部分城市豪宅放量泡沫加大 消解楼市调控政策

　　如果下半年经济增速趋缓，房地产充当扩大内需角色的呼声再起，现行趋紧房地产调控政策将可能转向

　　连日来，由于部分城市延续了“限购令”等调控政策，房地产市场成交量持续锐减，寒气逼人，不少开发商加速转向高端豪宅。《瞭望》新闻周刊调研发现，今年二季度以来，一些城市进入了以大户型和别墅为主的豪宅放量期，豪宅因抗跌性强等特点获得投资客追捧。

　　“钓鱼台7号院以30万元/平方米的售价提前释放了楼市信号弹：‘豪宅时代’来了。”业内人士及专家不无担忧地告诉本刊记者，豪宅逆势兴起将凸显房地产市场结构性矛盾，也将助长市场投机，“吹大”楼市泡沫，消解调控政策。

　　部分城市豪宅放量

　　近半年来，福州的豪宅市场逐渐升温。据福州房地产指数报告，今年前5个月福州城区商品住宅签约总量为6615套，与去年同期相比减少了20.47%，但今年前5个月福州城区商品住宅签约总面积同比仅跌16.32%。今年二季度以来，福州城区商品住宅签约套均面积环比持续扩大，5月整体套均面积为119.96平方米，环比扩大7.27平方米，其中市中心鼓楼区套均面积，达154.73平方米，环比扩大了32.38平方米。

　　“上述数据充分表明，福州商品住宅朝大户型方向发展的趋势明显。近期，市场监测福州二手房价格持续走低，而整体市场的价格却仍在上涨通道，主要就是高端高价商品住宅放量供应在起支撑作用。”福州大学房地产研究所所长王阿忠为本刊记者分析说。

　　福州市仓山区是该市新建商品房上市成交量区域，在该区浦上大道、洪湾路等新楼盘集中地带，这里的新楼盘都大比例配建了联排别墅和豪华复式楼，其中占地300多亩的“融信·大卫城”有一半以上的用地盖了联排别墅。售楼部经理告诉本刊记者，由于复式户型和别墅的供应数量有限，现在基本上是每推出一批就被抢购一空。

　　在厦门，近期上市的一批豪宅楼盘一周内的销售去化率都达到了50%以上，有的甚至高达75%，去化速度之快令市场人士瞠目。5月底，位于厦门环岛路五缘湾湾湿地公园的国贸天琴湾二期湾海大宅开盘，开盘当日即售97套，去化率达55%，成交均价每平方米2.5万元，该价位为目前厦门城区商品住宅均价的2倍。

　　此外，据中原地产等市场权威机构监测，有超过2/3的温州炒房客目前已离开上海，转向周边二三线城市的豪宅市场，因豪宅产品稀缺、升值潜力大，抗跌性强，因而成为投资炒房者的。

　　浙江大学金融系教授景乃权接受本刊记者采访时说，一些温州炒房客认为短时期内上海房价难再坚挺，于是纷纷抛售开始转向周边城市。随着温州炒房资金的转向，南京、杭州等长三角二线城市迎来了豪宅销售热潮。

　　结构性矛盾推涨房价

　　近年来，国内许多地方房地产市场普遍存在的一大问题是，90平方米以下普通住宅供应量小，而大户型等所谓高端商品住宅的供应量较大。业内人士表示，这样的市场结构容易推涨房价。

　　以福州为例，去年上半年是商品住宅均价上涨幅度的半年，达到3000多元，90平方米以下普通住宅占去年上半年商品住宅成交量不足15%。今年年初，福州楼市再度迎来一波豪宅放量供应潮，3月份福州房价冲上每平方米1.35万元高位，这是在历年来最严厉调控之际攀上的福州楼市均价。

　　据福州市“十二五”住房建设规划预测，未来5年，福州城区90平方米以下普通住宅供应量占总量仍低于30%，与“90/70”调控政策规定的“90平方米以下普通住宅占70%”的要求相差较大，“豪宅量大、普通住宅量小”的市场结构性矛盾进一步凸显，房价仍将总体保持较快速度上涨。

　　受访业内人士指出，中央政府已决定未来5年建设3600万套保障房，面积小于90平方米的保障房覆盖面将达到20%，将大大增加中低端住宅的存量。对此，福建省社科院社研所研究员徐峰不以为然地告诉本刊记者，绝不能寄望于保障房就是“高房价的终结者”，保障房和商品房是面向完全不同的群体，前者针对的是低收入住房困难家庭，不能扩大市场的有效供应。

　　“当前，各地大规模建设保障房对市场来说也是一把‘双刃剑’。”某房地产研究院综合研究部部长杨红旭指出，在“保障归保障，市场归市场”的双轨制下，保障房将把市场上低端户型商品住宅和楼盘挤出市场，对中高端住宅市场来说却是利好；保障房建设将消耗掉大量的土地资源，城市中心土地资源将变得更加稀缺，进而导致中高端房价进一步攀升。

　　“吹大”泡沫风险

　　业内人士及专家担心，豪宅逆势兴起或将助长房地产市场投机，势必“吹大”房地产泡沫。厦门大学管理学院教授戴亦一说，现在执行“限购令”政策的城市，短期内房价下降压力增大，尤其是北京、上海、广州、深圳这4个一线大城市，下半年可能会出现房价松动。

　　同时，今年下半年，我国经济增速可能会出现放缓的势头，房地产将可能再次充当起扩大内需的重要角色，成为经济的“救命稻草”。因此，业内投资者普遍预测，现行趋紧的房地产调控政策将会有大的转向，他们看好房地产投资潜力，特别是高端的豪宅市场。

　　与专家乐观态度不同的是，一位横跨京闽两地的开发商向本刊记者透露，在国家调控政策密集出台的当下，像北京钓鱼台7号院卖出“天价别墅”，那真是典型的逆市操作行为。开发商敢于这么铤而走险，不外乎两个原因，一是有市场追捧者，二是套取更多的银行贷款，以缓和绷紧的资金链，“最可能的情形是两者都有，前者是基础，后者是动因。”

　　景乃权对此深表担忧，目前，80%以上的豪宅购买者都是非自住者，豪宅的逆势兴起将助长房地产市场投资投机行为。除了像温州炒房团这样少数资金实力雄厚的投资者，大多数投资者都是通过银行、信托、担保等金融机构借巨资买豪宅，当豪宅被当作市场炒家手中的“击鼓传花”之物，一旦失控所产生的市场破坏力将远高于普通的炒房失手，这势必将加速房地产滑向泡沫的深渊，甚至会危及到金融安全。

　　加大调控的专业性

　　多位受访专家指出，楼盘高端化将是发展趋势，为确保房地产市场健康平稳运行，有关部门仍需加大调控力度，抑制市场投机，进一步挤除泡沫。

　　首先，各地从房地产发展规划总体要求上，切实加大普通商品住宅建设和有效供应。王阿忠建议，“90/70”是非常具有前瞻性的调控政策，但一些地方在审批商品房开发项目时没有严格执行这一政策，导致普通商品住宅供应持续不足，难以满足自住购房者的需求。有关部门须重申并要求各地严格执行“90/70”政策，缓解当前及未来房地产市场结构性矛盾。

　　其次，开征物业税是可行的应对之策。景乃权认为，物业税的开征不仅有利于理顺房地产领域各种税费，给地方政府建立稳定的财税来源渠道，改变地方政府短期行为，而且也将加大住房消费的持有成本，削弱房地产的投资品属性。

　　其三，对炒房资金宜疏堵结合。景乃权说，当前，投资者把买房当作实物储蓄，而楼市的交易与股市却大不相同，成本大，周期长，一旦难以脱手，就会造成高空置率的泡沫现象。有关部门应从完善房地产金融制度入手，从加强房地产投资金融创新等方面率先突破，控制投资风险。

　　其四，注重结合资本市场发展来调控房地产。景乃权认为，除传统影响因素外，经济全球化、流动性过剩、通货预期以及人民币升值等外部因素对住宅需求影响越来越大。这些因素都不是房地产市场本身能够决定，调控时如单纯依靠增加房地产市场供给并不能解决房价上涨的问题。对政府而言，调控房地产业，不能仅关注房地产市场局部的均衡，而应结合其他相关市场特别是资本市场的发展来进行。

　　编辑：Wan