地面沉降、消防安全等三大问题困扰高层建筑

　　地质条件 能否承受？

　　现状 高楼地基都深及岩层隐忧 多座高楼合力或引发不均匀沉降

　　地面沉降是近年来摩天高楼广受环保人士诟病的原因之一。据媒体报道，上海浦东区陆地面积下沉现象日益严重，陆家嘴金融区地面已平均下沉3厘米；金茂大厦附近更是下沉6.3厘米……在中国城市规划设计研究院总规划师杨保军看来，中国很多城市造摩天大楼，虽然硬件上没有问题，但在软件上却不一定能跟上。

　　在广州摩天大楼密度的珠江新城核心区，目前规划的39幢建筑中已经有20多幢在建或已经建成，其中就包括了广州西塔、东塔、烟草大厦、珠江新城猎德项目等大量的超高层建筑。然而也正是在这片的土地上，今年发生了多起路面地陷事件，加上该区域是广州市地下空间的施工重点之一，该情况引起了人们对这一区域地质安全的关注。不少市民担忧：这里地质条件究竟能不能承受如此多的摩天大楼？

　　据了解，高楼林立的珠江新城两次地陷，都是软土造成的。不过，也有专家认为，建不建摩天大楼其实跟软土地质没有直接关系，因为目前的高楼大厦地基都深及岩层，软土沉降主要会影响到浅层地下空间的排水管道、电缆等设施。主持2003年版珠江新城规划的中山大学教授袁奇峰表示，不仅是珠江新城，整个广州乃至珠三角软土层分布都比较广泛，像珠三角这样的沉积平原存在软土是很正常的。珠三角建筑的规划设计基本都考虑到软土层的因素，基本建筑程序都会考虑到地质状况。因此，高铁等都要采用高架的方式，建柱子打地基到岩层。但是市政道路不可能都架高来建的，之前地陷的珠江新城市政路是早期建设的，在周边建筑施工时，地下水土会流动发生变化才出现地陷，只要将其重新填土补好就可以了，不会影响到区域的建筑安全。

　　但也有专家提醒，每一座高层建筑都会造成一定的沉降，虽然单个高层建筑一般发生的都是均匀沉降，但是众多位置、规格不一的高层建筑形成合力，对整个城市就会造成某种程度、某种区域内的不均匀沉降，甚至引发建筑安全隐患。

　　投资能否得到预期回报？

　　现状 中信和西塔商业运作都不错 隐忧 超高层写字楼未来供大于求

　　摩天大楼的经济性，也是其屡遭批评的地方。建设一座摩天大楼的高额投资能否得到预期回报，并没有一个明确的答案。在国内，高昂的成本和运营费用使摩天大楼难以为继，并不是什么新鲜事。原“中原排名前列高楼”——郑州裕达国贸以2.73亿元出让竟无人问津；佛山市52层高的国际商业中心建设资金中途告罄，拍卖时标价2亿元都无人关注；评估价值26亿元的广东国际大厦起拍价16亿元竟无人应答……高420.5米、拥有88层楼的上海金茂大厦，每平方米造价为2万元，建设总投资50亿元，其中24亿元为贷款，还贷压力十分沉重。相对于建造投资，管理费用更加庞大，据估算，目前金茂大厦每天的管理维护费用就需100万元人民币。

　　不过，从广州目前代表性的两座摩天大楼——中信广场和西塔的经营状况来看，至少在现在，广州摩天大楼的盈利前景依然被普遍看好。

　　启用于1997年的中信广场，在广州塔建成前一直是广州建筑。其15万平方米的写字楼就进驻了400多家企业及机构，其中包括BP石油、花旗银行、惠普、微软、日立、安利、甲骨文、朗讯科技等多家世界500强企业。开业仅7年，发展商就已收回了全部投资。

　　西塔在建设前的竞标阶段，就吸引了富力、恒大、香港新鸿基等6家超一流开发商投入角逐。花落越秀城建后，该公司将其视为打造商业地产王国的核心项目，前后投入资金近80亿元。截至今年7月，西塔总招商面积已完成75%，写字楼租金达到280元/平方米，在广州独占鳌头。位于其裙楼内的广州友谊国金店，首期项目租金也创下了广州商场租金的纪录。

　　更值得关注的是，摩天大楼对于相邻地段的强大商贸拉动力。当年中信广场投用后，中泰国际广场、金利来大厦、财富广场等一系列写字楼先后建成，以中信广场为核心的天河北商务办公圈迅速成为外企进驻广州的地段；如今，在与“西塔”一街之隔的高德置地内，广百百货已经开业，珠江新城中央地下商业广场、兴盛路步行街、广粤天地等商业项目方兴未艾，珠江新城商圈已经隐然有挑战环市东商圈之势。

　　但也有专家提醒说，未来3—5年，广州将进入超高层写字楼竣工的高峰期，供给量的井喷可能会形成市场供大于求的局面，对于后期落成且处于非的摩天大楼，竞争压力将大为增加。

　　消防安全是否有保障？

　　现状 超百米高楼均有避难层 隐忧 云梯车高度不够主要靠自救

　　10年前美国的“9·11”事件，让超高层建筑脆弱的一面暴露在全世界的眼前。今年7月初，广州爱群大厦附近一幢高楼起火，30层左右的位置一度火势很旺，外立面着火脱落的棚架一度引燃下面楼层，火势上下“呼应”。这一场面也让不少广州市民再次“心惊惊”。以消防为代表的安全性问题，成为广州诸多摩天大楼共同面临的挑战。

　　“在一般建筑中很普通甚至是不成问题的问题，在超高层建筑中都成了特殊问题。”建筑专家林贤光表示，他认为，消防问题“是最可怕的”。且不说高层建筑对电力系统的高度依赖，高层建筑有大量纵深的楼梯间、电梯井、管道井、风道、电缆井、排气道，如果防火分隔存在问题，起火后将像一座座高耸的烟囱。一座100米高的高层建筑，在无阻挡的情况下，烟气只用半分钟就能顺着竖向管井扩散到顶层，速度大约为水平方向的10倍以上。可以假想一座高层建筑的火警场面：疏散通道很快难以畅通，日常电梯在火灾状态下严禁使用，消防电梯消防人员使用，楼内人群能够借助的，只有垂直疏散通道。上千人在惊恐、慌乱的状态下挤入狭窄的通道……

　　根据广州市公安消防局防火处的资料，目前，广州有1万多幢超过24米的高层建筑，这些建筑在防火设计上都有一定的技术标准，主要包括：防火间距，防止发生火灾后火势蔓延；耐火等级，一般钢筋混凝土结构的建筑耐火等级3小时以上；疏散体系，包括安全出口和走火楼梯等。此外，按照国家有关规定，高度超过100米的高层建筑，每隔15层应该设置避难层，同时楼层里还要设置避难间。比如广州塔、西塔、中信广场内，就都设有避难层和避难间。

　　但消防局官员同时坦承，高层建筑火灾救援是一个世界性难题，虽然理论上进的消防车升起高度可以达到100米，但受空间、风力等因素影响，实际效果并不是特别好，最主要逃生手段还是靠“自救”。