对小区公共收益认知 多数业主仍是蒙查查

此消息一出，便刷爆了一众广州业主微信圈。广州的小区是否有将公共收益返还给业主呢？记者在走访中发现，很多业主对公共收益的认知“蒙查查”，也有部分小区将公共收益争取到手。

　　A 多数业主不知公共收益去向

　　小区公共收益是指借小区公共部分进行经营获得的收益，包括公共区域的广告、停车位、摊位租赁等收益，其中，广告收入是小区固定收入。去年，有媒体曾报道过市内几个小区电梯广告混乱，收支明细不清晰，如今一年过去了，情况是否有好转呢？

　　11月16日下午，记者首先来到泊×湾小区，看到小区内的快递柜，公共电箱均贴有各色广告。走进小区居民楼大堂，各种展板式、挂墙式及LED式商业广告更是随处可见，电梯里的LED显示屏正在播放着动态广告。

　　当业主黎女士得知小区广告收入应该属业主所有时，表示：“从来不知道小区会有收入。”当记者询问其是否知晓小区收益的收支明细时，她表示从来没看到过。

　　而其他两个小区与泊×湾一样，小区的居民楼大堂随处可见各式各样的广告，大堂公告栏处，广告占了四分之三的面积。此外，记者还留意到，几个临时摊贩在某小区的入门处售卖陶瓷、鞋子等。

　　记者分别向两个小区的业主询问其是否知晓小区电梯广告属于小区公共收益时，业主纷纷表示不知情。业主赖女士向记者表示：“我们一直都是只有交钱的份，不知道物业还有收益。”

　　一名热心业主还告诉记者，小区经常有临时摊贩进来做买卖，业主虽然知道这应该是有收益的，但自己不清楚该如何去争取，只能放而任之。

　　随后，记者向物业管理处咨询小区公共收益的收支明细，两个物业处的工作人员均表示无法立刻将收支明细给到记者，并向记者表示小区的公共收益均已用于小区的运营维护。某小区物管处表示，今年7月份曾公布过收支明细，“管理费收入是不够支出的，需要公共收益来弥补。”

　　B 公共收益可观，有小区争取到手

　　11月19日下午，嘉×花园召开第三次业主大会会议，会议的事项之一为“授权业委会对公共收益按规约进行保管和管理；授权业委会追收公共收益及对公共部位的相关问题采取诉讼等法律措施”。最终，成功双过半通过这一事项，业主大会将追回公共收益。

　　嘉×花园小区房龄将近20年，但其业主委员会是今年3月份才正式成立。据业委会副主任陈文玉介绍，成立业委会的导火索是去年6月份，小区围墙被开发商擅自推翻，业主为了维权而成立。随后，业委会在物管处了解到小区2016年公共收益约有120万元，但其收支明细却从未公开。

　　实际上，像该小区这样意识到小区公共收益并积极维权的小区并不多。广东省华南和谐社区发展中心主任周活宁告诉记者，很多人买了房子住进小区，只知道自己住的部分，却对公有部分认知模糊，更别提其是否知道公有部分会产生收益了。

　　据业内人士介绍，小区广告包括小区内电梯框架广告、户外灯箱广告等，广告费取决于小区位置、广告大小、投放方式等因素，每个广告位较低每月500元，贵的每月几千元。广告公司和小区物业签订合同，一次购买了3~5年不等的广告位使用权。

　　按如此计算，单是一台电梯一年就能收益数万元不等，再加上公共停车费等其他收益，小区公共收益非常可观。

C 广州也有小区 给业主发红包

　　那么，到底广州有没有小区通过公共收益盈利，实现对小区业主的返还的呢？记者调查发现，还真有这样的小区，不过不同于聘请物业公司管理，海珠区祈乐苑小区则是通过小区业主自管的形式。

　　祈乐苑小区业委会主任冼敏强就跟记者算了这样一笔账，祈乐苑小区约有1400户，通过自管的形式，每年公共收益200多万，再加上物业费（楼梯房0.7元/月/平方米，电梯楼1元/月/平方米），每年能有近400万入账。

　　祈乐苑的收支账单是每月公布，详细到会议中购买水果的费用。具体支出部分包括50多名物业管理人员的工资，每月支出约为20余万元。有100多万投入小区的翻新建设方面，包括园区工程建设、购买工程物料、清洁用品、设备维修费用及相关办公费用等。100多万说少不少，但分割到小区每一栋楼，每月不到1万元，零碎支出很多。

　　不同于江苏小区业委会给业主派红包的公共收益分配方式，祈乐苑将公共收益全部用于小区环境的升级改造：监控系统、消防设施、绿化翻新、小区道路翻新等小区建设。冼敏强认为，在小区物业费20年没有上调一分钱的情况下，居住体验逐年提升是一种更好的“派红包”方式。

　　建议

　　业委会作为法律主体

　　对公共收益进行管理

　　据广东广美律师事务所律师范平介绍，按照《物权法》和《物业管理条例》的相关规定，建筑区划内的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于全体小区业主共有（即共有产权人），由这些公共部位而产生的收益自然为产权人即全体业主共有。

　　但实际上，大部分业主却对公共收益的认知“蒙查查”，对于这种情况，周活宁表示“公共收益是动员小区全体业主参与社区治理的原动力。”他建议小区成立业主委员会，介入小区公共收益的管理，维护共同利益。

　　范平也表示，小区公共区域为全体业主的共有产权，但是单个的业主（包括部分业主）非经法定程序设立法律主体，不能以个人名义行使共同管理权，无法行之有效的对公共区域进行管理，也无法收取公共收益。根据《物权法》《物业管理条例》的相关规定，业主行使共有权、共同管理权可以通过设立业主大会、选举产生业主委员会的方式进行。因此，当公共收益受到损害时，可以依法设立业主大会、选举产生业委会，由该代表全体业主的法律主体依法进行。