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商品房预售制度更需要调整 保障市场双方利益

2012-08-09 08:49:51 来源: 大江网 作者:廖林立

  近日,商品房预售是否可以取消引发业内人士争论与思考。北师大教授董藩认为,商品房预售制度是一项伟大的发明,在市场供应短缺的情况下,预售制度帮助开发商扩大了投资规模和产出能力,大大缓解了供求关系,甚至上升到缓解房价上涨压力的高度,而地产独立评论人牛刀则认为预售制度为投资客炒房,热钱热潮房地产提供了工具。在不同角度分析商品房预售制度,每个人会看到不同的侧面。

  诚然,在中国房地产发展初期,对于资本密集型的房地产行业来说,需要通过各种资本进入房地产行业拉动整个行业的高速发展,商品房预售制度的出现,一方面增加了房地产市场又一融资渠道,扩大了地产开发投资的来源;另一方面将购房者需求与房地产开发“绑架”,降低房子建设后无法售出的风险。同时在供少于求的时期,预售制度相对保证了大部分购房者的购房机会。预售制度对房地产市场的发展起到巨大的推动作用。

  随着房地产市场的成熟,商品房预售制度各种弊端开始显现,开发商将房贷风险和财务风险全部向购房者和银行转移,一旦市场转下,房价下跌,开发商破产,购房者无法还房贷,受伤害的不仅仅是购房者,更是对银行和金融体系的伤害,此外,预售制度的出现,购房者全款购买的设计中的规划,购房个体面对的是作为机构的开发公司,购房者利益受到侵害的时候,在开发商的强权下,可能显得无法得到赔偿和保障。

  当前房地产市场还在高速发展,取消商品房预售制度不现实,但从保证市场公平、保护消费方面来看,预售制度需要做更加完善的调整。美国的商品房预售方式可有一定借鉴意义。在美国,开发商在拿到建设许可,未开建的时候,预售房产。确定买卖双方同意的房产价格,买方房产预售购买协议,买方交押金,最多20~25%。开发商最多可以拿到房款的20~25%。这可以看做是房产的首付,在房产完成以前交给开发商了。开发商承诺的是,房子的建设进度,建设质量,通过大概5~6次的政府建设达标评估。购房人的承诺是,如果房子按期按质量完工,一定要以合约的价格购买房产,不可反悔。同时开发商可用与购房者的房价合约,当做一个信用证到银行抵押,获得短期商业贷款,此外购房者还有70%~80%的购房款需要向银行借贷,而银行必须在房产完成后,房子贷款数额才能给到开发商。另外政府和业界的监管部门,确保市场的公平的角度,严格执法,保障市场双方的权益。

  按预售合同价格交房、房价上涨成本让开发商承担;见房才放按揭款,保证了银行和金融体系的安全,同时又没有完全斩断预售融资渠道,完善了预售制度,值得借鉴。

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