使用房屋“养老金”咋就那么难？

　　近期的连绵阴雨，让家住番禺区市广路某小区的业主宋先生烦恼不已。住在一栋旧楼顶层的他，遇到下雨天，房子就漏水，弄得他狼狈不堪。更让他烦恼的是，自己向有关部门申请住房维修资金，一年多了，还没有落实。记者调查发现，使用维修资金困难在广州不是个别现象，广州市相关部门也正在着手研究解决这些问题。

　　物业专项维修资金被喻为房屋的“养老金”，是住宅物业保修期满后用于物业共用部位、共用设施设备发生损坏时，为进行中修、大修、翻新和更新改造等所需而预先储存的资金。然而记者根据读者的投诉调查发现，在广州的一些住宅小区，这项资金要么没有分账到户，要么根本没有钱，要么钱不翼而飞了，要么被规定羁绊很难申领。

　　现象

　　申请难，业主自分摊

　　2010年，宋先生在某小区购置了一套二手房，那栋楼一共有四层，每层有六七个住户。去年10月，宋先生发现自家房屋漏水，“天花板裂了两米多，厨房也漏雨，卧室最严重。”向管理处反映后，管理处马上派人来拍照取证，并估算了维修费用约为1100元。但是管理处说，由于宋先生的房子所持有的维修资金账户和该栋其他住户共用一个账户，属于公共账户，必须经过所属范围内建筑物总面积2/3以上业主、且总人数超过2/3以上的业主表决同意，他才能申请维修基金。

　　历尽曲折，宋先生用了几个星期的时间好不容易才和已经把房子租出去的其他业主联系到，总算让超过2/3的业主在申请表上签了字。但是申请表交给管理处后，维修资金却迟迟没有到位。管理处说，他们已经及时把申请材料交到了番禺区房管局，但是房管局以这栋楼的维修资金没有分账到户为由拒绝发放。管理处建议宋先生先垫付这笔钱，等房管局肯批准使用了再退还。日前，宋先生家的房屋楼顶又漏水了，他再次反映到管理处，管理处又上报到番禺区房管局，但至今未果。

　　家住白云区机场路某小区的胡小姐境遇更糟糕，因为物管称该小区根本没有房屋维修资金，业主要修房，只能是大家分摊。胡小姐是2001年买的房子，她说，当初收楼不久，也曾经发现房屋漏水，但当时是在房屋保修期，(物管公司)很快就帮她维修好了。但是接下来，她就没那么好彩了。去年12月，遭遇连绵阴雨侵袭，她家的房顶又开始漏水，“客厅的天花板全都湿了，最糟糕的是卧室，滴水的位置就在床边，连续几夜无法睡觉。”听说广州的住宅小区都有住房维修资金，她就去找物管公司，问能否用维修资金修缮楼顶。结果却碰了个大钉子，物管公司说，这个小区当初售楼时根本没有收过“这笔钱”。

　　记者在一些小区的业主论坛上搜索发现，不少业主申请维修资金都会遇到困难，论坛里仅有关房屋问题的帖子动辄就达上万条，不少网友在论坛上发动各种维权活动。

　　物管

　　复杂原因导致申请难

　　宋先生所在小区管理处的刘先生说，该小区目前共有业主35171户，其中维修资金已分账到户的业主有22000多户，其余12000多户业主，现在仍只能使用公共账户。

　　之所以没能分账到户，刘先生说，这是一个历史问题。1998年以前，国家对维修资金的缴纳数额没有明确的规定，只是按照购房协议，有些业主交得多，有些业主交得少，这一时期的业主就没有分账到户。此后，国家明确规定住房维修资金按照房价的2%缴纳，这一部分业主则已经分账到户。1998年之前的业主要分账到户比较困难，因为他们缴纳的维修资金数额差别较大，如果实行分账到户，有些业主的账户会是负数，但存款为负数是无法在银行开户的。出现负数的原因，是因为1998年以前的某些用户缴纳的基金较少，后来已使用的维修资金已超过了他们所缴纳的数值，所以集体账户的资金平摊下来以后，部分账户就会出现负值的情况。刘先生举例说：假如一共有10位业主，当时缴纳的住宅维修资金总额是3万元，目前已使用2万元，平摊下来的话每户使用了2000元，但有些住户当时只缴纳了1000元，如果现在要分账到户的话，其账户余额就成了负数了。

　　刘先生说，房管部门收到集体账户的维修资金申请时，一般都会打回来不批，但是物管处要实行分账到户，又困难重重。业主们今年5月向房管部门提交了一份关于解决物业维修资金的报告，其中一个重要的建议就是，利用维修资金的利息来实行分账到户。因为截至4月，这12000多户业主的维修资金的本金总额是1151万，只用本金来实行分账到户的话，会产生部分业主账户为负数的现象；但是如果加上利息就有1428万，则可避免分账后出现负数的问题，分账后的账户也会有3.48元，多的能有2800元以上。刘先生说，管理处目前正与房管部门协商处理，暂时还未确定最终的解决方案。

　　记者调查了解到，1998年，越秀区那栋大厦交楼时，开发商在交楼通知书中要求业主缴付专项设施保养维修资金，由时任物管公司上门代收，结果，该栋楼372户共缴交近20万元。1999年，物业管理由现在的物管公司接手至今。如今老物管撤走了，新物管却表示没收到这笔维修资金，银行工作人员也表示开发商确实没有在银行开设住宅专项维修资金账户。业主们通过在工商局查询，发现开发商已在2005年注销，其子公司即原来的那家物管公司也一并注销了。

　　部门

　　简化办理程序，方便业主申请

　　按照记者的调查了解，发现业主申请维修资金难，主要是由于相关法规和政策比较复杂；好在广州市有关部门已经在着手研究解决相关问题。

　　记者从广州市物业专项维修资金管理中心获悉，截至今年10月底，全市维修资金归集总额81.26亿元，累计使用7997万元，共有2918个物业小区建立了维修资金，约143万户业主办理了维修资金卡。该中心称，到目前为止，维修资金归集与使用都是规范、安全的，都是严格依照上述政策和法规执行的。维修资金的使用，在资料齐全、符合规定的情况下，审核时间一般需要10到15个工作日。具体办理流程是：业主委员会、物业服务企业或业主代表提出维修方案。维修方案经列支范围内专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主签名同意，并经两次公示后，由物业服务企业或相关业主持有关材料向维修资金管理部门申请列支。管理部门对申请材料进行审核，并到现场查看。经管理部门审批同意，物业服务企业或相关业主即可在维修工程竣工验收后，持相关资料办理维修资金划拨手续。目前，有关部门正在制定《广州市物业专项维修资金管理办法(暂定)》，设置紧急情况下使用维修资金的情形和规定，以确保紧急情况下物业得到及时维修。

　　该中心称，维修资金使用难，主要是指使用程序严格，业主签名需时长和难以达到“双2/3”的要求。根据165号令第22条的规定，为确保维修资金的使用安全，保障业主利益，“双2/3”业主签名、两次公示和现场查看等环节是必要的。目前，广州正在推进维修资金信息化管理平台建设。平台建成后，有望能通过网络签名、短信确认等方式，也可采取电话委托签名等方式，简化业主签名的手续，解决“双2/3”业主签名难的问题。中心也将在确保维修资金使用安全的前提下，尽可能简化办理程序，缩短审查时间，提高办理时效。当然，有不少物业服务企业有畏难情绪，客观上也是造成签名难的原因之一。而如果取消“双2/3”的规定，则需要国家有关部门做出政策上的改变。

　　一位不愿透露姓名的业内人士指出，由于现行法规没有赋予房管部门强制执行的权力，所以对开发商拒绝缴交其应该缴交的那部分维修资金，房管部门只能责令其限期改正，没有权力强制追讨。他建议，业主可以向法院提起诉讼。

　　记者 魏方 实习生 单澎升 朱利芝