停车费用。除前款规定以外的其他外来车辆，停放超过2个小时的，可以收取一定费用，收费标准由政府价格主管部门会同同级物业主管部门制定。

如何鉴别小区停车场的产权归属

主要看开发商在小区规划报建中，是否明确单独规划报建属于其“专有部分”的停车场，若没有此项，那小区停车场便是属于公共配套建设项目，属于全体业主所有。

其次，业主还可看小区的竣工测量报告和规划验收表，都会明确标明“不计入容积率面积”，即小区公共使用的建筑面积，这部分不计入的面积属于全体业主共有。