物业管理专家称：住宅"养老金"面临安全风险

　　作为房屋的“养老金”，住宅维修资金随着房屋使用年限的增长而日显重要。有调查发现，维修资金存在着资金归集难、续筹难、使用难等“三难”状况，同时存在被挪用和被套用的两大风险。

　　针对住宅维修资金“支取难”、保值增值渠道缺乏的议论，物业管理专家称，设立住宅维修资金的目的是为了房屋的“养老”，而不是为了赚钱，安全是排名前列位的，增值是第二位的，资金的安全和使用的公平性比效率更重要。

　　住宅维修资金更受关注

　　封先生2002年入住北京北四环的千鹤家园，他记得当时是按2%的比例来交纳住宅维修资金，但现在还剩下多少钱也不太清楚，“没太去关心”。

　　《经济参考报》记者走访北京几个小区时，遇到的不少业主均表示交了住宅维修资金，但对具体情况并不了解。

　　据了解，由于建筑质量不高、维护措施不到位等原因，中国建筑的寿命相比国外较短。日前，住建部官员称中国的住宅寿命只有30年，虽然这 并 非 指 因 建 筑 质 量 造 成 的 “ 短命”，还是引起了更多人对住宅维修资金的关注。

　　住宅维修资金被称为房屋的“养老金”，是指业主为了住宅共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造而缴纳一定标准的钱款至专项账户，并授权业主委员会统一管理和使用的资金。共用部位一般包括住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等；共用设施设备一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

　　一般而言，开发商将房屋交付使用后，过了保修期发生的公共设施维修需要住宅维修资金来解决。根据2009年底施行的《北京市住宅专项维修资金管理办法》，北京市住宅维修资金的交纳标准为，独立式住宅与非住宅的首期住宅专项维修资金交存标准调整为50元/建筑平方米，而多层住宅、非住宅仍为100元/建筑平方米；高层住宅、非住宅交存标准为200元/建筑平方米。

　　根据北京市住房资金管理中心的数据，截至2011年2月28日，全市已累计归集商品住宅专项维修资金273 .39亿元，归集户数184 .7万户。其中2011年2月，归集资金1.5亿元，归集户数9033户。

　　如何使用住宅维修资金？

　　北京丰台区旭日嘉园业主赵女士2002年10月入住，当时交了8000多元的住宅维修资金。她告诉记者，由于没有业委会，这笔钱一直没有动用，小的维修都是由物业来负责的。

　　根据北京市住房资金管理中心的数据，截至2011年2月28日，北京市共有381个小区使用商品住宅专项维修资金1.23亿元，维修工程涉及电梯、屋面防水等1487个项目。其中2011年2月，有8个小区11项维修工程使用商品住宅专项维修资金，使用金额210.46万元。

　　住宅维修资金如何使用？记者致电北京丰台区房管局，工作人员介绍说首先要由物业公司找相关机构鉴定是否属于大修范围，并征求业主意见，需要三分之二以上业主同意。然后找具有资质和营业执照的维修企业，最后将材料报到房管局进行审批。

　　千鹤家园物业管理处的工作人员说，住宅维修资金是业主存着的，如果需要进行维修得先上报给物业公司。

　　使用住宅维修资金的流程看上去比较繁复，记者在网络论坛上也看到不少业主反映“交时容易用时难”。物业管理专家舒可心告诉《经济参考报》记者，一些人认为使用维修资金的效率太低，但如果不把资金的安全和使用的公平性放在效率之前，维修资金可能很快就会被用完。

　　按照北京市的规定，如果出现五种危及房屋安全的紧急情况，可以使用“绿色通道”，即由房屋管理单位申请，经房屋安全及设备鉴定部门出具鉴定报告后，不经业主表决直接维修。这五种紧急情况包括：屋面防水损坏造成渗漏；电梯故障危及人身安全；高层住宅水泵损坏导致供水中断；楼体单侧外立面五分之一有脱落危险危及公共安全；消防系统出现功能障碍，消防管理部门要求对消防设施设备维修、更新、改造。

　　资金安全排名前列增值第二

　　有调查发现，维修资金存在着资金归集难、续筹难、使用难等“三难”状况。同时存在两大风险，即被挪用的风险和被套用的风险。比如，物业公司可以组织三分之二的业主来表决是否启用维修资金，这其中就可能存在做假票的风险。

　　据了解，目前北京市80多个新建小区和20多个建成小区已发放业主一卡通，有5万户左右的家庭已经免费领到了业主一卡通。有了业主一卡通后，业主可以登录网上平台投票，投票数目和使用情况都在卡内显得很清楚。舒可心认为，北京市将业主的维修资金账号和公共决策平台联系在一起，可以防止物业公司造假。

　　对于这样一笔“住宅养老金”，业主的监督显得尤为重要。5月1日全面施行的《武汉市住宅专项维修资金管理办法》即规定，业主委员会在住宅专项维修资金划转业主大会管理后，应每年至少1次向业主公布维修金交存、使用、增值收益和结存的总额，发生列支的项目、费用和分摊情况等，业主对公布的情况有异议可要求复核。

　　舒可心认为，比每年公布一次更重要的是，住宅维修资金应该要随时接受业主的查询和监督，否则业主委员会挪用了业主们的资金，每年公布一次也无济于事。

　　按照规定，住宅维修资金闲置时只能用来购买国债和存在银行。由于住宅维修资金多数时候“无用武之地”，有人呼吁拓宽维修资金的保值增值渠道。不过舒可心说，拓宽保值增值渠道没有必要，因为设立住宅维修 资 金 的 目 的 是 为 了 房 屋 的 “ 养老”，而不是为了赚钱，安全是排名前列位的，增值是第二位的。

　　编辑：万晓娟